Konut ve ticari emlak piyasası inanılmaz derecede geniştir. Konut mülkleri sunarken emlakçılar genellikle bir daireye daire adını verir. Bu terim bir tür başarının, lüksün, bağımsızlığın ve zenginliğin sembolü haline gelir.
Fakat bu kavramlar aynı mı - apartman dairesi ve apartman dairesi? En yüzeysel bakış bile bunların bambaşka şeyler olduğunu anlayacaktır. Daireler ve daireler arasındaki farka bakalım. Bu farklılıkların ne kadar önemli olduğunu ve bu kavramların neden açıkça ayırt edilmesi gerektiğini belirleyelim.
Daire nedir?
Aşağıdaki tanım genel olarak kabul edilmektedir. Bir daire, hem daimi ikamet hem de kiralama için kullanılan bir tür ayrı gayrimenkuldür. Ayrı bir girişi vardır ve normal yaşam için tamamen uyarlanmıştır: gerekli tüm iletişim, ısıtma, su temini, kanalizasyon vardır. Daireler aynı değildir, şehirdeki farklı konumları, bölgeleri, konut binasının yapısı, kat sayısı ve diğer birçok parametre bakımından birbirlerinden farklıdırlar. Ancak, tüm farklılıklara rağmen, daireler belirli bir segmenti oluşturuyor - konut amaçlı gayrimenkul veya konut stoğu.
Yurt içi emlak piyasasında daire satışı için yeterli teklif var: buna ikincil konutlar da dahil. Satılık daireler mükemmel bir şekilde yenilenmiş olabilir ancak genellikle mobilyalı değildir.
Daireler: nedir bu?
Modern iletişimle donatılmış, mükemmel mobilyalarla donatılmış ve otel komplekslerinde yer alan dairelere daire denir. Bu lüks gayrimenkul artan konfor zengin misafirlerin geçici ikametgahı için kullanılır. Böyle bir tesisin temel özellikleri, modern ve şık tasarım ve ev ve teknik iletişimin tam sağlanmasıdır. Dairelerde konaklama yalnızca geçici olarak mümkündür.
Başka bir deyişle daireler, otel odasının aynısı, kalıcı olmayan konutlardır. Ve tıpkı klasik bir otel odasında olduğu gibi, burada kalmanın vazgeçilmez bir özelliği de, tüm temizlik işleri, çarşafların değiştirilmesi, park yerlerinin sağlanması, özel güvenlik hizmetleri ve diğer altyapı tesisleri de dahil olmak üzere konuklar için uygun bir zamanda tam hizmettir.
Bu, tatil bölgelerinde ve metropol bölgelerde çok popülerdir. Zengin vatandaşlar zaman kazanmak için genellikle işe yakın daireler satın alıyor. Apart otel olarak adlandırılan konforlu kompleksler, denize veya şehrin iş merkezine oldukça yakın inşa ediliyor.
Potansiyel alıcıya, en yaygın olanı tek yatak odalı ve oturma odasının mutfakla birleştirildiği Batı "stüdyo" seçenekleri olan çeşitli daire türleri sunulmaktadır. Ancak piyasada 2 ve 3 yatak odalı dairelerin yanı sıra çok katlı binalar da satılıyor. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark, bir dairenin alıcısının modern tadilat, şık mobilyalar ve ankastre cihazlarla bir yaşam alanı edinmesidir.
Dairelerin hukuki durumu
Rus mevzuatında “apartman” kavramı sabit değildir, aynı zamanda “konut binaları” terimine oldukça geniş bir tanım verilmiştir. Gayrimenkulün bir parçası olarak, daimi ikamet için uygun ve belirlenmiş sıhhi, teknik ve diğer operasyonel kurallara uygun ayrı bir bina olarak tanınır. Mevzuat, konut mülkü olarak aşağıdaki bina türlerini öngörmektedir: bir ev veya bir kısmı, bir daire veya içindeki bir pay, bir oda. “Apartman” terimi “konut amaçlı gayrimenkul” segmentini ifade etmemektedir. Başka bir deyişle, dairelerle ilgili soruya: Nedir, konut dışı bir binadaki konut binası olduğu cevabını verebilirsiniz.
Bir daire ile bir daire arasındaki farklar
Dolayısıyla daireler konut stokuyla ilgili değildir, dolayısıyla ofis binaları gibi her tür binada oluşturulabilirler. “Apartman” statüsüne atanabilmek için konut stokuna ait olmak gerekmektedir. Ayrıca bu kavramlar arasında diğer düzlemlerde de farklılıklar vardır:
- Gosstandart kararının gerekliliklerine göre dairenin alanı 40 m2'den az olmamalı, oda sayısı 2 veya daha fazla olmalı, banyo ve mutfağın varlığı zorunlu kabul ediliyor;
- Bu tür gereksinimler, çok daha küçük bir alana sahip yalnızca bir odaya sahip olabilen bir daireye uygulanmaz.
Bir daire ile bir daire arasındaki her farka daha yakından bakalım.
Fiyat
Emlak piyasası uzmanları, daire fiyatlarının genellikle benzer tipteki bir dairenin maliyetinden %10-15 daha düşük olduğunu ancak işletme maliyetlerinin her zaman daha yüksek olduğunu belirtiyor. Bunun nedeni, apartman sahipleri için kamu hizmetlerinin maliyetinin, konut mülk sahiplerinin maliyetlerinden önemli ölçüde daha yüksek olmasıdır. Özellikle ısıtma hizmetleri %20-30 oranında, su temini ve sanitasyon hizmetleri ise %12-25 oranında daha yüksektir. Sunulan rakamlar belirsizdir; konut ve toplumsal hizmet fiyatları yalnızca bölgesel konuma değil, aynı zamanda kamu hizmetlerinin kaynak tedarik kuruluşları ağlarıyla bağlantısının niteliğine de bağlıdır. Örneğin, hizmetler aracılar aracılığıyla sağlanıyorsa, onlar için daha da fazla ödeme yapmanız gerekecektir.
Konut gayrimenkullerinde "apartman" kavramının bulunmaması, son 6 aydaki toplam aylık gelirlerinin belirlenen standartları aşmaması koşuluyla, sahiplerinin elektrik faturaları için sübvansiyon başvurusunda bulunmasına izin vermiyor. Apartman sahipleri, Konut Kanunu'nun düzenlediği avantajlardan yararlanamıyor. Maliyet özelliklerinin yanı sıra bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark nedir?
Kayıt Özellikleri
Bir daire satın almak, ikamet adresinde kalıcı kayıt olasılığını varsayar. Yasal olarak konut olmadığı için ikamet ettiğiniz yerdeki dairelere kayıt yaptırmanız mümkün değildir.
Apart otel veya otel statüsündeki binalarda satın alınan daire sahiplerinin böyle bir hakkı kullanmasına ilişkin doğrudan bir yasak olmamasına rağmen, dairelerde geçici kayıt olasılığı sorunu hala belirsizliğini koruyor.
Sosyal öneme sahip nesnelerin eksikliği
Hangi satın almanın daha karlı olduğuna karar verirken - bir apartman dairesi mi yoksa apartman dairesi mi, bu tür binaları geliştiricinin sosyal altyapı tesisleri inşa etme yükümlülüğünün olmadığını unutmamalısınız. Aslında bu faktör dairelerin göreceli ucuzluğunu açıklıyor - otel komplekslerinin geliştiricileri kural olarak okul, anaokulu ve klinik inşa etmiyor.
Her ne kadar emlakçılar genellikle bu sorunu dile getirmiyor ya da apart otel geliştirmelerinin alt yapısı kurulu bölgelerde gerçekleştirileceğine dair güvence vererek sorunu çözmüyor olsa da, bunu unutmamak gerekiyor. Mega kentlerde bu tür komplekslerin yapım ve satış hacmi oldukça ciddi olup, her ilçede bulunmayan sosyal tesisler kayıt dışı kullanıcı sayısında artış sağlayamaz.
Moskova'nın kentsel planlama departmanının yönetimi, geliştiricilerin otel komplekslerinin inşaatına paralel olarak altyapı tesisleri inşa etmesini zorunlu kılan inşaat standartlarını onaylamayı planlıyor. Büyük olasılıkla, bu tür yükümlülüklerin getirilmesi dairelerin maliyetini daire fiyatlarına yükseltecektir.
Daireleri yeniden geliştirmek için izin gerekli değildir
Dairelerin dairelerden farkı nedir? Bu binaların yeniden geliştirilmesi ihtiyacının veya olasılığının, Önerilen değişikliklerin yapısal değişikliklere yol açmaması ve güvenilirlik düzeyini değiştirmemesi durumunda izin gerekmediğine göre, Şehir Planlama Kanunu'nun genel hükümleri ile düzenlendiği ve konut dışı bir binanın güvenliği. Ve eğer izin eksikliği apartman binalarının yeniden inşasını büyük ölçüde kolaylaştırıyorsa, bu tür binaların işleyişinin organizasyonel özelliklerinde birçok sorun vardır.
Konut dışı binaların yönetimindeki zorluklar ve emlak vergilerindeki farklılıklar
Konut Kanunu'na göre, bir apartman binasının teknik binaları (çatı katları, bodrum katları vb.) konut sahiplerinin ortak mülkiyetindedir. Bu kural daireler için geçerli değildir. Bu nedenle, bunları satın alan alıcı, binanın ve kamu hizmeti ağlarının geri kalanının mülkiyetinin geliştiriciye ait olduğunu ve sahiplerine kendisi için faydalı olan bir yönetim şirketinin hizmetlerini empoze edebileceğini hatırlamalıdır.
Ayrıca 2015 yılından bu yana kabul edilen mevzuat, emlak vergisini önemli ölçüde artırdı ve bunun hesaplaması artık Ve konut vergisi oranı% 0,1 ise ve oldukça etkileyici faydalar uygulanıyorsa, o zaman konut dışı gayrimenkuller Daireleri de içeren daireler önemli ölçüde daha yüksek oranda vergilendirilmektedir.
Edinimin niteliği
Daire ve apartman daireleri arasındaki fark, satın alma amaçlı olarak da kendini göstermektedir. Dairelerin satın alınması, kural olarak, yatırım niteliğindedir, yani. çoğu durumda kar amacıyla satın alınırken, bir daire satın almanın belirgin bir sosyal geçmişi vardır - konaklama.
Bir dairenin sahibi bireysel girişimci olarak kayıt yaptırırsa ve mülkün kiralanmasından elde edilen geliri beyan ederse, bu mülkün satışı 3 yıldan fazla süredir sahip olsa bile vergi muafiyeti hakkına sahip değildir.
Farklılıkları anlayarak, potansiyel bir alıcının kendisine en uygun odanın - bir daire mi yoksa bir daire mi olduğuna karar vermesi daha kolaydır. Onun için neyin en iyi olduğunu ve peşinde olduğu hedefleri yalnızca o bilir. Satın alınan mülkün durumu, edinimin niteliğine, fırsatlara, gerekliliğe veya diğer koşullara bağlıdır. Artık gelecekteki bir satın alma işlemini düşünürken, bir dairenin bir daireden ne kadar farklı olduğunu açıkça hayal edebilirsiniz.
Rus mevzuatında dairenin ne olduğuna dair net bir tanım yoktur. Bu mülk konut kavramına girmese de özünde ticari de değildir. Bu tür kafa karışıklığı çoğu zaman alıcıları yanıltır. AiF.ru uzmanlara dairelerin ne olduğunu, böyle bir satın almanın tehlikelerini ve gelecekte bu tür gayrimenkulleri neler beklediğini sordu.
Kayıt olmadan Merkezi İdari Bölgede
Daireler, yaşamak için kullanılabilecek konut dışı binalardır. Ancak "konut dışı" kelimesi, buralarda yaşayamayacağınız anlamına gelmez: çoğu zaman görünüş olarak dairelerden farklı değildirler. Ancak apartman sakinlerinin aksine apartman sahibi kayıt ve kalıcı tescile güvenemez. Bu, vergi kimlik numarası alma, sağlık sigortasını kullanma veya sosyal hizmetlere katılma fırsatına sahip olmayacağı anlamına gelir. hükümet programları yaşam koşullarını iyileştirmek. Ayrıca, kalıcı kayıt sahibi olanlar arasında kontenjanlar dağıtıldıktan sonra, yalnızca ilk gelen alır esasına göre bir çocuğu okula kaydettirmek mümkün olacaktır.
Daireler konut inşaatı standartlarına tabi değildir: geliştiricinin bu tür mahallelere sosyal altyapı sağlama zorunluluğu yoktur ve dairelerin bina yoğunluğu 25 bin metrekareyi aşabilir. hektar başına m. Apartman daireleri ile apartman daireleri arasındaki bir diğer önemli fark da 214 sayılı “Ortak İnşaatlara Katılım Hakkında” Federal Kanuna tabi olmamasıdır; bu, sorun çıkması durumunda hissedarların mağdur sayılamayacağı anlamına gelir.
Başlangıçta “apartman” kelimesi, zengin insanların geçici ikametgahı için pahalı gayrimenkul anlamına geliyordu. "Apartman komplekslerinin yarısından fazlası Merkezi İdari Bölgede yer alıyor ve bunlar çoğunlukla elit veya iş sınıfı projeler" dedi. Irina Mogilatova, Tweed emlak ajansının CEO'su. Görünüşleri, başkentin merkezinde konut inşaatı için yer kalmamasından kaynaklanıyordu. Lüks gayrimenkul alıcıları için çoğunlukla ne kayıt ne de sosyal altyapı önemliydi. Bu tür konutlar daimi ikamet için satın alınmamıştı ve en önemlisi Merkezi İdari Bölge'deki konumuydu.
Ancak geçen yıldan bu yana durum değişti. “Geçen yıl, düşük maliyetli mülkler aktif olarak pazara girmeye başladı. fiyat segmenti. Aynı zamanda satış analizleri bu ürünlere talebin yüksek olduğunu gösteriyor” diyor. MIC Şirketler Grubu'nun yeni binalar departmanı başkanı Alexander Engel.
Ucuz konut, pahalı konut ve toplumsal hizmetler
Dairelerin popülaritesi düşük maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. “Benzer özellikteki projelerde m2 maliyeti. Dairelerin m'si genellikle m2 fiyatından daha düşüktür. Dairelerin m'si% 20-25 oranında. Bugün metrekare başına ortalama fiyat. Moskova'daki dairelerin m'si 213 bin ruble, minimum 100 bin ruble. metrekare başına m." diye açıkladı NDV-Real Estate Elizaveta Gudz Analitik ve Danışmanlık Departmanı Başkanı. Düşük fiyat bu tür nesnelere uygulanan diğer gereksinimler nedeniyle. Buna göre Sofia Lebedeva, MIEL-Novostroiki Genel Müdürü Konut dışı binaların inşasına ilişkin standartlar, özellikle ses ve ısı yalıtımı, yalıtım (aydınlatma) ve apartmanların inşası sırasında sosyal altyapının sağlanmasına ilişkin standartlar, sıradan konut komplekslerine göre daha az katıdır.”
Dairelerin bir diğer özelliği de faturaların yüksek maliyetidir. “Yasal statülerine göre daireler konut dışı binalardır, dolayısıyla genellikle KDV oranına göre farklılık gösteren daha yüksek tarifeler söz konusudur. Su için ödemeler %10, ısı için %25 daha yüksek olacak, elektrik %27 daha pahalı olacak (ortalama 2,5 ruble/kWh tarifeye göre). Mutlak parasal açıdan, 80-100 m2 alana sahip dairelerin aylık kirası. m, aynı bölgedeki bir daireninkinden yaklaşık 2-2,5 bin ruble daha yüksek olacak. Aynı zamanda daire satıcıları, alıcının işlem yaparken aldığı indirimin, uzun yıllar boyunca yapılacak ödemelerdeki farkı da karşıladığını garanti ediyor” diye belirtiyor. Olga Khasanova, urbanus.ru portalının geliştirme başkanı.
Bekar insanlar ve ev sahipleri
Daireler farklı alıcı kategorileri arasında talep görmektedir. “Bunları çoğunlukla gençler, çocuklu çiftler, bekar erkekler ve yaşlı kadınlar (40-45 yaş) satın alıyor. Bu tür nesnelerin fiyatı, iyi konumu, çevresi ve özgün mimarisi onları cezbediyor. Ayrıca maliyetin düşük olması nedeniyle" giriş bileti» Daire segmentinde yatırım alıcılarının büyük bir payı var - bu oran %25-30'a ulaşıyor. AiF.ru, "Kompleks tamamlandığında parayı kârla iade edebilirler veya kiradan istikrarlı bir gelir elde edebilirler (daireler ve daireler için kira oranları farklı değildir)," dedi. Metrium Grubu Genel Müdürü Maria Litinetskaya.
Sosyal patlamalar
Moskova yetkililerinin dairelere ilişkin tutumu açıklandı başkentin baş mimarı Sergei KuznetsovŞubatta. Apartman projelerini konut ve oteller olmak üzere iki türe ayırmayı ve gerekli tüm altyapıyı sağlamayı önerdi. Gelecekte şehir yönetimi, geliştiricileri inşaat sırasında projeye dahil etmeye zorlamayı planlıyor. Ana mimar sermaye, Moskova'da apartmanlarla ilgili sosyal patlamaların yaşandığına değindi: “Daire satın alan insanlar toplu halde şehirden sosyal altyapı talep ediyor. Diyorlar ki: “Şehirde yaşıyoruz, vergi ödüyoruz, peki neden normal evlerde yaşayan insanlardan daha kötü durumdayız? Devlet bize daire alıp burada çocuklarla yaşamamıza gerek olmadığını açıklamadı.”
Dairelerin geleceği
Uzmanlara göre, Moskova yetkililerinin açıklamaları başkentteki ekonomi sınıfı daire pazarını değiştirebilecek. “Sosyal altyapı tesisleri geliştiricilere herhangi bir gelir getirmiyor, inşaat maliyetleri de oldukça yüksek. Elbette müteahhitlerimiz tüm maliyetlerini alıcıların omuzlarına yüklemeye alışkın olduğundan dairelerin maliyeti artabilir. Sonuç olarak, yeni standartların getirilmesi elbette apartman formatını "öldürmeyecek", ancak gelişimini büyük ölçüde değiştirecek" diyor Maria Litinetskaya.
“2014 yılı sonunda bölgede sunulan toplam daire alanında 2013 yılının 4. çeyreğine göre %7-9 civarında bir artış bekleyebiliriz. Apartman piyasasının satın alınabilirlik yolunda gelişeceğini, bunun da konfor ve ekonomi sınıflarının arzının artacağı anlamına geldiğini varsayıyoruz. Bu aynı zamanda hükümetin eski sanayi bölgelerinin gelişimine ilişkin mevcut kentsel planlama politikasıyla da kolaylaştırılacaktır. "Eski" Moskova'daki dairelerin ağırlıklı ortalama arz fiyatı 2014 yılı sonunda %3-4 aralığında aşağı yönlü ayarlamalara uğrayacak." Azbuka Zhilya Daria Tretyakova Danışmanlık ve Analitik Departmanı Başkanı.
Günümüzde daireler sadece lüks segmentte bulunmuyor; piyasada giderek daha fazla teklif ortaya çıkıyor. Daireler talep görüyor ve geniş bir alıcı kitlesinin kullanımına sunuldu. Ancak bu tür gayrimenkullerin satın alınması birçok tuhaflıkla doludur.
Ortalama bir insanın aklına gelen ilk soru daire nedir? Pek çok kişi, dairelerden bir takım önemli ayrıntılarla ayrıldığını bilmiyor. Daha önce büyük stüdyo daireler daire olarak kabul ediliyorsa, şimdi bu tür konutlar daha kesin yasal özellikler kazanıyor ve 30 metrekarede bile daireler bulunabiliyor. metre. Aslında bu, mutfaklı bir oda satın alabileceğiniz ve fiyatına otel altyapısının da dahil olduğu otelle aynı. Azbuka Zhilya şirketinin uzmanları, dinlenme alanları, fitness salonları, restoranlar ve spaların yanı sıra ofis alanı ve konferans salonlarının halihazırda mevcut olabileceğini belirtiyor. Daireler konut dışı binalardır; teorik olarak ticari gayrimenkullerdir. Birçok apartman kompleksinin ofis binasına dönüştürülmesinin nedeni budur. Moskova'da konut geliştirmenin yasak olduğu bölgelerde apartman inşa etmek ve bunları konut olarak satmak oldukça yasal. Böyle bir yere kayıt olmak mümkün olmayacak ama geçici kayıt yapabilirsiniz, o zaman bile her yerde ve her zaman değil. Yani, Rusya'daki apartmanlar ve apartmanlar arasındaki temel fark, farklı yasal statüleridir.
Tretyakova DariaAzbuka Zhilya Danışmanlık ve Analitik Departmanı Başkanı“Örneğin çocuklu bir aile için apartman dairesine kayıt yaptıramamak yaşam açısından ciddi bir dezavantajdır. Buna göre bölge kliniklerinin, anaokullarının ve okulların kullanımında zorluklar ortaya çıkacaktır. Daire satın almak için konut kredisi almak oldukça zordur. Konut alımını desteklemeye yönelik programlar ise daireler için geçerli değil. Bir apartman dairesinden farklı olarak, bir daire, onun tek evi olsa bile, alacaklı tarafından sahibinin elinden alınabilir.”
Ancak Otelcilik Geliri analistleri, daire sahiplerinin kayıt konusuna pek ilgi göstermediğini belirtiyor. Kural olarak bu tür mülkler varlıklı kişilerin ikinci veya üçüncü evi olarak satın alınır. Azbuka Zhilya'nın danışmanlık ve analiz departmanı başkanı Daria Tretyakova, genellikle pahalı dairelerin yabancı şirketlerin çalışanları, üst düzey yöneticiler ve işadamları tarafından satın alındığını - konum ve otel hizmetinin onlar için önemli olduğunu belirtiyor. Ek olarak, konut dışı binaların durumu, daire sahiplerinin şirket için uygun olabilecek tüzel kişilikleri kaydetmesine olanak tanır.
Elena Lysenkova Konaklama Gelirleri CEO'su“Batı'dan bize gelen, otel formatı olarak gizlenen bu konut gayrimenkul formatı birçok ülkede uygulanıyor. Rus şehirleri ve genel olarak tanıdık hale geldi. Ve bunlara kaydolmanın imkansız olması kimseyi rahatsız etmiyor. Genel olarak apartman piyasasının gelişiminden bahsedecek olursak, apartman gayrimenkulünün yönü şu anda iki formatta gelişiyor. Apart otel formatında otel Başlangıçta misafirlerin geçici olarak konaklaması için odaların kiralanması amacıyla oluşturulmuş ancak bu odalar klasik otel odalarına göre daha ferah özelliklere sahiptir. Ve ilk olarak son kullanıcılara pazara satılan dairelerden oluşan bir kompleks olan hizmet daireleri, daha sonra bu daireleri, daireleri kiralayacak ve bakımını yapacak profesyonel bir merkezi yönetim şirketinin yönetimine devredebilir.
Dezavantajları arasında işletme maliyetleri ve artan vergiler yer almaktadır. Bugün daireler için bu rakam bir daireye göre beş kat daha fazladır ve aylık hizmet ücretleri ayda 15 ile 40 bin arasında veya daha fazla değişebilmektedir. Ancak daireler çok daha ucuz - aynı seviyedeki dairelerden% 15-20 daha düşük. Bunun nedeni büyük ölçüde altyapı eksikliğinden kaynaklanmaktadır; geliştirici, apartman dairelerinde olduğu gibi klinik, anaokulu ve okul inşa etmek zorunda değildir. Örneğin, Moskova'nın merkezinde gerginlik yaşanıyor; okullar ve anaokulları aşırı kalabalık, apartman komplekslerinin sayısı artıyor. Ayrıca bu tür tesislerde park yeri eksikliği de olabiliyor, bu da şehir altyapısının yükünü artırıyor.
Küçük eksikliklere rağmen dairelerin birçok önemli avantajı var. Ve burada dedikleri gibi, bu bir zevk ve öncelik meselesi: seçiminiz, konut satın alma amacınıza göre yapılmalıdır. Hospitality Income Consulting uzmanlarına göre dairelere olan talep önümüzdeki üç yıl içinde artacak.
"Apartman" kavramı, basit konutlara göre sihirli avantajlara sahip olan lüks, şık gayrimenkul ile ilişkilidir. Ancak hukuki açıdan bakıldığında konuttan hiç bahsetmiyoruz. Daireler konut dışı fona ait ticari gayrimenkullerdir.
Daire ve daire - temel farklar
Peki bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark nedir? Daireler konut dışı stoka aittir ve hatta ofis alışveriş merkezlerinin topraklarında bile bulunabilirken, bir daire konut stokudur. Ancak, bu iki gayrimenkul kategorisinin ortak bir yanı var; bunlar gerçekten yaşamak için tasarlandı!
Daire konsepti kanunla açıkça düzenlenmiştir - bu, tüm inşaat SNIP'lerinin yanı sıra sıhhi ve yangın standartlarına da uyması gereken insan yerleşimi için gayrimenkuldür.
Daire konsepti Rus mevzuatında yer almıyor. Sadece en az iki oturma odası ve bir mutfaktan oluşması gerektiği ve zorunlu koşul olduğu belirtiliyor: Toplam alanı 40 m2'den büyük tesisler
| Daireler | Apartman |
| Konut dışı fon | Konut stoku |
| Minimum alan - 40 m2'den. | Minimum alan tanımlanmadı |
| Minimum 2 oturma odası | Minimum 1 oturma odası |
| Daimi ikamet imkanı | |
| 5 yıl süreyle geçici kayıt imkanı | Kalıcı/geçici kayıt imkanı |
| Artan emlak vergisi | Düzenli emlak vergisi |
| Modern cihazlarla donatılmış lüks iç mekan | Sahibinin isteğine bağlı olarak düzenli onarımlar |
| Yakınlarda gelişmiş altyapı | Altyapı evin durumuna bağlıdır. Ancak hiç mevcut olmayabilir. |
| Temizlik genellikle personel tarafından yapılır. | Temizlik ev sahibi ve ailesi tarafından yapılmaktadır. |
Dairelerin avantajları
Daire satın alanlar avantajlarını önceden biliyorlar.
- Altyapı- Daire inşa ederken geliştirici hemen altyapıyı düşünür. Ne yazık ki daireler her zaman bununla övünemez.
- Tamirat- genellikle en modern trendler ve en son moda trendleri kullanılarak yapılan lüks yenilemelerle ayırt edilirler. Bir tasarım projesi, açık yerleşim ve pahalı ekipmanlar şarttır.
- Otel odaları- düzen ve tasarım çözümleri açısından daireler genellikle birbirine benzer otel odalarıödül. Bu amaçla genellikle kiraya verilir ve genellikle böyle bir mülkte ikamet eden kişinin nevresimleri, havluları değiştirmeyi veya evi temizlemeyi düşünmesine gerek kalmaz. Dairenin sahibi tüm temizlik işleri ile ilgilenmektedir. Sıradan dairelerde böyle bir hizmet yoktur.
Kalıcı ikamet için bu tür gayrimenkuller, çevredeki alanın kişiliklerine uygun olmasını seven, kalıpların dışında düşünen insanlar tarafından seçilir. Daireler sahibinin yüksek statüsünü vurgulamaktadır.
Daireye kayıt olmak mümkün mü?
Dairelerde kalıcı kayıt alınması mümkün değildir. Yalnızca geçici olarak ve yalnızca bu mülkün bir otel kompleksi olması durumunda.
Uygulamaya göre, ikamet edilen yerde bir apartman dairesine kayıt yaptırmak, ancak belgelerin otel olma amacını taşıması ve yalnızca 5 yıllık bir süre için geçici olarak sağlanması durumunda mümkündür. Elbette 5 yıl sonra tekrar kayıt yaptırabilirsiniz ve bu şekilde sonsuz sayıda kayıt yapabilirsiniz.
Kadastro pasaportuna, diğer teknik belgelere ve en önemlisi - birleşik Rosreestr veritabanına göre, binanın amacı bir alışveriş veya ofis merkezi olarak belirtilmişse ve ayrıca dairelerin amacı doğrudan ofisler için belirtilmişse , catering işletmeleri veya diğer ticari kullanım biçimleri varsa, geçici olarak bile olsa daireye kaydolmak imkansızdır.
Kayıt olurken birçok şey binanın amacına bağlıdır:
- Eğer bu bir otelse (ve piyasada bunların sadece% 10-15'i varsa), o zaman geçici kayıtta herhangi bir sorun yaşanmamalıdır.
- Bir perakende ve ofis binasında bulunan dairelere geçici olarak bile kayıt yaptırmak mümkün değildir.
Ancak bu tür konutların alıcıları kural olarak başka konutlara sahiptir ve tescilin imkansızlığının bilincindedir ve bu tür sorular sormazlar.
Dairelerin eksileri
Bu tür gayrimenkullerin dış lüks ve yüksek statüsüne rağmen dairelerin ciddi dezavantajları da bulunmaktadır.
- Fiyat- geleneksel konutlara kıyasla artan maliyet. Daire fiyatları yüzde 10-20 oranında artacak. Ancak birçok geliştiricinin daha basit daireleri satışa sunmaya başladığını ve tam tersine fiyatın dairelerden daha düşük olduğunu belirtmekte fayda var.
- Vergi- Bir diğer önemli dezavantaj ise konutun değil, dairelerin bulunduğu binanın kadastro değerinden hesaplanan emlak vergisidir. Temel olarak vergi, kadastro değerinin %0,5'idir. Ancak daireler bir ofis binasının parçasıysa bu oran yılda en az %2'dir. Yüksek kadastro değeri göz önüne alındığında, yıllık miktar oldukça etkileyici.
- Kamu hizmetleri- ticari gayrimenkullere yönelik hizmet tarifeleri birçok kez daha yüksektir.
Bu tür konutları satın alırken odanın alanına odaklanmak önemlidir. Mülkte yerel alan ve ortak alanlar bulunuyorsa, mülk sahibi verginin belirtilen alanın tamamı üzerinden hesaplanacağını bilmelidir.
Dairelerde emlak vergisi ne kadar?
Bunların çoğu, başlık belgelerinde ne yazıldığına, kadastro pasaportunda ve birleşik Rosreestr veri tabanında hangi bilgilerin bulunduğuna bağlıdır.
Bu tür gayrimenkuller için vergi hesaplanırken mümkün olan minimum tutar %0,5, maksimum ise kadastro değerinin %2'sidir (bkz.). Basit konutlar için %0,1 vergi oranı sağlandığını da hatırlatalım.
Fark muazzam, ama neye bağlı?
Daire şeklindeki mülkün %0,5 oranında vergi ödeyebilmesi için aynı anda üç şartı karşılaması gerekir:
- Otel olarak belirlenmiş bir binada bulunmalıdır.
- Dokümantasyonda dairelerin amacının ofis, mağaza, catering vb. amaçlı olduğuna dair doğrudan bir gösterge bulunmamalıdır.
- 300.000 ruble'den fazla kadastro değeri yok.
En az bir koşulun karşılanmaması durumunda vergi %2'ye çıkar.
Bir daire satın alırken odanın alanına dikkat etmek önemlidir. Mülkte yerel bir alan ve ortak alanlar bulunuyorsa, mülk sahibi verginin belirtilen alanın tamamı üzerinden hesaplanacağını bilmelidir.
Bu arada apartman daireleri, odalar ve evlerde olduğu gibi daireler için de vergi indirimi sağlanmıyor.
Ortak ödemeler
Daireler ve daireler için elektrik faturalarını karşılaştırırken, konut ve konut dışı varlıklardan bahsettiğimizi unutmamalıyız. Ülkemizde konut dışı herhangi bir bina için sabit kamu hizmetleri tarifeleri vardır. Fark elbette çarpıcı değil ama% 10'dur ve bazı evlerde sıradan dairelere göre% 30 daha yüksektir.
Burada bir nüans daha var - bir yönetim şirketinin hizmetleri. Genellikle sağladıkları ve sahiplerinin reddedemeyeceği standart bir hizmet listesi vardır (konsiyerj, dahili telefon, bölge temizliği vb.). Daireler için ekstra ödeme yapmanız gereken özel bir hizmet listesi bulunmaktadır. Örneğin odayı temizlemek, kıyafetleri ütülemek vb. Apartman sahiplerine bu kadar konforlu koşullar sağlanmıyor.
Daireler konut stokuna dönüştürülebilir mi?
Şu anda hukuki uygulama henüz bu soruyu açık bir şekilde cevaplayacak kadar kapsamlı değildir. Evet, buna benzer emsaller mevcut. Önemli bir koşul, binanın tüm sahiplerinin rızasıdır, çünkü daireler genellikle ortak mülkiyet olarak kabul edilir.
Moskova'da çok katlı binaların apartman dairesinden apartman kullanımına dönüştürüldüğü bilinen durumlar var. Ancak burada, dairelerin konuta devredilmesinin ancak hukuki süreç ve avukatların yetkin yaklaşımı sayesinde yasal olarak mümkün hale geldiğini belirtmekte fayda var.
Yargılama olmaksızın basitleştirilmiş bir prosedür henüz idari düzeyde geliştirilmemiştir. Daire satın alırken bu nüansı anlamanız yeterlidir.
28.03.18 126 622 13
Hukuk ve hukuk açısından
En son anlatmaya başladığımızda, artık kanunlardan bahsetmenin zamanı geldi: apartman dairelerinin apartman dairelerinden ne kadar farklı olduğunu bulalım.
Ekaterina Miroshkina
iktisatçı
Hukuk açısından bir apartman dairesi ile aynı şey değildir. Üç çocuklu bir aile orada yaşasa da, burası onların tek evi. Geçici kayıt aynı zamanda daireyi konut amaçlı gayrimenkul yapmaz. Apartmanların bulunduğu bir bina, bir yönetim şirketi, koridorlarda posta kutuları ve avluda salıncaklar olsa bile apartman binası olarak kabul edilmez. Devlet açısından apartmanlar bir tür ticari gayrimenkuldür. Daireler ve daireler arasındaki temel fark budur.
Satın alırken bir milyon ruble tasarruf edebilir ve her şeyi önceden hesaplamazsanız çok daha fazlasını kaybedebilirsiniz. Kayıplar her zaman parayla ölçülmez ve geri döndürülemez olabilir.
Herkes kendinden sorumludur
Hukuk ve ekonomi açısından apartmanlara dair en önemli şeyleri size anlatacağız, ihtiyacınız olup olmadığına kendiniz karar verebilirsiniz. Her durumda, gayrimenkul satın almak profesyonellerden yardım almanın daha iyi olduğu bir konudur. Artık size internette her şeyi anlatacaklarını düşünmek büyük bir hata. Bu konuda birçok nüans var. Bir uzmana danışın.
Tesisin amacı
Kanunda hangi binaların konut olarak kabul edilebileceğine dair özel bir liste bulunmaktadır. Varsayılan olarak daireler bu tanıma uymamaktadır. Otel tipi bir bina dışarıdan konut binası gibi görünse de yine de konut değildir.
Daireleriniz varsa, büyük ihtimalle bir apartman dairesinin değil, ticari bir gayrimenkulün sahibisinizdir. Bu durumda konutla ilgili kanunlar daireler için geçerli olmayacaktır. Devlet desteği kurallarını, ipotek şartlarını veya lehdarlar için gereklilikleri okuyorsanız ve orada "konut, yaşam alanları" kelimeleri görünüyorsa, bu sizi pek ilgilendirmiyor.
Örneğin devlet, konutların güvenliği, binaların yüksekliği, asansörlerin sağlanması, banyoların konumu, güçlendirilmiş zeminler, doğal aydınlatma, tavan yükseklikleri, ses yalıtımı ve hatta merdivenlerin eğimi için gereklilikler belirlemiştir. Bu gereksinimler konut dışı daireler için geçerli değildir.
Teorik olarak, bir konut binasında bulunan daireler var. Bu, gayrimenkul satın almanızın teklif edildiği belirli bir projenin belgelerinden öğrenilebilir. Örneğin, bir binanın amacı ve binaları, kesinlikle geliştiricinin web sitesinde yer alacak olan proje beyanında kolayca bulunabilir.
Apartman. Sıradan bir konut binasında bir daire satın aldığınızda, otomatik olarak ortak mülkün ortak sahibi olursunuz. Sertifikada bu belirtilmese de varsayılan olarak çatının, cephenin, ortak balkonların, girişin, bodrumun, merdivenlerin, asansörlerin ve hatta avlunun bir kısmı size aittir. Bu pay ayni olarak tahsis edilemez, satılamaz ve terk edilemez.
Apartman. Burada her şey karmaşık. Konut dışı bir binada ortak mülkiyetin ortak mülkiyeti rejimi doğrudan kanunla düzenlenmemiştir. Bazı uzmanlar, apartman sahiplerinin ortak mülkiyet haklarına sahip olmadığına inanıyor. Ancak Yüksek Tahkim Mahkemesi, konut dışı binalardaki mülk sahiplerinin apartman binalarındakilerle aynı hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu - ortak mülkte paya sahip olduklarını ve bunun bakımını ödemekle yükümlü olduklarını açıkladı.
Bu yaklaşımın hem avantajları hem de dezavantajları vardır. Bir apartman binasında her şey az çok açıktır - tüm sakinlerin şu veya bu şekilde kullandığı girişler, merdivenler ve asansörler vardır. Herkesin bunların bedelini ödemesi mantıklıdır. Konut dışı bir binada, dairelere ek olarak ofisler, perakende satış yerleri, lobiler, çeşmeler, giriş grupları olabilir - bunların hepsi yalnızca ofis sahiplerinin değil aynı zamanda daire sahiplerinin de sürdürmesi gereken ortak mülklerdir.
Bir aile bir daire satın alsa, orada çocuklarıyla birlikte yaşasa ve iş merkezinin lobisini hiç ziyaret etmese bile, teorik olarak binanın bu kısmının bakımı için ödeme yapmaları gerekebilir. Belirli bir yönetim şirketi kendi rejimini kurabilir ancak Yargıtay'ın açıklamaları varsayılan olarak bu şekilde işlemektedir ve yargısal uygulama muğlaktır. Yarın başka bir yönetim şirketi gelip her şeyi değiştirecek.
Devlet, konut dışı binalara yönelik yönetim şirketlerinin hizmetlerinin listesini düzenlememektedir. Ticari mülk sınıfı bahçıvanların, uşakların ve kapıcıların hizmetlerini gerektiriyorsa, apartman sahipleri bunların bedelini ödeyecektir. Bir yandan bu, inanılmaz güzelliğe ve rahatlığa sahip daireler inşa etmenize olanak tanır. Öte yandan aslında ihtiyacınız olmayan hizmetleri de alabilirsiniz.
Ev yönetimi
Apartmanların demir kapıları ardında yaşananların dışında evin yapacak çok işi var. Girişlerin temizlenmesi gerekiyor, asansörlerin ve çatıların onarılması gerekiyor, ampullerin vidalanması gerekiyor; Yerel bölgede platformlar inşa etmeniz, banklar kurmanız, çimleri biçmeniz, direkler dikmeniz, çitleri boyamanız, yaprakları süpürmeniz gerekiyor. Kimin, nasıl ve ne kadar parayla yapacağı ise ucu açık bir soru.
Apartman. Bir apartman binasında yönetim sorunları bir yönetim şirketi veya HOA tarafından ele alınır. Yönetim şirketi, sahipler toplantısı tarafından seçilir. Ayrıca evin yönetimiyle ilgili önemli kararları da verir. Sahiplerin toplantısı demokrasinin işleyişidir: Her mülk sahibinin dairesinin alanına bağlı olarak bir tür “ağırlığı” vardır ve bu “ağırlık” ile oy kullanabilir.
Aktif sakinler, normal demokratik süreçte olduğu gibi kampanya yapabilir, sahip gruplarını kendi etraflarında birleştirebilir ve oyları etkileyebilir. Genç bir annenin zamanı ve isteği varsa her şeyi kendisi organize edecek ve girişlerde bebek arabası için rampalar olacak. Emekliler bahçede park yeri olmamasını sağlamak için birleşip oy kullanabilirler. Ve eğer araç sahipleri daha fazla oy alırsa, emekliler banklardan ve yeşil alanlardan mahrum kalacak ve park yerleri genişleyecek - ve bunların hepsi genel masraflar karşılığında.
Bir apartmanın sorunlarını kendi başınıza çözmeyi garanti altına almak için, bu binadaki metrekarelerin yarısından fazlasının sahibi olmanız veya bu maliklerin kararlarını kontrol etmeniz gerekir. Bu elbette gerçek hayatta imkansızdır, dolayısıyla tüm sakinler ortak kararları etkileyebilir.
Apartman. Ofislerin ve mağazaların bulunduğu konut dışı bir binada şu durum ortaya çıkabilir: geliştirici ofisleri satmaz, ancak mülkiyeti elinde tutarak kiraya verir. Veya tüm ofis ve perakende kısmı bir geliştirme şirketi tarafından satın alınır. Çoğunluk sahibi bu şekilde ortaya çıkar - oyların çoğunluğuna sahip olan kişi. Ve oyların çoğunluğuna sahip olan kişi, evle ilgili kararları tek başına verme hakkına sahiptir.
Kompleks yalnızca dairelerden oluşuyorsa bu pek mümkün değildir. Ancak bu göz ardı edilemez: kime ait olduklarını bilmiyorsunuz. Belki bir işadamı binayı satın aldı ve orada bir otel açtı. Hakkı vardır: randevuya izin verir.
Önünüzde bir ofis ve daire kompleksi veya örneğin göbekten çıkan yüksek katlı bir apartman dairesi varsa alışveriş Merkezi- bir risk var. Ve çok uzun.
Çoğunluk sahibi, tarifelerin artırılması için oy kullanabilir, kendisine uygun bir yönetim şirketi atayabilir, Rublyovka'dan bir bahçıvan kiralayabilir, avlunun ortasına onuruna bir anıt dikebilir veya birinci katı bir karaoke kulübü için kiralayabilir; Grigory Leps'in şarkıları yer alıyor. Apartman sakinlerinin bu tür bir durumla baş edebilecek herhangi bir yasal mekanizması olmayacaktır. Çoğunluk sahibinin yönetim şirketiyle iş birliği içinde olduğuna dair kanıt bile işe yaramayacaktır. Bu, hakkın kötüye kullanılması sayılmaz.
Komşularla ilişkiler
Apartman. Yasaya göre ne siz ne de bir başkası konutları iş amacıyla kullanamaz. Bir apartman dairesine yasal olarak ofis ya da mini otel kuramazsınız, içinde kafe, sauna, kayıt stüdyosu ya da rap savaşları için site açamazsınız. Binaların konut dışı binalara dönüştürülmesi gerekiyor ve bu her zaman mümkün olmuyor.
Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark, konut binaları için bir sessizlik modunun bulunmasıdır: belirli bir süre sonra dairelerde gürültü yapamazsınız. Gerçek bir apartmanda yaşıyorsanız ve geceleri duvarın arkasından sürekli ucuz yumruklar duyuluyorsa, bunu etkileyecek yasal mekanizmalarınız var.
Apartman. Sahipler, teknik düzenlemelere ve denetleyici otoritelerin gerekliliklerine uymaları halinde bunları herhangi bir yasal şekilde kullanabilirler. Bu gereksinimler apartman daireleriyle aynı değildir. Dairelerin farklı amaçları olabilir ancak bunlar her zaman konut amaçlı değildir. Otel tipi bir dairede, bir apartman dairesinde olduğu gibi yaşayabilirsiniz ve birisi iş seyahatinde olanlara, yabancılara ve aşık çiftlere kiralamak üzere birkaç komşu daireyi satın alacaktır - bu yasaldır.
Dairelerde sessizlik veya ses yalıtımı zorunluluğu yoktur; duvarın arkasındaki komşular geceleri davul çalabilir.
İzniniz olmadan zemin katta bir bar açabilirler, duvarın bir kısmını yıkıp görüşünüzü engelleyebilirler. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark, normal bir evde sakinlerden izin istemeleri, ancak bir apartman kompleksinde isteyememeleridir. İnsanlar bir ağ şirketinin ofisinin girişinden geçebilirler. Üstelik güvenlik bu geçiş kartlarını vermekle yükümlü olacak.
Bu, daire satın alırken mutlaka bu tür sorunlarla karşılaşacağınız anlamına gelmez. Belki yanınızda sessiz aileler yaşayacak ve tüm kompleks sıradan insanlar tarafından doldurulacak. Ve sadece birinci kat ofisler ve mağazalar ile noter, eczaneler, bakkallar, banka şubesi ve çocuk Merkezi- hayal ettiğiniz her şey. Ancak satın alırken apartmanlı bir kompleksin apartman olmadığını bilmeniz gerekir. Konut kanunu kapsamında değildir ve sakinlerin daha az hakkı vardır.
Borçlar nedeniyle haciz
Apartman. Kanuna göre tek konut borçlar nedeniyle alınamıyor. Apartman sahibinin bankaya, komşusuna, mikrofinans kuruluşuna ya da başka birine çok borcu olsa bile mal varlığı elinden alınmayacak ve ailesi sokağa atılmayacaktır. Bunun tek istisnası, halihazırda bankaya rehin verilmiş olan ipotekli dairelerdir.
Apartman. Daireler konut değildir, dolayısıyla koleksiyonlarında herhangi bir kısıtlama yoktur. Orada yaşayan ve daimi ikamet için daire satın alan bir ailenin olması, başka gayrimenkullerinin olmaması ve dairenin teminatı karşılığında kredi alınmamış olması önemli değil. İcra memurları için daire, borcunu ödemek için el konulabilecek ve satışa sunulabilecek sıradan bir varlıktır. Örneğin, sahibi bireysel bir girişimci ise, alacaklılara ve vergi dairesine olan borçları birikmiştir. Ailesi ve çocukları dairede yaşıyor ancak bu mülk hacizden korunmuyor.
Gayrimenkul satın alırken yapılan kesintiler
Apartman. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark, satın aldığınızda kesinti talebinde bulunabilmeniz ve vergi iadesi alabilmenizdir. Evliyken bir daire satın alırsanız ve eşlerden hiçbiri daha önce kesintiyi kullanmadıysa, aile 520 bin rubleye kadar iade edebilecek. Ek olarak devlet, ödenen ipotek faizinin% 13'ünü (eşlerin her birine maksimum 390 bin ruble) iade edecek.
Apartman.Çocuklu sıradan bir aile satın alıp orada kalıcı olarak yaşamayı planlasa bile, konut dışı gayrimenkullerde herhangi bir kesinti yapılmaz.
Apartman. Nüfusa eşit olan tüketiciler listesinde daire sakinlerinin adı geçmiyor. Apartmanlarda sıradan insanların yaşamasına rağmen ticari ihtiyaçlar için elektriğin buradan sağlandığı düşünülüyor.
Emlak vergisi
Apartman. Emlak vergileri konutlara ait oranlar üzerinden hesaplanır. Bölgeye ve dairenin fiyatına göre değişebilir ancak federal standartlar vardır. Konut sakinleri dairenin kadastro değerinin %0,1'ini ödeyecek. Bu durumda 20 metrekarelik emlak vergisi indiriminden yararlanabilirsiniz. Bu alan için emlak vergisi ödemeye gerek yok; sadece fark üzerinden.
Bu yardım sosyal statüye ve gelire bağlı değildir; herhangi bir bölgedeki dairelere verilmektedir. Örneğin bir dairenin alanı 39 metrekare ise vergi yalnızca 19 metrekare üzerinden ve %0,1 oranında tahsil edilecektir. Moskova'da değeri 10 milyon rublenin üzerindeki daireler için bu oran %0,15'e çıkıyor, ancak yine de dairelerden çok daha düşük. İndirim katsayıları da vardır; bunlar vergiyi de azaltabilir, ancak sınırlı bir süre için geçerlidirler.
Apartman. Otel tipi bir daire için, bir daireye kıyasla yaklaşık beş kat daha fazla emlak vergisi (yüzde 0,5) ödemeniz gerekecektir. Kadastro değerinin düşük olması nedeniyle bir miktar tasarruf etmek mümkün olabilir. Daire idari ve iş kompleksinde ise oran daha da yüksek olacaktır -% 2.
Apartman sahiplerine federal emlak vergisi kesintisi yapılmamaktadır: onlar tüm alan üzerinden vergi ödeyeceklerdir.
39 m² alana sahip bir daire ve daireler için emlak vergisi karşılaştırması
Dairelerin dairelerden %20 daha ucuz olması şartıyla Fili'deki kompleksin web sitesindeki verileri örnek olarak kullanmak
1 m² başına fiyat
Apartman
336.000 rupi
Apartman
269.000 rupi
Fiyat
Apartman
336.000 rupi
Apartman
269.000 rupi
Fiyat
Apartman
13 milyon R
Apartman
10,5 milyon R
Vergi indirimi
Apartman
Apartman
Vergi tabanı
Apartman
19 m² × 336.000 = 6,38 milyon RUR
Apartman
39 m² × 269.000 = 10,5 milyon RUR
Emlak vergisi oranı
Apartman
Apartman
Yıllık emlak vergisi
Apartman
9576R
Apartman
52.500 RUB
Moskova'da daireler için bir indirim faktörü vardır, ancak bu yalnızca resmi daire kayıtlarında yer alan ve diğer gereksinimleri karşılayan kompleksler için geçerlidir. Mart 2018'de bu kayıt genişletildi; şu anda 16 apartman kompleksi var. Bir kompleksin kayıtta olmaması durumunda hiçbir faydası yoktur.
Emekliler, engelliler ve geniş aileler gibi bölgelerdeki diğer emlak vergisi avantajları da daireler için geçerli değildir.
Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasında seçim yapıyorsanız, belirli bir mülkün fiyatını öğrenin ve bir uzman yardımıyla vergiyi kendiniz hesaplayın. Geliştiricilerin web sitelerindeki hesaplamalara bile inanmayın. O zaman verginin aslında daha yüksek olduğu ortaya çıkabilir, oran %0,5 değil %2'dir. Üstelik kadastro değeri artıyor ama kimse kompleksi tapuya dahil etmeyecek.
Büyük yenileme
Apartman. Apartman binalarındaki konut sahipleri, sermaye onarım fonuna zorunlu katkılarda bulunur. Daha sonra bu para, ortak mülkün büyük onarımlarını gerçekleştirmek için kullanılır. 1 Temmuz 2017'den itibaren Moskova'daki büyük onarımlar için asgari katkının metrekare başına 17 ruble olduğunu söylemiştik.
Apartman. Konut dışı binalardaki ticari gayrimenkul sahiplerinin kanunen her ay sermaye onarım fonuna katkı yapma zorunluluğu yoktur. Ancak ortak mülkün onarımı zamanı geldiğinde, birikmiş katkılara ve finansmana da güvenemeyeceksiniz. Ancak kural olarak, yakın zamanda büyük tadilat gerektirmeyecek yeni binalarda daireler satın alınmaktadır.
Bir apartman dairesi ve 39 m² alana sahip bir daire için büyük onarım ödemelerinin karşılaştırılması
m² başına minimum ödeme
Apartman
17 R
Apartman
0 R
Aylık zorunlu ödeme
Apartman
663 R
Apartman
0 R
Yıllık büyük onarımlara katkılar
Apartman
7960R
Apartman
0 R
Sosyal altyapı ve teknik gereksinimler
Apartman. Devlet konut gelişiminin parametrelerini kontrol etmelidir. Okul, anaokulu, klinik, yol ve diğer altyapı tesislerinin sayısına ilişkin gereksinimler bulunmaktadır. Geliştirici bunları masrafları kendisine ait olmak üzere veya devletin desteğiyle inşa etmelidir.
Ne yazık ki aslında pek çok geliştirici bu parametrelere uymuyor: yetkililerle gizli anlaşmalar yapıyor, okullar ve klinikler olmadan onaylanmış projeler alıyor veya altyapı tesislerinin teslimini sonsuz bir şekilde geciktiriyorlar. Ama apartman sahiplerinin en azından bazı garantileri ve hakları var. Sadece şehir planlama yönetmelikleriyle değil aynı zamanda federal yasalarla da korunuyorlar.
Bir yerleşim bölgesinde gürültülü endüstriler veya tehlikeli tesisler inşa edilmemelidir. Ve eğer bir mini yapım bile ortaya çıksa, çevresinde bir sıhhi bölge bulunmalıdır. Bir konut binasındaki mağazanın girişi, girişten değil, ayrı olmalıdır. Dairelerdeki gürültü seviyesi misafire uygun olmalıdır ve daireler için hijyen standartları oluşturulmuştur. Bir sapma bulunursa ceza talep edebilir veya geliştiriciyi eksiklikleri düzeltmeye zorlayabilirsiniz.
Apartman. Ticari gelişim bölgeleri için böyle bir kentsel planlama standardı yoktur. Apartmanın bulunduğu bölgede okul veya klinik bulunmadığı ortaya çıkabilir. Belediye bunları inşa etmek zorunda değil.
Proje planlanırken dairelerde yaşayanların sayısı dikkate alınmıyor. Mesela bir apartman dairesinde 200 çocuk yaşayabilir ama onlara ayrı bir daire yapılmayacaktır. çocuk Yuvası ve en yakın okulda yer ayarlamayacaktır.
Daireler için sıhhi standartlar, malzeme özellikleri, yerleşim düzenleri ve ses yalıtımı konusunda katı gereklilikler yoktur. İnşaatın kalitesi konutlarda olduğu gibi kontrol edilmiyor - bu zaten geliştiricinin vicdanında.
Bir dairenin konut binalarına aktarılması
Konut dışı binalar teorik olarak konut olarak kabul edilebilir. Bunun için binanın tamamının resmi olarak apartman binasına dönüştürülmesi gerekiyor. Ayrı bir daire daire olarak kabul edilemez. Ve böyle bir mekanizma kağıt üzerinde mevcut olsa da bireysel bir apartman sahibinin bunu pratikte uygulaması mümkün değildir.
Daire satın almanın faydaları nelerdir?
Yer.Çoğu zaman bazı uygun ve ilginç yer Bir konut binası inşa edemezsiniz, ancak apartmanların bulunduğu bir bina inşa edebilir. Bu, kentsel planlama planında bir iş merkezi veya otel için bir alan ve otoparklar, okullar, klinikler ve sıhhi bölgeler Yeterli alan yok. Veya sanayi tesislerine yakınlığı nedeniyle konumu konut geliştirmeye uygun değildir. İşe yakın ya da şehir merkezinde yaşamak için gayrimenkul satın almak için tek şansınız bir daire olabilir.
