Birkaç yıl önce emlak piyasasında daire gibi özel nesneler ortaya çıktı. Herkes bu konseptle, panoramik camlı bir tür elit konutu veya yabancı otellerdeki lüks odaları ilişkilendirmeye alışkındır. Bir zamanlar durum kısmen böyleydi, ancak bugün her şey dramatik bir şekilde değişti ve sıradan bir daire ile 2019'daki bir daire arasındaki farkın ne olduğunu anlamak o kadar kolay değil.
Daireler nedir ve ne tür gayrimenkullerdir?
Sorulan soruyu anlamak için öncelikle dairelerin ne olduğunu ve daireden nasıl farklı olduklarını öğrenmelisiniz. Çeşitli kaynaklara dönersek, bu terimin Fransızca veya İtalyanca kökleri olduğunu ve Rusçaya sadece "apartman" olarak çevrildiğini öğrenebilirsiniz. Ushakov'un sözlüğü bir daireyi büyük bir oda veya dinlenme yeri olarak tanımlar. Ancak bu durum apartman daireleri ile apartman daireleri arasındaki hukuki farkın ne olduğunu hiçbir şekilde açıklamıyor.
Rus konut mevzuatına bakarsanız, konut binalarının şu anlama geldiğini kolayca öğrenebilirsiniz:
- konut binası veya bir kısmı;
- daire veya onun bir kısmı;
- oda.
Bu liste kapsamlıdır ve üzerinde daire bulunmamaktadır. Dolayısıyla yasaya göre bu tür gayrimenkuller konut olarak sınıflandırılamaz. Bununla birlikte, bu tür tesisler özellikle yaşamak için kullanılmaktadır ve gerekli tüm olanaklarla donatılmıştır. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki farkı anlamaya yaklaşmak için bu nesnelerin hangi binalarda bulunduğunu ve işlevsel amaçlarının ne olduğunu anlamalısınız.
Yurt dışı deneyimine bakarsak, otel hizmetleri ile geçici ikamet amaçlı yurt dışındaki mülklerin apartman dairesi olarak sınıflandırıldığını görebiliriz. Bu kısmen Rusya için de geçerli. Örneğin Kültür Bakanlığı'nın turizm sektörünün nesnelerini sınıflandıran emri, otel odası tanımından oldukça farklı olan apartman kavramını içeriyor. Bunlar, iki veya daha fazla odadan oluşan, mobilya, banyo ve geçici ikamet için gerekli her şeyle donatılmış en az 40 metrekare alana sahip binaları içerir.
Bazen bu tür konut blokları ofis binalarında veya büyük iş merkezlerinde bulunur. Belirli geçici görevleri yerine getirmek üzere diğer şehirlerden gönderilen çalışanların konaklamasına yöneliktir. Kendi konutu olmayan personel için de daire seçenekleri mevcuttur.
Bugün büyük şehirlerde, tamamen dairelerden oluşan, ticari değeri daha yüksek olan dairelerden farklı olan yeni binalar bulabilirsiniz. Zengin insanlar daha sonra kâr elde etmek için bu tür gayrimenkullerin inşasına veya satın alınmasına yatırım yapar.
Böylece apartman yerine apartman sahibi olmak ne demektir sorusunun cevabı şu şekilde formüle edilebilir. Apartman tipi bir otel kompleksinde yer alan veya idari bir binada yer alan, ayrı bir girişi olan, geçici ikamet amaçlı bir odaya genellikle daire denir. Bir apartman dairesinden farklı olarak konut stokuna ait değildir.
Dairelerin artıları ve eksileri
Daireler ve daireler arasındaki farka pratik açıdan bakalım: bu tür gayrimenkul satın almanın artıları ve eksileri. Daha önce de belirtildiği gibi daireler konut stokuna ait değildir. Bu nesnelerin mevcut eksiklikleri bu durumdan kaynaklanmaktadır:
- İkamet ettiğiniz yerde onlara kalıcı olarak kayıt olmanız imkansızdır. Doğru, tesiste otel hizmetleri varsa, konaklama yerinde geçici kayıt yapılmasına herhangi bir engel yoktur. Her otel odasında olduğu gibi daireye de 5 yıla kadar geçici kayıt yaptırabilirsiniz. En azından geçici kaydın bulunmaması, çocukların okula veya anaokuluna kaydolmasında, sağlık kurumlarındaki hizmetler için zorunlu sağlık sigortası poliçesinin alınmasında sorun yaratabilir;
- Konutlar için uygulanan konut ve toplumsal hizmet tarifeleri ticari gayrimenkuller için geçerli değildir. Bu bağlamda, kamu hizmetleri için aynı bölgedeki bir daireye göre çok daha fazla ödeme yapmanız gerekecektir. Fark bazı şehirlerde yüzde 20'ye kadar çıkabiliyor;
- vergi mevzuatı ticari gayrimenkullere pek dostane değildir. Dolayısıyla daireler için emlak vergisi oranı %0,5 iken, apartman daireleri için taban vergi oranı yalnızca %0,1'dir, ancak ticari gayrimenkuller için bu oran 1,44 kat daha azdır. Satış sonrası kesintilerin hesaplanması konut dışı binalara ilişkin kurallara göre yapılır. Bu durumda, bir daire için olduğu gibi satın alma için 2 milyon ruble tutarında bir kesinti sağlanır;
- Apartmanların apartmanlardan daha da kötü olduğu nokta, geliştiricilerin bu tür nesnelerin inşa edildiği yerlerde sosyal ve kültürel altyapıyı düzenlemek zorunda olmamasıdır. Bu nedenle anaokulları, okullar ve klinikler komplekslerden oldukça uzakta yer alabilir ve erişim yolları tamamen bulunmayabilir;
- Kanun, konut binaları için sağlanan SANPIN standartlarını apartman dairelerini de kapsayacak şekilde genişletmemektedir; bu da geliştiricilere serbestlik sağlamaktadır. Sonuçta aydınlatma seviyesine, ses yalıtımına ve diğer zorunlu parametrelere uymaları gerekmiyor;
- Apartmanların hisseli inşaatı durumunda, hissedarların durumu, evin daireleri olması durumundakinden kökten farklıdır. Geliştiricinin iflası durumunda Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın parametrelerine göre mağdur olarak tanınmıyorlar.
Dezavantajların listesi oldukça etkileyici, ancak dairelerin bir daireye göre avantajı nedir, onlara olan talep her yıl artıyor. Burada her şey basit çünkü inşaat sırasında birçok formaliteye uyma ihtiyacının olmaması, bu tür gayrimenkullerin maliyetini büyük ölçüde azaltıyor. Aynı zamanda, son alıcının, satın alma sırasında daire için çok daha küçük bir miktar ödemesi gerekiyor ki bu, bir daire satın almakla karşılaştırıldığında daha avantajlıdır. Bu, yalnızca nispeten ucuz konut satın almayı değil, aynı zamanda onu kiralayarak iyi para kazanmayı da mümkün kılar.
Yararlı videoyu izleyin
Daire yerine daire mi satın alınmalı?
Birçok insan neyin daha iyi olduğunu merak ediyor: bir daire mi yoksa bir apartman dairesi mi? Ancak bu soru tamamen doğru değil. Bu, bir terapist ile diş hekimini karşılaştırmakla hemen hemen aynı şeydir. Görünüşe göre ikisi de doktor ama görevleri tamamen farklı. Pratikte başka kalıcı konutu olmayanlar için daire satın almak daha iyidir. Sonuçta, konut binalarının varlığı kalıcı kaydı ve bunun sonucunda ailenin çeşitli sosyal ihtiyaçlarına ücretsiz erişimi garanti eder.
Zaten kalıcı kaydınız varsa, bir daire mi yoksa bir daire mi seçeceğiniz sorusu artık o kadar net değil. Bu durumda ticari gayrimenkul aşağıdaki amaçlarla satın alınabilir:
- İş veya eğitim yerine yakınlık veya daha konforlu koşullar nedeniyle kendi ikametgahı için. Aynı zamanda kalıcı bir daire kiralamak da oldukça mümkün;
- ticari kar amacıyla kiralamak için;
- otel işini organize etmek için.
Özellikle Moskova'da apartmanlardan ziyade apartmanların inşa edilmesinin ana nedenini belirleyen ticari bileşendir.
Bazı soruların yanıtları
Yukarıdakilerin hepsini dikkate alarak şu soruya cevap verebiliriz: stüdyo daire mi yoksa apartman dairesi mi? Her şey düzene değil, yasal duruma bağlıdır. Sonuçta stüdyo, bölümleri olmayan, yani açık bir düzene sahip bir yaşam alanıdır. Hem konut hem de ticari gayrimenkuller için geçerli olabilir. İlk durumda bu bir daire, ikincisinde ise bir daire.
Bir diğer acil soru da 2019 yılında dairelerin dairelere aktarılmasının mümkün olup olmadığı ve bu işlemin fiyatının ne olduğudur. Konut dışı binaları konut binalarına dönüştürme olasılığı konut mevzuatında yer almaktadır. Prosedürün oldukça karmaşık olduğu unutulmamalıdır. Ana engel, sıhhi standartlara tam uyum sağlamaktır; örneğin, güneş ışığının tesisin her oturma odasına günde en az 2 saat girmesi gerekir. Bu nedenle, yetersiz güneş ışığı özelliği taşıyan daireler daire statüsüne aktarılamaz. Ayrıca taşınmaz üzerinde üçüncü şahıslar tarafından herhangi bir takyidat bulunmamalıdır.
Tüm kurallara uymanız mümkün ise transfer yapmayı deneyebilirsiniz. Bunu yapmak için şehrinizin konut departmanına bir başvuru ile başvurmanız gerekecektir.. Aşağıdaki belgelerin buna eklenmesi gerekecektir:
- gayrimenkul tescil belgesi;
- başlık belgeleri;
- binanın kat planı;
- Yeniden geliştirme projesi yapılması planlanıyorsa.
Ayrıca çeşitli hizmetlerden ve devlet kurumlarından onayların alınması ve ardından ilgili sertifikaların sunulması gerekmektedir. Bütün bunlar bir aydan fazla sürebilir ve harcanan para, daire yerine daire satın almanın faydalarını ortadan kaldıracaktır. Ayrıca etkinliğin başarısı garanti edilmez. Bu nedenle bireysel transfer ekonomik olarak haklı değildir.. Doğru, ev sahiplerinin, evi işletmeye almadan önce inşaat aşamasında bile daireleri konut statüsüne aktarmak için toplu olarak geliştiriciye karşılık gelen toplu bir taleple başvurduğu durumlar vardı. Aynı zamanda sorunları da olumlu bir şekilde çözüldü.
Bu nedenle daireler, konut statüsünün olmaması durumunda dairelerden farklılık göstermektedir.. Daha ucuza mal olurlar, ancak başka bir yerde kalıcı kaydınız varsa bunları satın almak daha iyidir. Sonuçta, konut dışı binaları konut binalarına dönüştürmek oldukça zordur ve çoğu zaman tamamen imkansızdır. Aynı zamanda kiralık konut talebi her zaman çok yüksek olduğundan daire satın almak gayrimenkul açısından çok karlı bir yatırımdır.
Yakalanan emlak mı?
Bugün, daimi ikamet için Moskova'ya taşınan giderek daha fazla insan sözde daire satın alıyor. Normal konutlardan daha ucuzdurlar ancak resmi olarak daimi ikamet için tasarlanmamışlardır. Federal ve büyükşehir yetkilileri, dairelerin konut statüsüne aktarılması konusunu defalarca gündeme getirdi. Ve geçen gün, Moskova'nın Kentsel Gelişim Politikası ve İnşaattan Sorumlu Belediye Başkan Yardımcısı Marat Khusnullin, bu konunun tartışıldığını ve federal mevzuatta ilgili değişikliklerin Rusya İnşaat Bakanlığı'nın onayına sunulduğunu bir kez daha belirtti.
Aynı zamanda apartman geliştiricileri, gelecekteki sakinlere rahatlıkları için her şeyi yapma sözü veriyor; bu, komşu Kruşçev binalarının sakinlerinden daha kötü ve belki de daha iyi olmamalı.
Peki hala otel statüsünde olan daireleri satın almaya değer mi? Sıradan evlerden farkı nedir? Ve köklü bölgelerde yüksek katlı cam binaların inşasından sonuçta kim faydalanacak? MK muhabiri bu soruların yanıtını buldu.
Durumun ana paradoksu, Moskova'daki dairelerin, her şeye rağmen, dairelerden daha düşük maliyetleri nedeniyle artık potansiyel alıcılar arasında büyük talep görmesidir. İnsanlar, otel tipi dairelerde kaydın yalnızca geçici olarak, 5 yıllık bir süre için alınabileceğinden ve konut ve toplumsal hizmetler için yüksek oranlarda ödeme yapmak zorunda kalacaklarından rahatsız değiller. Hatta birçoğu, yasaya göre kalıcı kayıt sahibi vatandaşlara öncelik verildiğinden, çocuklarını anaokuluna veya okula kaydettirmek için bile beklemeye hazır.
Analitik ve danışmanlık merkezlerinden birinin başkanı Vladimir Bogdanyuk'a göre, bugün dairelere olan talep elbette dairelerden biraz daha düşük, ancak Moskova'da daha az daireli proje uygulanıyor
"Dairelere olan talebin iyi olması, bunun Moskova'nın eski sınırları içinde yaşamak için en uygun fiyatlı emlak formatı olmasından kaynaklanıyor" diyor. — Aynı zamanda daire talebinin yaklaşık %70-80'i aynı dairelerin bulunduğu bölgelerde veya bitişik bölgelerde yaşayan alıcılardan geliyor.
Bu arada, hızlı para peşinde koşan geliştiriciler genellikle bir şekilde apartmanlar inşa ediyorlar. Örneğin Obruchevsky bölgesinde inşaatı devam eden apartman komplekslerinden birinin tasarım dokümantasyonu ihlallerle yapıldı. Özellikle Moskova Devlet Uzmanlığı'na göre, projede karayolu ağının kırmızı çizgilerinde belirlenen alanın sınırları dışında kaldırım, çim ve merdiven eğimlerinin yapımı öngörülüyor. Tasarlanan ve mevcut binalar ile açık otoparklara olan mesafeler korunmuyor. Gelecekteki dikey park yeri yer altı iletişimini hesaba katmıyor ve binadan drenaj sağlanmıyor. Ayrıca belgeye göre yangın güvenliği gereklilikleri de ihlal edildi. Bu ihlallere rağmen inşaat devam ediyor ve gerekli izinler alındı.
Bölgenin aktivisti ve topluluk üyesi Vladimir Ivanov, "Yakında apartmanlar yasal olarak altyapı yatırımı zorunluluğuyla karşı karşıya kalacak, ancak belgeleri önceden hazırlamayı başaranlar minimum yatırımla inşaat yapacak" diyor.
Vladimir Bogdanyuk'a göre, izin belgeleri alınmış olan apartman projelerinin inşaatı genel olarak askıya alınamaz. Kanunun geriye dönük etkisi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, birincil piyasa mülklerini satın alırken tamamlanmamış inşaat riskleri ve inşaatta gecikmeler, projenin tüm belgelerinin yanı sıra geliştiricinin proje portföyü ve mali durumunu dikkatle incelerseniz en aza indirilebilir ve en aza indirilmelidir.
Aynı zamanda uzmanlar, bugün pazar eğiliminin, giderek daha fazla apartman kompleksinin konut gereksinimlerine maksimum uyum sağlayacak şekilde inşa edilmesi yönünde olduğunu belirtiyor. Bunun temel nedeni konut projeleriyle rekabettir.
Dairelerin dairelere göre avantajları
— Daireler standart dairelerden %10-15 daha ucuzdur — Moskova'daki yeni konfor sınıfı apartmanlar segmentindeki ortalama tedarik fiyatı 133.400 ruble/m2'dir. Konut daha pahalıdır - ortalama 146.360 ruble/m2.
— Çoğu zaman daha iyi bir yer eski Moskova'dır. MIC'nin yeni binalar departmanı başkanı Alexander Engel'e göre, bugün daireler Moskova'nın hemen hemen tüm bölgelerinde satılıyor. Liderler Kuzey İdari Bölge (arzın yaklaşık %40'ı) ve Merkezi İdari Bölgedir (arzın yaklaşık %30'u).
— Yakın gelecekte bu tür projeler mutlaka gerekli sosyal altyapı tesislerini de içerecektir.
— Zorunlu sağlık sigortası poliçesi yaptırmak ve geçici kaydınız varsa kliniğe kayıt yaptırmak sorunsuz gerçekleşir.
— Konut sınıfına bağlı olarak proje, yönetim şirketinden kendi hizmet paketini sunabilirken, hemen hemen tüm projelerde temizlik, güvenlik, çöp toplama ve telefon hizmetleri sunulmaktadır.
Dairelerin dairelere göre dezavantajları
- Kayıt. Dairelerde kalıcı kayıt mümkün değildir ancak 5 yıl süreyle geçici kayıt mümkündür. Doğru, hiç de değil, yalnızca otel statüsünde olanlarda.
Bir çocuğun ikamet ettiği yere bağlı olmayan bir okula veya anaokuluna kaydedilmesi için, okula veya anaokuluna bağlı ve daimi kayıtlı ev sakinlerinin başvuruları sonrasında başvuruları değerlendirmeye alınır.
Şu anda daireler mevcut altyapı üzerindeki yükü hesaba katmıyor ve yakınlardaki anaokullarında, okullarda ve kliniklerde yer bulunmamasının yanı sıra arabalar için park yerleri de olmayabilir.
— Daireler için kamu hizmeti ödemeleri daire fiyatlarına göre artan bir katsayıya sahiptir ve kural olarak KDV oranına göre farklılık gösterir. Rakamlarla aritmetik şu şekildedir: su için +%10, ısı için +%25, elektrik için +%27 (ortalama 2,5 ruble/kWh tarifeye göre). Sonuç olarak 100 metrekarelik bir dairenin aylık kirası, benzer büyüklükteki bir dairenin aylık kirasından 2-2,5 bin daha fazla olacak.
— Bir daireye uygulanan vergi, bir daireye uygulanan vergiden daha yüksektir ve dairenin tahmini maliyetinin %0,5'i iken bir daire için bu oran %0,1'dir. 1 Ocak 2015 tarihinden itibaren mülkün kadastro değerine göre hesaplanacaktır.
Daire alırken nelere dikkat edilmeli?
MIC'in yeni binalar departmanı başkanı Alexander Engel'e göre, apartman segmentinde bir mülk seçerken, bir daire seçerken uygulanan kuralların aynısı geçerli. Tesisin konumuna, inşaat kalitesine ve hızına dikkat etmelisiniz. Dairelerin Moskova'nın alıcılar arasında talep gören bölgelerinde bulunması arzu edilir. Geliştirme alanı iyi bir ulaşım erişilebilirliğine sahip olmalıdır (metroya, ana otoyollara vb. yakınlık). Geliştiricinin seçimine daha az sorumlu bir şekilde yaklaşmaya değer - şirketin geçmişini, daha önce uygulanan projeleri ve inşaat projesinin belgelerini incelemeniz gerekiyor. Daire satışlarının, günümüzde hissedarların haklarını maksimum düzeyde koruyan Federal Kanun 214'e uygun olarak yapılması son derece arzu edilir.
YARDIM "MK"
Daireler (Rusya'da), konut stokunun bir parçası olmayan ancak yaşam için gerekli koşullara sahip binalardır. Daireler idari binaların yanı sıra otel statüsündeki binalarda da satılmaktadır.
Küresel emlak piyasasında birkaç tip daire vardır:
- apart otellerdeki odalar - kısa süreli kiraya verilen ve otel hizmetlerinin mevcudiyetini gerektiren, mutfak ve mutfak ekipmanlarına sahip odalar;
- kiralık binalardaki daireler - uzun vadeli kiraya verilen ve hizmet gerektiren (yemek, temizlik, güvenlik vb.) daireler;
- apartman otellerindeki daireler - sahibinin kendi ikametgahı olarak kullanılabilen veya bir otel işletmecisinin yönetimi altında devredilebilen daireler;
- daimi ikamet için daire olarak kullanılan çok işlevli ve apartman komplekslerindeki daireler (Rusya'da çok sayıda daire).
Moskova emlak piyasasında giderek daha fazla daire ortaya çıkıyor, ancak tüm alıcılar bu tür konutların özelliklerinin ne olduğunu tam olarak anlamıyor. Kvartirolog.ru hizmetinden uzmanlar The Village'a dairelerin ne olduğunu, prensip olarak dairelerden nasıl farklı olduklarını ve ilk tasarrufunuz varsa ipotek almanın neyin daha karlı olduğunu anlattı.
Daireler nedir?
Daireler, yasal olarak geçici ikamet amaçlı konut dışı binalardır. Genellikle şehir merkezindeki yeniden geliştirilmiş binalarda veya geliştiricinin konut inşaatı izni alamadığı veya almak istemediği yeni binalarda bulunurlar. Bu tür binalar genellikle konut dışı (otel, ofis veya diğer amaçlarla) olarak kaydedilir. Binanın türü emlak vergisi miktarını etkiler.
Modern daireler, kural olarak, evin peyzajı ve altyapısı açısından konut binalarından daha aşağı değildir. Ancak bunları satın alırken bu binada ve katınızda sadece dairelerin mi bulunduğuna, ofislerin ve hatta perakende satış alanının da bulunup bulunmayacağına dikkat etmelisiniz. En konforlu seçenek elbette dairelerin de satıldığı bir binadaki dairelerdir.
Konut dışı binaların yasal statüsü dairelere bir takım kısıtlamalar getirmektedir:
Onlara kaydolamazsınız - uzatma olasılığıyla birlikte yalnızca beş yıl süreyle geçici kayıt alabilirsiniz. Aynı zamanda siz ve çocuğunuz bölgedeki klinik, hastane, okul ve anaokullarından da yararlanabileceksiniz.
Eğer komşularınızdan biri bütün gece gürültü yaparsa, bunu etkilemek için hiçbir yasal dayanağınız olmayacaktır.
Dairelerdeki elektrik faturaları apartman dairelerine göre% 15-20 daha yüksektir - bu fark, konut ve konut dışı binalar için farklı şehir tarifelerinden kaynaklanmaktadır. Aynı durum emlak vergisi için de geçerlidir: otel tipi mülkler ve çoğu daireyi içeren diğer gayrimenkuller için maliyetin %0,5'i, ofis binaları için ise %2'sidir. Bireyler için apartman vergisi, 10 milyon rubleyi aşmıyorsa değerinin %0,1'idir. Daha pahalı mülklerde oran daha yüksektir ve %2'ye ulaşabilir.
Geliştirici, konut tesislerine yönelik standartlara uymak zorunda değildir: güneşlenme seviyesi, altyapı gelişimi vb. Aslında, özellikle aynı konut kompleksinde daireler varsa, standartlar genellikle çok fazla ihlal edilmez.
Moskova'da apartman pazarı nasıl görünüyor?
30'a kadar% daire ve daireler arasındaki fiyat farkı geliyor. Tek odalı daireler benzer dairelere göre ortalama %15, iki odalı daireler ise %20 daha ucuzdur. Merkezden uzaklaştıkça fiyat farkı genellikle artıyor. Doğru, bazı daireler benzer dairelerden daha pahalıdır.
Yaklaşık %50 daireli konut kompleksleri iş sınıfına,% 40'tan biraz daha az - elit sınıfa,% 10 - konfor sınıfına aittir.
2,3 milyon ruble Moskova Çevre Yolu'ndaki en ucuz daireler fiyatlandırılmaktadır (Marfin'de 16 m2 alana sahip oda, 2018 sonunda teslim edilecektir). 2,4 milyon ruble karşılığında 25 metrekarelik bir daire satın alabilirsiniz. Bu yılın sonunda tamamlanması vaat edilen Vostochny Biryulyovo'da m.
Daire ve daire fiyatları ne kadar farklı?
Moskova bölgesi
Bir dairenin minimum fiyatı, milyon ruble.
Dairelerin minimum fiyatı, milyon ruble.
Sadovoy'dan Üçüncü Taşıma Halkasına
5,2 (36 m²)
3,2 (17 m²)
Üçüncü Taşıma Halkası yakınında
4,1 (22 m²)
4,4 (27 m²)
Üçüncü Taşıma Halkasından Moskova Çevre Yoluna
2,4 (25 m²)
2,3 (16 m²)
İpotek almak için daha karlı olan nedir?
Diyelim ki Üçüncü Ulaşım Halkası yakınında, Circle Line'dan metroya 15 dakikalık yürüme mesafesinde en fazla iki veya üç istasyon uzaklıkta bir gayrimenkul satın almak istiyorsunuz. 2018 yılında teslim edilecek business class konut komplekslerini düşünüyorsunuz ve yaklaşık 40 metrekare alana sahip tek odalı bir daire veya daireler seçiyorsunuz. m Ortalama olarak, böyle bir daire 9,1 milyon rubleye ve dairelere - 7,8 milyon rubleye mal olacak.
Diyelim ki peşinat olarak 3 milyon rubleniz var, geri kalan miktar yıllık% 11,7 oranında ipotek üzerinden alınabilir (Rusya Federasyonu Merkez Bankası'na göre 2017 yılının 1. çeyreği için Moskova'da ortalama ipotek oranı) ) 15 yıl için. Zorunlu mülk sigortasının maliyeti yıllık %0,15 olacaktır (ödenmemiş bakiyeye yıllık olarak tahakkuk ettirilecektir). Aynı zamanda, daire satın alıyorsanız gelirinizin en az 150 bin ruble, daire satın alıyorsanız 180 bin ruble olması arzu edilir: aylık ipotek ödemesinin yüzde 40'ı geçmemesi tavsiye edilir. kazancınız.
Bir ipoteğin maliyeti ne kadar olacak?
Masraflar
Daire, milyon ruble
Daireler, milyon ruble
Nesne maliyeti
Başlangıç ücreti
Kredi miktarı
Kredi vadesinin tamamı için toplam ödemeler
Böylece bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki ilk fiyat farkı 1,3 milyon ruble iken, ipotek ile nihai fark 2,8 milyon ruble oluyor.
Son güncelleme: 10/10/2017
Moskova'da bir ev satın alacağım. Normal dairelerin yanı sıra başka tür konutlar da sunuyorlar - apartman daireleri. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki fark nedir? Yaşamak için daha iyi ve daha karlı olan nedir?
Kısaca ve genel olarak cevap verirseniz, ortalama bir ailenin daimi ikametgahı için sıradan bir daire satın almak daha iyidir. Ücretsiz fonlara yatırım yapmak ve küçük bir istikrarlı gelir elde etmek için daireleri yatırım amaçlı gayrimenkul olarak satın almak daha karlı.
Ama bu geneldir. Aslında her şey biraz daha karmaşık. Daha derine inmek isteyenler için konuya daha detaylı bakalım.
Satın almak için hangisinin daha iyi seçileceği - bir daire mi yoksa bir daire mi - Alıcının hedeflerine ve yeteneklerine bağlıdır. Bu iki konut formatı arasındaki temel farklar fiyatları ve yasal statüleridir. Dairelerin fiyatı, kural olarak, aynı bölgedeki benzer büyüklükteki bir dairenin fiyatından belirgin şekilde daha düşüktür (ofis ve otel komplekslerinin bir parçası olarak lüks dairelerden bahsetmediğimiz sürece). Ve dairelerin yasal statüsü onları hiçbir şekilde konut olarak sınıflandırmamaktadır. Yasal olarak daireler ticari gayrimenkuldür. Geleneksel konut gayrimenkulleriyle karşılaştırıldığında, satın alma açısından çok değişen şey de bu statüdür (bununla ilgili daha fazla bilgi aşağıdadır).
Öncelikle bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki farkın hukuki anlamda ne olduğunu, teknik olarak nasıl farklı olduklarını açıklamanız gerekir.
Daireler nedir? Normal bir daireden farkı nedir?
Dışarıdan ikisi de kentsel konutlardır. Yani fiziksel olarak insanların yaşaması için tasarlanmış binalar. Fiziksel olarak ama yasal olarak değil! Görsel olarak apartmanlı normal bir konut binasını apartmanlı bir binadan ayırmak zor olabilir. İşte benzerliklerinin bittiği ve farklılıklarının başladığı yer burasıdır.
Bir tür yaşam alanı olarak daireler, yalnızca aktif inşaatın devam ettiği büyük şehirler için tipiktir. Bu tür şehirlerde, kural olarak, bölgelerin gelişimi oldukça yoğundur (özellikle merkeze daha yakındır) ve orada yeni yerleşim alanları inşa etmek her zaman mümkün değildir. Arazi kıtlığı ve kentsel planlama kısıtlamaları bu bölgelerde çok daireli konut yapılarının inşasına izin vermemektedir. Ve örneğin eski bir kentsel sanayi bölgesinin konut için temizlenmesi (kalıcı binaların yıkılması, iletişimin yeniden konumlandırılması, arsa statüsünün değiştirilmesi) çok pahalıdır.
Ancak Geliştiriciler bir çıkış yolu buldu. Bu arsalara konut dışı kompleksler inşa etmeye ve bunları konut olarak satmaya başladılar. Veya mevcut idari ve endüstriyel binaları yeniden değerlendirip yaşamaya uygun hale getirin. Yani, yasal olarak (belgelere göre) bina ticari (konut dışı) gayrimenkule aittir, ancak aslında içindeki binalar yaşamak için tasarlanmıştır. Ve yasa böyle bir kombinasyona izin veriyor.
Bir daire kavramı yasayla, daimi ikamet için tüm inşaat, sıhhi ve yangın standartlarını karşılayan bir bina olarak tanımlanmaktadır.
Daire kavramı kanunda açıkça tanımlanmamıştır. Sadece en az 40 m2 alana sahip olmaları, en az iki oda, bir mutfak ve bir banyodan oluşması gerektiği belirtiliyor (ki bu her zaman doğru değil).
Bu tür tesisler, otel, ofis merkezi veya çok işlevli kompleksin yasal statüsüne sahip binalarda satılmaktadır.
Dairelerin bir konut türü olarak popülaritesi nispeten düşük maliyetleriyle açıklanmaktadır. Aynı sınıftaki dairelerle ilgili olarak. Daireler neden dairelerden daha ucuz? Bu basitçe açıklanabilir - bunların yapımı Geliştiricinin kendisi için çok daha ucuzdur. Neden?
Yeni bir binada daire satın alırken Geliştirici nasıl seçilir? Niteliksel ve niceliksel özellikler - bu nota bakın.
Çünkü konut inşaatı standartları ticari gayrimenkuller (apartmanlar dahil) için geçerli DEĞİLDİR. Bu, örneğin ses yalıtımı, ısı yalıtımı, havalandırma, yangın güvenliği, güneş ışığı (doğal ışık seviyesi), otoyollardan ve endüstriyel tesislerden uzaklık vb. gibi modern konut gerekliliklerine uymayabileceğiniz anlamına gelir. Ayrıca Geliştirici, konutlara eşlik eden sosyal altyapıya sahip apartmanların bulunduğu binalar sağlamakla yükümlü DEĞİLDİR. Yani okul, kreş, klinik inşa etmesine gerek yok, sokak aydınlatması, park alanları, oyun alanları, çevre düzenlemesi vb. konularda endişelenmesine gerek yok. Konut inşaatı amacıyla arsanın izin verilen kullanım türünü değiştirmeye gerek yoktur.
Bütün bunlar, Geliştiricinin dairelerle ilgili bir proje uygulama maliyetlerini büyük ölçüde azaltır ve bu nedenle ona bunları dairelerden çok daha ucuza satma fırsatı verir.
Bu alışılmadık konut formatına rağmen birçok alıcı için belirleyici faktör fiyattır. Ve teknik özellikler (ses ve ısı yalıtımı, havalandırma vb.) bu haliyle onlar için oldukça tatmin edici olabilir. Sosyal nesneler de belirleyici bir öneme sahip olmayabilir. Dairelerin bireysel avantajları (bunlar hakkında daha fazla bilgi aşağıdadır) "ikamet dışı statülerinden" daha ağır basabilir.
Örneğin Moskova'da dairelerin payı toplam konut satışlarının yaklaşık dörtte biri kadardır (2016 istatistikleri burada). Bu formattaki çok sayıda tesis, Moskova Şehri Uluslararası İş Merkezi'nde ve başkentteki bir dizi ofis, iş ve otel kompleksinde yoğunlaşmıştır.
Doğru, Moskova Rusya genelindeki durumun bir yansıması değil. Moskova bir finans ve idari merkezdir, sermayenin ve en pahalı gayrimenkullerin yoğunlaşmasıdır, gösteri dünyasının yıldızlarının ve Forbes dergisi sakinlerinin uğrak yeridir. Bu nedenle Moskova'daki gayrimenkul talebi spesifiktir. Bir apartman dairesi ile bir apartman dairesi arasındaki seçimi, fabrikası, gazetesi ve gemisi olmayan sıradan bir vatandaşın konumundan değerlendiriyoruz.
Daire satın almaya nereden başlamalı? İlk adımdan itibaren ADIM ADIM TALİMATLAR.
Bir konut türü olarak daire satın almanın artıları ve eksileri
Daireleri satın alma bağlamında ele aldığımız için, normal bir daire satın almaya alternatif olarak (inşaat halindeki bir ev dahil), sırasıyla avantajlarını ve ardından geleneksel konut tipine göre dezavantajlarını sıralayacağız.
Bir daire satın almanın artıları (avantajları):
- Benzer sınıftaki bir daireye kıyasla satın alma fiyatında gözle görülür bir artış. Dairelerde metrekare fiyatı yaklaşık %15 - 25 daha düşük.
- Konum. Yeni konutun bulunmadığı ve mevcut dairelerin çok pahalı olduğu yerlerde daireler satılabilmektedir. Örneğin şehir merkezinde, tarihi açıdan prestijli yerlerde, iş bölgelerinde, ofis ve otel komplekslerinde. Ana işe olası yakınlık.
- Ücretsiz mimari ve standart dışı düzenler. Örneğin, karakteristik yüksek tavanlara, bölmesiz geniş oda alanlarına ve tavandan tabana büyük pencerelere sahip "çatı katı" tarzı. Egzotik asma katlara kadar, ikinci ışık (çift ışıklı salon), kış bahçeli teraslar ve hatta şömineler.
- Tesisin yeniden geliştirilmesini koordine etmek ve evinizi daha da benzersiz kılmak burada bir apartman dairesinden çok daha kolaydır. Yeniden yapılanma konusunda birçok yasak ve kısıtlamanın bulunduğu geleneksel konut stoğunun aksine daireler, çeşitli tasarım çözümlerinin uygulanması için ideal bir platformdur. Kısıtlamalar yalnızca binanın yapısının bütünlüğü için geçerlidir; sütunlara ve tavanlara dokunulamaz.
- Geliştiriciler genellikle konut sakinleri için (yer altı otoparkları dahil) otoparklar inşa eder ve apartman kompleksinin çevresini iyileştirir. Her ne kadar (yönetmeliklere göre) bunu yapmaları gerekmese de, pazarlama amaçları açısından bu kendisini haklı çıkarmaktadır.
- Dairelerin yanı sıra bir otele özgü hizmetleri de alabilirsiniz. Örneğin kompleksin yönetimi, lobideki resepsiyon ve bekleme alanı, konsiyerj ve güvenlik, zemin bakımı, oda temizliği, ütüleme vb. Doğrudan apart kompleksin topraklarında ek hizmet olanakları da mümkündür: spa merkezleri, kafeler ve restoranlar, mağazalar, eczaneler, fitness salonları, banka şubeleri, güzellik salonları vb.;
- İş dünyası ve yaratıcı gençlik arasında (özellikle Moskova'da) bu konut formatı için bir moda var;
- Daire sahibi, kiracı bulma ve ikametgahını takip etme endişesi duymadan, bir yönetim şirketi aracılığıyla daireyi kiraya verebilir. Satın alma fiyatı ve kira maliyeti de dikkate alındığında bu, bir apartman dairesiyle yapılan benzer bir işlemden daha karlı bir yatırımdır.
Alıcı açısından dairenin tüm olumlu yönleri ve avantajları ilanda en iyi renklerle anlatılacaktır. Ancak Alıcıyı rahatsız edebilecek şeylerin reklamını yapmamaya çalışıyorlar. Ancak bu tür "konut dışı mülklerin" gelecekteki sahibi, gizli olana hazırlıklı olmalıdır.
Depozito veya peşin ödeme - Daire alım satım işlemlerinde hangi avans ödeme şekli kullanılır? Sözlükteki bağlantıya bakın.
Daire satın almanın dezavantajları (dezavantajları):
- İnşaat aşamasında daire satın alırken, Alıcı bir Hisse Katılım Anlaşması (EPA) imzalamaz, hissedar DEĞİLDİR ve 214 Sayılı Federal Kanunun korumasına tabi DEĞİLDİR. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, geliştiricinin sorumluluğunu sigortalayamadığı (inşaat durursa hiçbir şey alamayacağınız) ve evin ve inşaatın geç teslimi nedeniyle geliştiriciden ceza ve tazminat almanın bir yolu olmadığı anlamına gelir. tesis içindeki kusurlar.
- Kalıcı kaydın imkansızlığı (“ikamet dışı” yasal statüsü nedeniyle). Daireler için yalnızca geçici kayıt mümkündür (uzatma imkanı ile 5 yıla kadar) ve bu mülkün otel kompleksi statüsünde olması durumunda mümkündür.
- Konut inşaat standartlarına uyulmamasından dolayı, binaların ses ve ısı yalıtımı, yalıtım vb. İle ilgili teknik sorunlar mümkündür. Anaokulları, okullar ve klinikler apartman sakinleri için inşa edilmiyor, yalnızca kendilerine ve çevrelerindeki ücretli hizmetlere güvenmek zorunda kalacaklar.
- Artan elektrik faturaları (konut dışı binalar için oranlarda, faydalar olmadan). Özellikle ısıtma ve sıcak su için. Ayrıca ek hizmetler için yönetim şirketine yapılan ödemeler.
- Gayrimenkul sahipliğinde artan vergi oranı. Daireler için emlak vergisi kadastro değerinin %0,5 ila %2'si arasında değişmektedir (apartmanlar için bu oran %0,1'dir). Doğru, konut dışı binaların kadastro değeri genellikle konutlarınkinden belirgin şekilde daha düşüktür.
- Devletin doğum sermayesi ve diğer konut yardımlarını daire satın almak için kullanmak imkansızdır.
- Bir daire satın almak için ipotek almak, bir daire satın almaktan daha zordur. Birçok banka bu tür kredilerin faiz oranını artırıyor veya tamamen reddediyor.
- Daire satın alırken vergi indirimlerinden (kişisel gelir vergisi iadesi) yararlanmanın imkansızlığı.
- Apartman binalarında ortak kullanım kuralları yoktur. Örneğin, birisi komşu odada bir müzik stüdyosu, yaratıcı bir ofis veya bir kumar kulübü kurarsa, o zaman komşuların bunu durdurmak için hiçbir yasal dayanağı olmayacaktır. Sonuçta, resmi olarak burası konut dışı bir bina.
- Apartman sahiplerinin binayı ortak yönetecek HOA oluşturmaları mümkün değildir.
Bu eksikliklerin bir kısmı yakın gelecekte giderilebilir. 2017 yılında apartmanlara ilişkin mevzuatta değişiklik yapılmasına yönelik öneriler vardı (bkz. buraya). Apartmanların yeni bir konut türü haline getirilmesi ve mevzuattaki hukuki statülerinin pekiştirilmesi öneriliyor. Özellikle orada kalıcı kayıt yapılmasına izin verilmesi öneriliyor.
Ayrıca, daire bakımının artan maliyetleri (emlak vergileri ve kira), düşen maliyetlerle fazlasıyla dengeleniyor. Kaba hesaplamalar bile, satın alma işleminden tasarruf edilen paranın, önümüzdeki on yıllar boyunca bakım için yapılacak "fazla ödemeyi" karşıladığını gösteriyor.
Konut dışı binaların satın alınmasına yönelik kredilere gelince, 2016 yılından bu yana Konut İpotek Kredileri Ajansı (AHML), daire satın almak için kredi verilmesine yönelik bir program başlatmıştır (buraya bakınız).
Mülkiyeti kaydettikten sonra, dairenin sahibi daha sonra normal bir apartman dairesinde olduğu gibi aynı işlemleri (bağış, miras, satış) yapabilir. Her ne kadar Birleşik Devlet Emlak Sicilinden Alıntıda "konut dışı binalar" yazılacaktır.
Bir daire alım-satım işleminin geçersiz sayılmasının gerekçeleri neler olabilir?
Kim daire satın alıyor?
Örneğin Moskova'da daireler genellikle zaten kalıcı kayıtlı konutu olan kişiler tarafından satın alınır. Daha sonra ikinci konut olarak kullanılırlar ("fiziksel varlık için") - konum olarak daha uygun, yerleşim düzeni açısından rahat ve statü açısından prestijli (pahalı bir kompleks ise).
Dairelerin sahipleri hem Moskovalılar hem de bu formatın kendileri için çok uygun olduğu misafir işadamları (yabancı gurbetçiler dahil). Aynı zamanda “ceket daire” olarak da adlandırılıyor ve bu nedenle iş amacını vurguluyor. Bu tür iş daireleri tüm aile için pek uygun değildir (özellikle aile büyükse ve çocukluysa), ancak tenha yaşam ve çeşitli toplantılar için mükemmeldir (iş ve öyle değil...).
Daireler aynı zamanda kalıpların dışında düşünmeye ve alışılmadık şekilde yaşamaya alışkın olan yaratıcı insanlar tarafından da satın alınmaktadır. Bu alanları aynı anda stüdyo, toplantı ve parti alanı, atölye, dinlenme alanı, eserleri için depolama alanı, kişisel temsilcilik ofisi, yatak odası, giyinme odası ve aklınıza gelebilecek her şey olarak kullanabiliyorlar. Neyse ki, “ikamet dışı” durumu orada ne istersen yapmana izin veriyor.
Ve elbette, bedava paralarını gayrimenkule yatırmaya karar verenler daireleri alıyor. Daha sonra aynı sınıftaki dairelerin kira fiyatıyla karşılaştırılabilir fiyatlarla kiraya veriliyor. Satın alma fiyatı önemli ölçüde daha düşük olduğundan, dairelere yatırım yapmanın ticari faydası sıradan dairelere göre daha yüksekti.
Bir dairenin alım satımına ilişkin bir işlemin hazırlanmasına ilişkin kurallar için, interaktif harita ADIM ADIM TALİMATLAR'a bakın (bir açılır pencerede açılacaktır).
