Sembrerebbe un semplice processo di ricerca di locali in affitto commerciale e il processo di conclusione di un accordo. Ma, a differenza degli alloggi in affitto, questo settore dei servizi è soggetto a leggi e regolamenti diversi. Per risolvere questo problema, alcuni uomini d'affari assumono una persona che cerca un immobile adatto.
Questo viene fatto per molte ragioni, poiché i parametri importanti nella scelta sono: quartiere cittadino, presenza di concorrenti, piano, tipo di locale, disponibilità di comunicazioni, zona e altri parametri importanti. Ma per concludere un contratto di locazione per immobili commerciali, discutere i termini del contratto di locazione e firmare il documento stesso del contratto, è meglio assumere un avvocato.
Il quadro legislativo
L'intero processo di noleggio è regolato dal Codice Civile della Federazione Russa, o più precisamente, dall'Articolo 34 “Affitto”. Secondo la legge, tutte le condizioni che si verificano durante il processo di locazione sono scritte nel documento di noleggio, un accordo concluso tra il cliente (inquilino) e il proprietario.
Si ritiene che le responsabilità più elementari del proprietario siano il mantenimento in buono stato dei locali affittati, l'esecuzione autonoma di riparazioni importanti, in conformità con l'articolo 616 del Codice civile della Federazione Russa. Lo stesso articolo delinea anche le responsabilità dell'inquilino: effettuare riparazioni estetiche, mantenere la pulizia e l'ordine nei locali, pagare tutte le spese correnti.
Il locatore può affittare un immobile commerciale ad altre condizioni, che però devono essere specificate nel contratto di locazione. Ad esempio, il proprietario può trasferire la responsabilità delle riparazioni importanti al locatario o viceversa.
È meglio coinvolgere in questo processo un avvocato che comprenderà tutti i documenti immobiliari forniti e aiuterà a concludere un accordo a condizioni reciprocamente vantaggiose. Assumere un avvocato qualificato può aiutare a identificare le violazioni non autorizzate che potrebbero essere incluse nelle spese dell'uomo d'affari in futuro.
La riqualificazione non legalizzata può diventare una voce di spesa non necessaria. Un caso più serio sarebbe l'affitto di un complesso commerciale con appezzamenti di terreno e diversi locali. Qui è importante verificare la presenza di tutti i documenti necessari per tutti gli oggetti e l'assenza di affitto aggiuntivo per parte dei locali o la presenza di depositi.
Potrebbe volerci troppo tempo per mettere in ordine i documenti, registrare e sistemare i rapporti con gli altri inquilini, e l'opzione migliore potrebbe essere quella di scegliere un'altra sede.
Ricerca di immobili
Uno dei compiti più difficili è trovare un immobile adatto, preferibilmente senza intermediari.
La prima cosa che fanno i cittadini è rivolgersi alla carta stampata, piena di annunci per l'affitto di locali non residenziali. In genere, il 90% di loro sono agenzie e solo il 10% sono proprietari di immobili. Per maggiore comodità per gli uomini d'affari, tali annunci hanno iniziato a essere pubblicati sulle risorse Internet, in particolare su Avito, gli affitti di immobili commerciali vengono forniti con una foto e l'indirizzo dei locali.
Tali risorse sono convenienti perché utilizzando i filtri puoi eliminare immediatamente tutte le opzioni che non soddisfano i criteri di ricerca. Ad esempio, seleziona tutte le offerte per l'affitto di spazi per uffici in una determinata città o area e il sistema restituirà automaticamente tutte le offerte adatte, il che accelererà notevolmente il processo di ricerca.
Il mercato degli affitti di immobili commerciali è suddiviso in locali con scopi diversi:
- Ufficio.
- Commercio.
- Magazzino.
- Produzione.
Pertanto, prima di iniziare la ricerca, decidi quale tipo di immobile devi scegliere, in quale zona della città, quale zona, numero di piani e altri parametri importanti. Avendo definito l'intero insieme di condizioni, sarà più facile per il ricercatore formulare la sua richiesta.
Se il processo di ricerca non è incluso nei piani, puoi affidare la questione a un intermediario. In genere, i servizi di tali società vengono pagati per intero o per metà del costo dell'affitto mensile. Ma è consigliabile stipulare inizialmente un accordo con loro e determinare il pagamento dei servizi solo dopo aver selezionato i locali, in modo che siano interessati anche ai tempi e alla qualità del proprio lavoro.
Il processo di conclusione di un contratto
Questo è un processo importante che è meglio eseguire con un avvocato. Prima di firmare i documenti, è necessario leggere attentamente e discutere tutti i termini del contratto di locazione. Controlla i documenti del proprietario: un documento sul diritto di disporre di un immobile, una planimetria e i documenti statutari della persona giuridica proprietaria dell'immobile. Dopo aver controllato i documenti, discutere tutte le possibili condizioni di noleggio:
- Pagamenti comunali.
- Telefoni e accesso a Internet.
- Costo dell'affitto mensile.
- Periodi di noleggio.
- Circostanze di forza maggiore.
- Piccoli lavori di riparazione.
- Importante ristrutturazione.
- Condizioni per la risoluzione del contratto.
Discutere a chi verrà assegnato un obbligo specifico e il lasso di tempo entro il quale deve essere completato. Tutte le condizioni devono essere registrate nel contratto di locazione per gli immobili commerciali.
Firma del contratto
In caso di affitto senza intermediari è meglio stipulare un contratto e discutere personalmente le condizioni con il proprietario dell'immobile. In questo caso, le questioni urgenti vengono risolte più facilmente e rapidamente e c'è la possibilità di concessioni da parte del locatore.
Nella stesura del testo del contratto, una clausola obbligatoria deve indicare l'indirizzo fisico completo dell'immobile, generalità e generalità del proprietario. Se possibile, è opportuno richiedere la planimetria e allegarla al documento, soprattutto se sono stati effettuati lavori di riqualificazione.
Il documento deve essere firmato in più versioni da entrambe le parti. Solo un documento di un certo campione potrà confermare i termini del contratto di locazione e il processo di affitto dei locali.
La durata del contratto di locazione può essere specificata, ma se non è specificata, il contratto si considera concluso a tempo indeterminato. Non dimenticare di indicare l'importo esatto dell'affitto. Senza il costo specificato per l'affitto di un immobile commerciale, la transazione si considera non conclusa. Per tenere conto dei cambiamenti valutari, è necessario indicare un eventuale aumento percentuale del prezzo di affitto, ma non più di una volta all'anno.
Processo di trasferimento degli oggetti
Un altro documento importante dopo il contratto di locazione sarà l'atto di trasferimento dell'immobile da parte del proprietario all'inquilino. Il giorno della firma di tale atto è considerato l'inizio del contratto di locazione. L'atto deve essere firmato solo dopo un'accurata ispezione dell'edificio o dei locali. Se durante l'ispezione viene notato un malfunzionamento, è necessario registrarlo nel rapporto. Così facendo potrete tutelarvi da spese inutili che ricadranno poi sull'inquilino.
Inoltre, tale analisi dei locali prima dell'affitto di un immobile commerciale consentirà di richiedere al proprietario di eliminare gratuitamente i difetti rilevati o di ridurre il costo dell'affitto di un certo importo. Se lo stato dell'immobile visionato non soddisfa in alcun modo il cliente, questi può giustamente chiedere la risoluzione del contratto.
Si ricorda che alla scadenza del contratto il locatore prenderà in consegna l'immobile secondo l'atto concluso il giorno in cui i locali sono stati accettati in affitto. E se non sono presenti difetti, il proprietario può legalmente richiederne la correzione a spese dell'affittuario. Viceversa, se nel corso del periodo di locazione si sono verificati cambiamenti positivi nelle condizioni dei locali, l'affittuario ha diritto di chiedere il rimborso delle spese sostenute. Pertanto, registrare attentamente tutti i termini del contratto di locazione nel contratto.
Affittare un immobile commerciale non è difficile e, soprattutto, redditizio. Con il giusto approccio e la conoscenza delle fasi principali del processo, concludere un accordo non sarà difficile.
La cosa più importante è decidere il prezzo, trovare un cliente e redigere correttamente il contratto.
Consideriamo tutte le fasi della transazione.
Determinazione del costo
Quando si effettua una transazione in modo indipendente, la determinazione del costo dell'affitto spesso non è oggettiva.
Ogni proprietario desidera ottenere il massimo vantaggio.
Ma un prezzo troppo alto può spaventare i potenziali inquilini, mentre un prezzo troppo basso può sollevare dubbi. In genere, i proprietari si rivolgono a specialisti - un agente immobiliare o un perito - per una valutazione del valore.
Come affittare da soli locali non residenziali? Puoi farlo senza l'aiuto di professionisti. Per determinare tu stesso il prezzo, devi studiare offerte simili della concorrenza. Ciò consentirà di comprendere la situazione generale del mercato immobiliare commerciale e valutare correttamente i vostri locali.
IMPORTANTE: L'inquilino affitta un immobile commerciale con lo scopo di generare reddito, quindi nel valutare il costo è importante tenere conto del profitto approssimativo che può ricevere.
Il prezzo è influenzato da fattori quali:
Dopo aver preso in considerazione questi punti e monitorato le offerte dei concorrenti, potrai valutare oggettivamente il tuo immobile.
Cerca un cliente
La locazione di un immobile commerciale da parte del proprietario comporta la ricerca di potenziali inquilini.
Prima di fare ciò, è necessario fare un'offerta commerciale o una pubblicità.
Deve indicare in dettaglio tutte le caratteristiche dell'immobile: superficie, piano, ubicazione, infrastrutture, stato tecnico e attrezzature. È meglio focalizzare l'attenzione nell'annuncio sui vantaggi.
Allo stesso tempo, è importante indicare le carenze della stanza, in modo che durante la visione non ti metti in una posizione scomoda e non spaventi il cliente.
Diamo uno sguardo più da vicino ai modi per trovare potenziali inquilini.
- Cerca per amici. Il modo più semplice per trovare una persona interessata alla tua proposta è chiedere ad amici e parenti. Spesso i proprietari di immobili si muovono negli ambienti economici, il che significa che ciò semplifica il compito di affittare rapidamente la loro proprietà.
- Inserimento di un annuncio su risorse Internet specializzate, ad esempio, Avito. Il vantaggio di questo metodo è che la tua proposta sarà vista da centinaia, o addirittura migliaia, di persone interessate. Per trovare un inquilino il prima possibile, dovrai scrivere un annuncio bello e dettagliato, descrivendo tutti i pro e i contro dell'appartamento.
L'annuncio deve essere accompagnato da più fotografie.
Ciò renderà più facile per un potenziale cliente decidere se vale la pena considerarlo o meno.
- Invio di un'offerta tramite e-mail. Bar, ristoranti, negozi, saloni e altre organizzazioni e stabilimenti sono spesso alla ricerca di locali per trasferirsi o aprire un'altra sede. Puoi trovare gli indirizzi email degli imprenditori che potrebbero essere interessati sui siti ufficiali delle loro aziende.
Presentazione e firma del documento
La corretta presentazione del vostro immobile è la chiave per concludere rapidamente un affare.
Nel mostrare i locali, cercate di raccontare maggiori informazioni a riguardo, concentrandovi sui vantaggi e sul possibile profitto che l'oggetto porterà al cliente.
La conclusione di un accordo è l'ultimo, ma il passo più importante e responsabile della transazione. Un documento redatto ed eseguito correttamente proteggerà il proprietario da un inquilino senza scrupoli. Cosa dovrebbe essere incluso in esso:
- dati personali dell'inquilino e del proprietario;
- indirizzo, zona e specifiche tecniche;
- dati di registrazione;
- scadenza;
- l'importo del pagamento e la procedura per il suo trasferimento;
IMPORTANTE: Per legge, il proprietario non ha il diritto di aumentare la tariffa più di una volta all'anno. Pertanto, il contratto deve indicare l'importo massimo di un eventuale aumento del canone e il periodo durante il quale verrà informato l'inquilino.
È importante nel documento descrivere in dettaglio i diritti e gli obblighi delle parti e indicare la natura della responsabilità per la violazione di ciascuna clausola. Sarebbe utile integrare l'accordo con un inventario degli immobili disponibili sul posto. Dopo la risoluzione del contratto, il proprietario potrà ricevere un risarcimento in denaro se i mobili o le attrezzature sono stati danneggiati dall'affittuario.
Il modo più veloce per affittare locali non residenziali
Come affittare rapidamente un immobile commerciale?
Per coloro che non vogliono dedicare tempo personale alla ricerca di clienti, trattative e presentazioni, è meglio rivolgersi ad un agente immobiliare.
Valuterà l'immobile, stabilirà il corretto valore di mercato, scatterà fotografie attraenti, redigerà un annuncio competente e presenterà lui stesso il vostro immobile.
Tuttavia, anche lavorare con gli agenti ha le sue sfumature. Di norma, gli agenti immobiliari lavorano per una commissione dall'importo dell'affitto o della vendita di beni immobili.
La commissione, sotto forma di percentuale, viene solitamente prelevata dai richiedenti, non dai proprietari.
Tuttavia, non tutti i richiedenti saranno pronti a collaborare con un agente che dovrà pagare.
Pertanto, se il proprietario ha urgente bisogno di trovare un inquilino, può pagare lui stesso la commissione. Questo è spesso praticato se il proprietario ha molte proprietà o desidera affittare immobili di lusso.
Il denaro pagato all'agente non andrà solo nelle sue tasche, ma anche per le spese necessarie: foto, presentazioni video, pubblicità, ecc.
Un altro modo rapido per affittare un edificio o un ufficio non residenziale è ridurre i costi. Allo stesso tempo, non è necessario affittarlo per una cifra irrisoria, è sufficiente ridurre il pagamento del 10%. Allora la tua offerta sarà competitiva.
Periodi di noleggio
Il periodo di validità di un contratto di locazione per locali non residenziali è un punto importante. È disponibile in tre tipi.
Secondo l'articolo 610, comma 2, del Codice Civile della Federazione Russa, se il contratto non specifica un periodo, si considera concluso a tempo indeterminato. In tal caso ciascuna parte ha diritto di risolverlo in qualsiasi momento, dandone preavviso di tre mesi.
Un contratto a breve termine viene concluso per un periodo non superiore a un anno. Come rinnovare un contratto di locazione per locali non residenziali? La proroga avviene automaticamente a tempo indeterminato se entrambe le parti sono soddisfatte di tutto.
In questo caso non è necessaria una nuova conclusione del contratto. In alcuni casi, il proprietario può insistere per un nuovo documento per modificare i termini o il pagamento. Ciò è possibile solo con il consenso dell'inquilino.
Un accordo a lungo termine è soggetto alla registrazione presso il Federal Reserve System. L'estensione di tale contratto di locazione per locali non residenziali avviene allo stesso modo di quella a breve termine: automaticamente, con le stesse condizioni, diritti e obblighi delle parti, oppure viene concluso un nuovo documento con requisiti modificati.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione per un determinato periodo è possibile sia da parte del proprietario che da parte dell'affittuario.
Tali questioni vengono risolte in tribunale o di comune accordo tra entrambe le persone.
Conoscere le sfumature e le opportunità importanti quando si affitta un immobile commerciale ti aiuterà a concludere un accordo redditizio e sicuro che porta un reddito passivo regolare.
Affittare un immobile è un'attività molto redditizia se si tratta la procedura con la massima responsabilità. Il reddito passivo costante è sempre piacevole, ma cosa succederebbe se nascesse l'idea di fornire immobili commerciali in affitto? Ciò richiederà un approccio leggermente diverso, perché c’è una grande differenza tra l’affitto di un appartamento e un grande ufficio.
Istruzioni passo passo
Il processo di locazione di un oggetto è suddiviso nelle seguenti fasi:
- Determinazione del valore locativo.
Il primo passo è esaminare e valutare il maggior numero di offerte disponibili sul mercato. Quanto più ampio è il campione, tanto migliore sarà il risultato (un indicatore più accurato del costo medio di affitto dei locali commerciali).
Durante l'analisi è possibile utilizzare siti popolari come Avito o CIAN. Le informazioni possono anche essere studiate in una varietà di pubblicazioni stampate. Se non hai voglia di studiare tu stesso altre offerte, sarebbe saggio assumere un agente immobiliare o un intermediario.
Il prezzo per tali servizi difficilmente può essere definito elevato, ma è del tutto possibile risparmiare una discreta quantità di cellule nervose e tempo.
Il costo dell'affitto di immobili commerciali dovrebbe essere adatto non solo al proprietario, ma anche ai potenziali clienti. Un'offerta deliberatamente alta difficilmente avrà successo, ma i seguenti fattori possono influenzare la formazione del prezzo:
- ubicazione dell'edificio/dei locali;
- infrastrutture (presenza di bar, parcheggi gratuiti nelle immediate vicinanze, sicurezza degli edifici);
- classe edilizia;
- qualità e livello delle riparazioni;
- funzionalità di layout;
- varie funzionalità di comunicazione (alimentazione elettrica ininterrotta, Internet, disponibilità di bagni, ecc.);
- altri bonus che possono potenzialmente migliorare la produttività degli inquilini (router Wi-Fi, macchina per il caffè, arredamento confortevole).
Dopo aver analizzato i prezzi sul mercato, puoi contattare altri proprietari e provare a ridurre i costi. Spesso il prezzo indicato nelle offerte è indicativo ed approssimativo. Il valore ottenibile in fase di trattativa sarà sufficiente per conoscere il canone medio per proposte simili. Sono sufficienti 5-10 richieste per avere dati comparativi sulle tariffe di noleggio.
La cosa più importante per un proprietario di immobili commerciali è trovare il cliente giusto. Puoi farlo tu stesso oppure puoi assumere un agente immobiliare. Entrambe le situazioni hanno i loro pro e contro, quindi scegliere cosa fare è una questione personale per ognuno.
Quando cerchi un inquilino per conto tuo, un grande vantaggio è avere il tuo database. Tuttavia, la sua assenza non porterà a grossi problemi, ma dovrai impegnarti di più.
Un buon modo per trovare un cliente adatto è creare un sito web con un'offerta commerciale. È meglio promuovere un sito del genere utilizzando la pubblicità contestuale con un'enfasi sul pubblico chiave. Grazie a tale pubblicità puoi facilmente trovare un pubblico interessato ed evitare commissioni elevate alle agenzie.
È consigliabile farlo quando si affittano locali con un'area impressionante. Tali offerte sono ricercate da clienti che si aspettano rendimenti elevati dalle loro attività pianificate e che si fidano soprattutto dei siti web.
Se una persona vuole acquistare un'auto molto costosa, la cercherà su risorse dubbie o preferirà il sito ufficiale? Dello stesso parere è anche l'affittuario di un immobile commerciale.
Una questione completamente diversa sono i piccoli locali in affitto. Non ha senso creare un sito web e le bacheche online gratuite (anche quelle piccole) sono perfette.
- Servizi immobiliari.
Se non vuoi cercare tu stesso le persone interessate, c’è la possibilità di assumere un agente immobiliare. Questa persona troverà autonomamente gli inquilini giusti, stabilirà contatti e concluderà anche autonomamente il contratto di locazione richiesto.
D’altro canto, trovare le persone giuste è una questione delicata e piuttosto complessa e dispendiosa in termini di tempo. Non tutti gli agenti immobiliari saranno d'accordo e i maestri del loro mestiere in agenzie serie richiederanno una somma di denaro per tali servizi pari al 50% del prezzo di affitto per 1 mese. E a volte anche di più.
Tuttavia, con questo metodo di ricerca degli inquilini, il proprietario si libererà da notevoli difficoltà. Alla fine non resta che stipulare un contratto e preparare tutta la documentazione necessaria.
Il pagamento per i servizi dell'agente immobiliare viene effettuato solo dopo la conclusione del contratto di locazione. Se un agente immobiliare o un'agenzia ti chiede di effettuare un pagamento anticipato o di pagare l'importo in anticipo, potrebbero essere dei truffatori.
- Documentazione richiesta.
Una volta trovato un inquilino e soddisfatti tutti i punti chiave da entrambe le parti, si può iniziare a stilare un contratto. Un contratto di locazione di immobili commerciali deve necessariamente contenere le seguenti clausole:
- informazioni complete su ciascuna delle parti;
- indirizzo esatto dell'immobile locato;
- importo e pagatore dell'utilità;
- importo mensile del noleggio;
- la data in cui l'immobile verrà affittato;
- azioni necessarie di ciascuna parte in caso di situazioni di forza maggiore;
- descrizione della qualità delle riparazioni e dei mobili esistenti;
- Principali condizioni alle quali è possibile rescindere un contratto di locazione.
Se non avete le conoscenze o l'esperienza necessarie, sarebbe più saggio coinvolgere un avvocato qualificato nella procedura per la conclusione del contratto.
Per affittare un immobile non serve solo un contratto. Dovresti avere con te anche:
- passaporto di un cittadino della Federazione Russa;
- documento che conferma la proprietà;
- piano terra.
Quando tutti i documenti sono in mano e le parti hanno concluso con successo il contratto, non resta che ricevere i proventi e monitorare la frequenza dei pagamenti.
Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, stabilimenti industriali, impianti sportivi, negozi, garage, magazzini e persino alberghi.
Puoi accelerare la locazione di immobili commerciali riducendo il canone di locazione. Tenendo conto dei costi costanti di manutenzione dei locali, sarebbe più corretto affittare un immobile ad un tasso medio o addirittura basso piuttosto che fissare un prezzo elevato, ma per tutto l'anno.
Il prezzo di tali locali è influenzato anche dalla disponibilità di:
- parcheggio;
- punti di ristorazione pubblica (nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze);
- infrastruttura;
- elevata capacità di sci di fondo, ecc.
In tali condizioni gli affitti possono essere significativamente più alti della media del mercato. E, naturalmente, ci sarà un cliente per questo.
Anche l’apertura ai desideri dei futuri clienti gioca un ruolo significativo nella fornitura di immobili commerciali:
- Aiuto con la pianificazione.
Un potenziale inquilino potrebbe aver bisogno di aiuto o consigli con la disposizione dello spazio di lavoro. Sarebbe saggio prepararsi in anticipo e offrire subito diverse opzioni già pronte, e le modifiche chiave spetteranno al cliente, cosa vuole apportare.
È molto più facile cambiare qualcosa già pronto che creare qualcosa da zero. Tale atteggiamento nei confronti dell'inquilino sarà sicuramente apprezzato.
- Discussione dei dettagli.
Il colore delle pareti della stanza, il numero massimo di connessioni alla rete telefonica o a Internet, nonché una discussione su tutte le altre caratteristiche contribuiranno a ottenere il favore dell'inquilino e a convincerlo ad affittare questa particolare proprietà.
Questo è un piccolo trucco psicologico: più una persona entra nei dettagli, maggiori sono le possibilità che una conversazione del genere rimanga impressa nella sua memoria. Ciò significa che si concentrerà prima di tutto su di lui, valuterà i pro e i contro, ecc.
Tuttavia, se l’intero processo di noleggio si basa su questi trucchi, il rischio di perdere la reputazione sarà molto alto. Se la qualità del noleggio è significativa solo a parole, ciò può portare a conseguenze molto gravi.
- Vacanze.
Se i locali commerciali destinati all'affitto non hanno finiture, è possibile offrire all'inquilino una vacanza a pagamento. Cioè, effettuerà le riparazioni a proprie spese, ma mentre le squadre di riparazione svolgono il loro lavoro, il cliente non pagherà l'affitto dei locali.
Questo è un vantaggio piuttosto significativo per un inquilino che ha chiaramente deciso di affittare l'immobile:
- se non ci sono soldi extra per pagare l'affitto e le riparazioni allo stesso tempo, questa azione provocherà emozioni estremamente positive e aumenterà la reputazione del proprietario;
- Inoltre, le vacanze di ristrutturazione aiuteranno a convincere un inquilino titubante ad acquistare questa particolare proprietà/locali.
In generale, è possibile esentare temporaneamente un cliente dal pagamento dell'affitto in diverse situazioni. La cosa principale è che non ci siano gravi perdite finanziarie per entrambe le parti. Queste sono le caratteristiche fondamentali del fare affari e gli inquilini (così come i proprietari) degli immobili commerciali lo capiscono molto bene.
Ecco perché tali azioni sono molto diffuse, sebbene il loro utilizzo non sia obbligatorio. Soprattutto se la consegna di immobili commerciali non è urgente.
- Affidabilità del locatore.
Questo è un punto molto importante, che si manifesta più chiaramente quando si prepara la documentazione del proprietario per l'inquilino. Maggiori sono le garanzie che il cliente riceve, maggiori sono le possibilità di affittare con successo i locali.
L'abbondanza di documenti giustificativi, l'assenza di trucchi nella firma del contratto e una buona reputazione sono le chiavi per un leasing di successo di immobili commerciali. Il motivo è semplice:
- quando si affitta un appartamento, la questione viene spesso affrontata dai cittadini comuni;
- e se si prevede che i locali siano utilizzati per scopi commerciali e per guadagnare molto denaro da questa attività, l'inquilino studierà ogni documento nel modo più scrupoloso possibile.
Rischi e altre difficoltà
Non solo l'affittuario è esposto a rischi, lo stesso vale anche per il locatore. Le cause più comuni di conflitto sono:
- insufficiente definizione degli obblighi legali delle parti in merito all'immobile locato;
- ritardi nei pagamenti mensili e altri pagamenti;
- utilizzo della proprietà affittata per altri scopi;
- danno/perdita di beni appartenenti al locatore;
- controversie fiscali (secondo l'articolo 146 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'obbligo di pagare l'IVA è assegnato solo al locatore con la possibilità di detrarre l'importo dell'imposta da parte del locatario se è disponibile il documento appropriato).
Tutte queste situazioni di conflitto dipendono direttamente dall'accordo concluso. Ciascuno dei punti dovrebbe essere descritto nel modo più accurato possibile, poiché ciò riduce al minimo i rischi per entrambe le parti contemporaneamente. È importante adottare un approccio responsabile alla conclusione di un contratto al fine di evitare tali situazioni.
Affittare un immobile commerciale non è molto diverso, ma presenta una serie di caratteristiche chiave. La cosa più importante è la conclusione del contratto. In ogni situazione, le parti faranno affidamento solo su di esso, pertanto, quando concludono una transazione, devono concentrare la loro attenzione su questo documento.
L'affitto di immobili commerciali (magazzini, edifici per uffici, mini-officine, ecc.) è spesso un successo tra gli imprenditori alle prime armi. E questo è corretto: non dovresti investire denaro nell'acquisto di un ufficio se non sei sicuro che l'attività funzionerà, è meglio acquistarlo in seguito. Anche chi ha già raggiunto certe vette e vuole semplicemente espandere i propri confini preferisce affittare prima i locali necessari.
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- Chi è il cliente?
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- Per quale durata: mese, giorno, ora?
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Pertanto, l'affitto è vantaggioso sia per coloro che affittano immobili commerciali sia per coloro che li affittano: il reddito passivo non ha mai infastidito nessuno. Ma i proprietari non sempre riescono a trovare un cliente per i locali o potrebbero ricevere un reddito molte volte superiore a quello attuale. Ciò accade perché non conoscono le sfumature della locazione di immobili commerciali e sono loro che fanno crescere il reddito a passi da gigante.
5 errori che ti impediscono di raggiungere il successo nella locazione di immobili commerciali
Chi è il cliente?
Questo è il primo e principale errore: cercano clienti nei posti sbagliati, perché non hanno idea di chi siano: un futuro inquilino? È facile "calcolare": ciò su cui puoi contare sarà indicato dalle condizioni degli immobili commerciali in affitto, dalla sua ubicazione e dalle attrezzature.
Strategia per investire in mini-uffici
Come realizzare un ufficio da un appartamento?
Se hai il tuo appartamento, vuoto e non necessario, e per di più situato al piano terra, non dovresti limitarti ad affittarlo per viverci. In primo luogo, il reddito derivante da questo tipo di locazione è molto inferiore a quello che può portare l'affitto di immobili commerciali. In secondo luogo, i locali residenziali si deteriorano molto più velocemente di un ufficio o addirittura di un magazzino. Il contratto di locazione dei locali commerciali è solitamente molto più severo e contiene sempre una clausola su sanzioni o multe in caso di danneggiamento dell'immobile.
La soluzione corretta sarebbe:
- Trasferimento di un appartamento da residenziale a non residenziale
- Effettuare le riparazioni appropriate
- Affittalo per mini-uffici, un negozio e così via. Non dovresti scegliere come clienti coloro che desiderano affittare locali per un bar, una caffetteria o un altro locale di intrattenimento: lavorano fino a tardi e potrebbero avere problemi con i vicini
Non ci saranno investimenti aggiuntivi!
E invano, perché affittare un immobile senza ristrutturarlo non porterà molte entrate. Non è necessario costruire "camere reali", puoi cavartela con normali riparazioni estetiche o ristrutturazioni economiche da parte di investitori. La decorazione delle camere sarà realizzata con alta qualità e con gusto discreto, ma ciò aumenterà automaticamente la valutazione agli occhi dei potenziali clienti. È meglio rendere la ristrutturazione "neutra", in modo che l'interno sia adatto sia al negozio, al mini-magazzino, sia all'edificio per uffici.
Vale sicuramente la pena trovare risorse finanziarie per l'assicurazione. Nessuno sa cosa accadrà dopo un po': la vita è imprevedibile. Potrebbe essere qualsiasi cosa:
- Fuoco
- Alluvione
- Le macchinazioni dei concorrenti
- Un automobilista negligente che si è schiantato contro un muro rompendolo
Ma, se qualsiasi causa di forza maggiore è coperta da copertura assicurativa, il danno sarà almeno parzialmente risarcito. Inoltre, anche gli inquilini possono essere costretti a pagare l'assicurazione se questa clausola è inclusa nel contratto.
Non ho beni immobili e non posso!
Cosa ti impedisce di realizzarlo? Puoi imparare come acquistare immobili commerciali a un prezzo ridicolo da coloro che lo fanno con successo da molto tempo: non avrai bisogno di grandi investimenti per iniziare a guadagnare una discreta quantità di denaro.
Aste di gara e di fallimento: la dura verità di acquistare un immobile all'1% del costo
Andrey Merkulov co-fondatore del progetto Territory of Investment. In questo video analizza le aste fallimentari.
E coloro che non osano avviare questa attività redditizia e abbastanza facile sono ostacolati solo dalle proprie paure.
