In quali casi vengono aumentati gli affitti? Il locatore aumenta unilateralmente l’affitto. Come aiutare un inquilino? (Tkachenko G.) Come avvisare gli inquilini dell'aumento dell'affitto

Nell'attuale legislazione civile, le condizioni per la conclusione di un contratto di locazione sono scarsamente specificate. A questo proposito, gli inquilini poco esperti dal punto di vista legale spesso si ritrovano ostaggio delle condizioni imposte dai proprietari. Ad esempio, disposizioni sulla possibilità di aumentare unilateralmente gli affitti. Tuttavia la situazione può essere facilmente ribaltata. Per fare ciò, l'inquilino deve leggere attentamente la proposta di contratto di locazione e prendersi il tempo per concordare con il proprietario e annotare le condizioni “necessarie”.

Aumento unilaterale dell’affitto

In virtù del principio della libertà contrattuale, le sue condizioni sono determinate a discrezione delle parti, tranne nei casi in cui il contenuto della condizione pertinente è prescritto dalla legge o da altri atti giuridici (,). Sulla base di ciò, solo le condizioni espressamente specificate nel contratto per l'aumento dell'affitto costituiscono motivo per il suo aumento legale (ad esempio, se si afferma che " Il locatore ha il diritto di rivedere unilateralmente il canone di locazione in caso di variazione del costo delle bollette", "l'importo dell'affitto è soggetto a indicizzazione non più di una volta all'anno e non più dell'1%"). Naturalmente, è vantaggioso per ogni inquilino che, secondo i termini del contratto, il pagamento per la proprietà locata sia un importo costante e non sia soggetto a indicizzazione (vale a dire che il contratto specifichi un importo fisso di affitto e (non prevede la possibilità di un aumento; oppure viene esplicitamente dichiarato che l'importo dell'affitto non è soggetto a modifiche). Tuttavia, non tutti i locatori sono d'accordo con tale formulazione. Il costo delle bollette aumenta, il prezzo di mercato degli immobili cambiamenti di proprietà, comunicazioni e altre apparecchiature si consumano e devono essere sostituite... Tutto ciò può causare un aumento dell'affitto.

Molto spesso, l'affitto mensile è costituito da un importo base e da un importo variabile. La quota base può variare se cambia la situazione sul mercato immobiliare. Inoltre, alcuni accordi prevedono l'indicizzazione annuale della parte base dell'affitto di un importo specifico (ad esempio, di 1 mila rubli; del 2%) o del valore dell'indice dei prezzi al consumo (tasso di inflazione). Il valore variabile comprende le utenze e i pagamenti operativi. Molto spesso, l'accordo prevede che il locatore abbia il diritto di rivedere unilateralmente il canone di locazione in caso di modifiche nell'importo delle utenze e dei pagamenti operativi da parte delle organizzazioni fornitrici e operative.

Il vicedirettore generale del VTB Arena Park ha condiviso un modello di fissazione dell'affitto che le sembra il più ottimale. “Dobbiamo abbandonare gli affitti costanti e variabili”, afferma Anastasia. Secondo lei è molto meglio stabilire nel contratto l'importo dell'affitto sotto forma di formula e indicare la possibilità (o impossibilità) e la procedura di indicizzazione di ciascuna delle sue componenti. Per esempio, " L'affitto mensile è costituito dalla tariffa base, pari a 20 mila rubli. ed è immutabile; il costo dell'ammortamento della proprietà, pari a 2 mila rubli. e può essere modificato previo accordo delle parti; pagamento delle bollette, che vengono addebitate secondo la tariffa stabilita dalle organizzazioni di fornitura delle risorse"Quindi, se uno degli elementi dell'affitto è un compenso per la manutenzione e la riparazione dell'edificio e delle aree comuni, il proprietario non potrà più aumentare l'affitto, adducendo il fatto che deve riparare un ascensore rotto o scivolo della spazzatura.

Se nonostante ciò il locatore aumenta l'affitto e l'inquilino non è d'accordo con questa decisione, l'inquilino può ricorrere in tribunale. La pratica dimostra che i tribunali spesso si schierano dalla parte degli inquilini, ma il fattore decisivo saranno i termini e le condizioni specificati nel contratto di locazione.

Se il contratto di locazione non prevede la possibilità di modificare unilateralmente l'importo del canone in relazione alla determinazione del valore di mercato del canone, il locatore non ha il diritto di esigere il pagamento del nuovo importo. Ciò vale anche nei casi in cui i canoni di locazione in vigore al momento della conclusione del contratto di locazione erano estremamente bassi e non riflettevano la situazione effettiva del mercato immobiliare ().

Alcuni soggetti, al contrario, prevedono nei contratti la possibilità di aumentare unilateralmente il canone a causa dei cambiamenti della situazione del mercato. Allo stesso tempo, se non viene specificato l'importo esatto della modifica, potrebbe sorgere una controversia tra locatario e proprietario. E quindi anche la conclusione sull'aumento del prezzo non aiuterà. "Se l'inquilino si rivolge al tribunale, porterà naturalmente la relazione di valutazione che gli conviene. E anche il locatore, da parte sua, porterà anche una relazione di valutazione che gli è "favorevole". proprio esame, che poi verrà effettuato da qualcun altro. Allora vorrà discutere. A cosa arriveremo?" – Anastasia Pomelova è indignata. Per evitare controversie così estenuanti e inutili, è molto più ragionevole prevedere nel contratto di locazione un tasso fisso di cui l'affitto può aumentare (ad esempio del 5% o del tasso di rifinanziamento della Banca di Russia).

Se si verifica una controversia del genere, l'affittuario deve dimostrare che il locatore ha abusato del suo diritto di modificare unilateralmente l'importo del canone. Se il tribunale constata che il pagamento è aumentato in modo sproporzionato rispetto alla variazione dei prezzi medi di mercato pagati per l'affitto di un immobile simile in una determinata area per il periodo in questione, e li ha notevolmente superati, sulla base di ciò il tribunale deve rifiutare riscuotere l'affitto nella misura in cui supera i suddetti tassi medi di mercato (p 22 Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 17 novembre 2011 n. 73 "").

Inoltre, è opportuno definire chiaramente la procedura per l'aumento di tali tariffe. Ad esempio, prevedere che se il proprietario modifica l'importo del canone, quest'ultimo sia obbligato a inviare al conduttore una comunicazione firmata da una persona competente. Alcuni soggetti indicano addirittura la modalità (lettera raccomandata con avviso di ricevimento, telegramma, espresso) e il termine per l'invio. Fino al verificarsi delle condizioni di cui sopra, l'importo dell'affitto si considera invariato. Se le parti si rivolgono al tribunale, è necessario stabilire il fatto di inviare all'inquilino l'avviso specificato, le modalità e il periodo del suo invio. Al conduttore non può essere addebitata una penale (penale) per il tempo durante il quale ha continuato a pagare l'immobile locato al prezzo precedente se non ha ricevuto l'avviso o lo ha ricevuto in forma impropria ().

Si consiglia di specificare nel contratto di locazione l'obbligo delle parti, in caso di aumento dell'importo del canone, di stipulare un accordo aggiuntivo per iscritto. Secondo , i cittadini e le persone giuridiche sono liberi di stipulare un accordo; non è ammessa la coercizione a concludere un contratto. Ciò significa che se esiste una tale condizione, nessuno potrà costringerti a concludere un accordo aggiuntivo e, senza la sua conclusione, a pagare un affitto maggiorato. Questa posizione è condivisa anche dai tribunali, ad esempio dal Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa.

Per quanto riguarda la frequenza delle variazioni dell'importo dell'affitto, se, in conformità con la legge o l'accordo, il locatore ha il diritto di modificare unilateralmente l'importo dell'affitto (), in sostanza tale modifica non può più essere apportata da lui più di una volta all'anno (clausola 21 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale RF del 17 novembre 2011 n. 73 "").

Non si deve pensare che l'inclusione nel contratto di una condizione secondo cui l'affitto può essere modificato previo accordo delle parti in relazione a determinate circostanze significhi una modifica obbligatoria dell'affitto in futuro. Questa condizione è soggetta al principio della libertà contrattuale (), che presuppone un accordo senza alcuna coercizione tra le parti della transazione sulla modifica degli obblighi (decisione del tribunale arbitrale della regione di Novosibirsk del 28 maggio 2014 nel caso n. A45- 5936/2014).

OPINIONE

Ekaterina Orlova, direttrice di Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Le basi per mantenere invariati gli originali accordi di affitto sono una descrizione accurata dell'oggetto del contratto di locazione e delle penalità. Per fare ciò, consiglio di elencare nel contratto di locazione tutti i beni mobili presenti nell'appartamento, nonché di specificare a spese di chi i difetti di questa proprietà sorti senza colpa dell'inquilino saranno eliminati. Le utenze sono descritte in modo simile (è possibile indicare i dettagli dei contratti con le organizzazioni di fornitura di risorse). Inoltre, indicare che è possibile modificare i termini del contratto con un accordo scritto tra le parti. Nella sezione "responsabilità delle parti" è importante prestare attenzione alla responsabilità del locatore in caso di risoluzione anticipata del contratto su sua iniziativa."

Pagamento a nuove condizioni

CONSIGLIO

Nel sistema GARANT potete visualizzare un modello di contratto di locazione. Per fare ciò, inserisci “contratto di locazione” nella ricerca di base e seleziona “Moduli documenti”.

Se, dopo aver ricevuto la notifica da parte del locatore di un aumento dell'affitto, l'inquilino comincia a pagare con il nuovo canone, ciò significherà il suo consenso e in futuro diventerà quasi impossibile contestare il nuovo canone d'affitto. Il fatto è che l'avviso inviato dal locatore sarà equiparato a un'offerta - un'offerta indirizzata a una o più persone specifiche, che è abbastanza specifica ed esprime l'intenzione della persona che l'ha fatta di considerarsi aver concluso un accordo con il destinatario che accetterà l'offerta (). L'accordo con la sua accettazione si chiama accettazione (). Quando, entro il periodo stabilito dal locatore, vengono intraprese azioni per adempiere ai termini dell'accordo specificato nell'offerta (incluso il pagamento dell'importo del noleggio appropriato), il locatario accetta (accetta) l'offerta (). Inoltre, se il contratto di locazione viene modificato (vale a dire viene aumentato il canone), gli obblighi delle parti rimangono invariati (). Pertanto, effettuando il pagamento tenendo conto dell'aumento dell'importo dell'affitto, l'inquilino accetta i termini dell'accordo proposto dal locatore in termini di aumento del costo dell'affitto (decisione del tribunale arbitrale della regione di Kemerovo del 30 giugno 2014 nel caso N. A27-4911/2014).

Inoltre, non consigliamo di interrompere del tutto il pagamento dell'immobile affittato, poiché il ritardo nel pagamento comporta l'imposizione di una sanzione (penale). Secondo , l'affittuario è tenuto a pagare tempestivamente il canone per l'uso dell'immobile. Non sono previste eccezioni a questa regola in caso di aumento irragionevole e, a giudizio del locatario, illegale dell’importo dell’affitto. Gli obblighi devono essere adempiuti correttamente in conformità con i termini del contratto, i requisiti della legge e altri atti legali (). Non è consentito il rifiuto unilaterale di adempiere agli obblighi (). Un accordo o una legge possono prevedere una somma di denaro che il debitore è obbligato a pagare al creditore in caso di inadempimento o inadempimento dell'obbligazione, in particolare in caso di ritardo nell'adempimento (). Pertanto, se smetti di pagare l'affitto, il tribunale può obbligarti a pagare una sanzione (multe) (decisione del tribunale arbitrale della regione di Kemerovo del 30 giugno 2014 nel caso n. A27-4911/2014).

OPINIONE

Anastasia Pomelova, vicedirettore generale del VTB Arena Park:

"Quanto più dettagliatamente viene specificato nel contratto di locazione il meccanismo di calcolo del canone, nonché gli altri rapporti con la controparte, tanto maggiori saranno le possibilità di evitare decisioni unilaterali da parte dei locatori. Ciò significa che ci saranno nessuna controversia irrisolvibile. Credo che solo così l'inquilino possa mantenere normali rapporti di collaborazione con il locatore."

È ovvio che è impossibile costringere una persona a stipulare un accordo a determinate condizioni. Se però il locatore non è meno interessato ad affittare la sua casa di quanto lo sia l'inquilino ad affittarla, allora è del tutto possibile discutere i termini del futuro contratto e, attraverso trattative e concessioni comuni, arrivare ad una soluzione che soddisfi entrambe le parti. E anche se le parti perdono una certa somma di denaro, acquisiranno tranquillità e fiducia che in caso di conflitto potranno andare in tribunale e difendere i propri diritti sulla proprietà affittata.

Ogni inquilino corre il rischio di trovarsi nella situazione in cui il proprietario aumenta l'affitto. Non è sempre chiaro come agire correttamente in un caso del genere e come dovrebbe comportarsi l'inquilino. In questo articolo ti spiegheremo in dettaglio cosa deve fare un inquilino in questa situazione e come evitare lo sfratto.

○ Aumentano l'affitto, l'appartamento viene affittato senza contratto.

Se al momento del trasloco in un appartamento in affitto non è stato stipulato un contratto scritto, ciò dà una certa libertà a ciascuna delle parti coinvolte nella transazione. Pertanto, il proprietario ha il diritto non solo di aumentare l'affitto, ma anche di modificare i tempi del suo pagamento. Se in una situazione del genere sorgono controversie, è possibile raggiungere un accordo solo attraverso trattative, perché il proprietario dell'appartamento può sfrattare se rifiuta.

○ Aumentano l'affitto, l'appartamento viene affittato con contratto.

✔ Aumento unilaterale del pagamento.

Se nel contratto non è specificata la possibilità di aumento, il proprietario non può aumentarlo senza il consenso del locatore.

• “Se non diversamente previsto dal contratto, l'importo del canone può essere modificato previo accordo delle parti entro i termini previsti dal contratto, ma non più di una volta all'anno. La legge può prevedere altri termini minimi per la revisione dell’importo dell’affitto per determinati tipi di locazione, nonché per la locazione di determinati tipi di proprietà (clausola 3 dell’articolo 614 del Codice civile della Federazione Russa).”

Bisogna però tenere presente che in questo caso esistono anche delle restrizioni per il locatore. Pertanto, se il contratto prevede che il pagamento venga effettuato in valuta forte, il proprietario non può stabilire la modalità di pagamento sulla base di altre condizioni.

In questo caso l'affittuario ha il diritto di rifiutare tale aumento e ciò non costituirà motivo di risoluzione del contratto.

✔ Come può il proprietario aumentare il pagamento?

Legalmente e se esiste un accordo concluso, il proprietario può aumentare l'affitto in uno dei seguenti modi:

1. Ottenere il consenso dell'inquilino e formalizzare l'accordo raggiunto per iscritto. La particolarità di questo metodo è la necessità di ottenere il consenso, senza il quale è impossibile redigere un documento che regoli le variazioni di pagamento.
2. Prevedere nell'accordo al momento della sua conclusione la possibilità di un aumento unilaterale a partire da una certa data. In questo caso non è necessario il consenso dell’affittuario, ma è necessario comunicargli la prevista variazione del pagamento. In questo caso la comunicazione dovrà indicare dopo quale termine l'importo del pagamento si riterrà modificato. Se salti questo punto la taglia si considererà modificata dal momento in cui verrà ricevuta la notifica.
3. Includere nel contratto una clausola relativa all'aumento automatico del canone dopo un anno solare di affitto. Non è necessario avvisare l'inquilino, ma la condizione dovrebbe essere formulata nel modo più chiaro possibile.

Se l'inquilino non è d'accordo con tale aumento, può contestarlo presentando un ricorso in tribunale. Il rifiuto di aumento non può costituire motivo di sfratto.

○ Come proteggersi dall'aumento della retribuzione.

Per evitare aumenti del canone, l'inquilino deve leggere attentamente tutte le clausole del contratto al momento della firma. È anche importante discutere eventuali questioni controverse che potrebbero causare conflitti in futuro.

Ma va tenuto presente che se il contratto non indica la possibilità di modificare l'importo dell'affitto, il proprietario non ha il diritto di aumentarlo senza il consenso dell'inquilino. Se il proprietario insiste ancora, in questo caso puoi proteggere i tuoi diritti presentando un reclamo per invalidare le modifiche al pagamento nel contratto. In questo caso è necessario allegare un'impugnazione alla perizia del valore di mercato predisposta dal locatore.

Tuttavia bisogna essere preparati al fatto che se viene riconosciuta la realtà delle variazioni del valore di mercato, il requisito per un aumento del pagamento sarà soddisfatto.

○ Il proprietario sfratta per essersi rifiutato di aumentare l'affitto.

Il proprietario dell'appartamento può farlo senza permesso solo in assenza di un contratto di affitto. Se esiste un accordo, solo il datore di lavoro può risolverlo anticipatamente. Per questo il titolare dovrà rivolgersi all'Autorità Giudiziaria. Pertanto, il rifiuto di pagare una somma elevata non può essere considerato motivo di risoluzione del contratto e di sfratto dall'appartamento senza un'adeguata decisione del tribunale.

Il datore di lavoro può anche adire il tribunale a causa del mancato rispetto degli obblighi previsti dal contratto da parte del proprietario.

Pertanto, quando si stipula un contratto di locazione è necessario prestare la massima attenzione e cautela. In questo caso è particolarmente importante tenere conto della capacità del proprietario di aumentare l’affitto.

Qualsiasi tipo di servizio o prodotto ha il suo prezzo e questo accade anche con l'affitto di un appartamento. Quando si parla di affitto, il proprietario ti comunica il prezzo dell'appartamento, che dovrai pagare mensilmente. Ciò potrebbe significare che l’importo è già definitivo e non può essere modificato? Oppure potrebbero esserci delle sfumature in cui il proprietario potrebbe richiederti un importo maggiore?
La prima cosa da menzionare è il pagamento fisso, che è specificato nel contratto stesso. Il documento firmato deve contenere informazioni sull'importo e sul periodo durante il quale il proprietario di questo appartamento non ha il diritto di modificare l'importo specificato.
La domanda sorge spontanea: perché il proprietario dell'appartamento può improvvisamente chiedere di pagare di più? La risposta è in realtà semplice. Ti sembra che, se lo desideri, puoi trasferirti facilmente in un altro appartamento con l'affitto adatto a te. Gli inquilini spesso si lamentano, ma per non cercare un altro appartamento e non preoccuparsi di traslocare, fanno delle concessioni e accettano di aumentare il prezzo. Sapendo questo, alcuni proprietari abbassano deliberatamente il prezzo fin dall'inizio per poi aumentarlo in seguito, quando l'inquilino ha già accettato le condizioni precedenti.
Affittare un appartamento tramite un conoscente è un'opzione molto interessante, i prezzi sono incredibilmente bassi e sembra tutto a posto. Ma questo non significa che se un amico ha problemi o ha bisogno di soldi, non aumenterà il prezzo dell'appartamento. In una situazione del genere, tu stesso ti sentirai a disagio se si tratta di un amico. Spesso i proprietari ti mettono in una posizione scomoda in modo da farti pagare di più e sentirti uguale.
Esiste anche un concetto non legale come l'usura di un appartamento. Non può essere che l'inquilino abiti nell'appartamento da molto tempo e le condizioni siano le stesse. Tutto si consuma e necessita di riparazione, l'usura delle cose è irreversibile.
Se prendiamo, ad esempio, il costo di una lampada rotta, che puoi compensare, e della carta da parati, che può staccarsi, l'importo qui è incommensurabile. Di solito tutti questi dettagli sono inclusi nel prezzo di noleggio.
La questione della scelta dell'appartamento deve essere presa molto sul serio, è necessario controllare attentamente tutti i documenti, contattare solo persone affidabili o trovare un'agenzia che vi aiuterà a completare la transazione. Fidati solo di te stesso e non ascoltare gli estranei. Quando una persona ha soldi, tutti si sforzano di trarre profitto e interferire in tutto, quindi non puoi fidarti di tutti. È importante prestare attenzione inizialmente al costo dell'affitto in modo che non sorgano problemi in futuro. È inoltre necessario prestare molta attenzione nella stesura del contratto: tutti i punti devono essere chiaramente delineati in esso. Non puoi lasciarti ingannare, se sei troppo ingenuo, è meglio usare i servizi degli agenti, poiché faranno tutto per te: stipuleranno un accordo e non permetteranno l'inganno.

Non è un segreto che per molti nuovi imprenditori l'affitto diventa una delle spese più significative. Che si tratti di un ufficio, di un magazzino, di un locale commerciale o industriale. Per aumentare l'efficienza della propria attività, è opportuno cercare di ridurre il costo dell'affitto. È quasi impossibile farlo senza conoscenze specifiche, quindi di seguito sono riportati i suggerimenti che ti aiuteranno sicuramente a raggiungere il successo.

A proposito, abbiamo già scritto articoli su questo e. Passiamo ora alle riduzioni degli affitti.

1. Concludere un accordo reciprocamente vantaggioso

L'oggetto del contratto non può essere necessariamente solo un contratto di locazione. Il vantaggio per il proprietario può includere benefici immateriali. Ad esempio, se è il proprietario di un grande hotel e affitta locali sul suo territorio per un centro fitness, il pagamento potrebbe essere quello di ricevere ospiti. In questo caso né l'ospite né l'albergatore dovranno nulla all'affittuario. Molti si chiederanno: in che modo questo è vantaggioso per il proprietario? È semplice. Offre ai suoi clienti servizi aggiuntivi senza spendere praticamente alcun denaro.

1. Prestare attenzione alle aree industriali e inattive

Il punto qui è ottenere una buona stanza a un prezzo basso. Non è un dato di fatto che il profitto sarà elevato, ma l'affitto è significativamente più basso. Cosa puoi fare in questo caso? Offrire al proprietario dello spazio inattivo di sostenere una parte delle sue spese. Si tratta dei fondi per pagare le bollette di luce, acqua ed elettricità. Inoltre è possibile effettuare riparazioni a proprie spese. Pertanto, sia il proprietario riceverà un profitto aggiuntivo sia l'inquilino riceverà un indubbio vantaggio.

1. L’alternativa è il motore delle negoziazioni

Per provocare il proprietario a ridurre il prezzo dell'affitto, è necessario agire non con la persuasione, ma con le azioni. Può essere utilizzata la conoscenza del costo medio sul mercato. Un'altra ottima opzione sarebbe quella di avere locali alternativi. Devi far sapere al proprietario che il potenziale inquilino ha in mente altri uffici. Ma è molto importante influenzare in modo molto sottile il proprietario del locale. Il ricatto non aiuterà in tali questioni. Avere un'alternativa per l'inquilino sarà un ottimo modo per trovare i locali più redditizi.

1. Informatevi sui desideri del proprietario

Il costo dell'affitto non è l'unico fattore importante per il proprietario del locale. Per avviare con lui trattative sui prezzi, vale la pena scoprire cosa è veramente importante per lui. Ci sono molte opzioni qui. Ecco i più popolari:

• tempestività dei pagamenti;
• durata del noleggio;
• la capacità di pagare l'affitto con diversi mesi di anticipo;
• effettuare riparazioni a spese del locatario;
• utilizzo dei propri mobili e attrezzature.

Molti considerano questi fattori insignificanti, ma in realtà risulta che soddisfare almeno alcuni requisiti dell'elenco ridurrà significativamente il prezzo (a volte il costo finale può essere ridotto anche del 40%).

1. Non pagare i locali, prenditi cura dei locali!

Per molti, questa idea sembra assurda. In effetti, potrebbe davvero funzionare. Potrebbe volerci solo un po' più di tempo per trovare un'opzione adatta. Ci sono molti esempi. A volte gli imprenditori si trasferiscono per qualche tempo in un altro paese o città e lo spazio commerciale rimane inutilizzato. Allo stesso tempo, il pagamento dell'elettricità, della tassa sulla proprietà, del sistema di allarme, ecc.: tutto ciò ricade sulle spalle del proprietario. Per molti di loro, in questo caso è molto più vantaggioso trasferire i propri obblighi a un'altra persona. Spesso non c'è tempo per cercare chi pagherebbe anche per questo. In questi momenti compaiono inquilini intraprendenti e ottengono premesse eccellenti. A volte vengono anche pagati un extra per questo.

1. Lavorare con le persone giuste

Se una persona sa come costruire correttamente rapporti d'affari, può facilmente concordare la fornitura di servizi. Allo stesso tempo, sarà vantaggioso per entrambe le parti allo stesso tempo. Sembra impossibile? Ecco solo un esempio di tale interazione. Una grande azienda ha bisogno di un proprio studio web. Le viene assegnata una stanza. Allo stesso tempo, non è necessario lavorare molto spesso all’interno dell’azienda. Questo tipo di interazione è un'ottima alternativa per l'inquilino e il proprietario.

1. Mostriamo tenacia

Se nessun metodo o persuasione funziona, puoi passare a tattiche più aggressive. In questo caso intendiamo pignoleria riguardo ai locali e al loro stato. Questa strategia è utilizzata al meglio nelle primissime fasi. Possono entrare in gioco piccole cose completamente diverse. Ecco alcuni esempi:

• mancanza di internet;
• le finestre escono dalla parte sbagliata;
• mancanza di parcheggio o parcheggio nelle vicinanze;
• cattive condizioni dei locali (necessità di effettuare riparazioni).

Ma qui è molto importante tenere conto del fattore psicologico. Non puoi piegarlo. Vale la pena monitorare la reazione del proprietario. Non dobbiamo dimenticare che dopo aver concluso il contratto dovrai comunque lavorare con lui.

1. Caratteristiche aziendali come fattore di riduzione dei costi di noleggio

Quando parli con il proprietario, puoi ricorrere ad argomenti aggiuntivi:

• Bassa redditività

Se il negozio di apertura ha un basso livello di margine, il profitto stesso non sarà elevato. Per un proprietario, questo può essere un argomento importante quando si prende una decisione.

• La crisi non risparmia nessuno

Non sarebbe fuori luogo menzionare la situazione di crisi del paese. Vale la pena fare argomentazioni e fornire dati reali sulla caduta del valore del rublo rispetto alle valute estere. Le merci importate in Russia sono diventate notevolmente più costose. Di conseguenza, la loro domanda è diminuita, il che riduce la capacità dell’imprenditore di realizzare profitti elevati.

• Parlare significa fare

Se un imprenditore parla di risolvere il contratto il prima possibile, deve dimostrare chiaramente la sua disponibilità. La presenza di una lettera corrispondente sarà un'ottima motivazione per il proprietario per riconsiderare le sue esigenze.

Molte persone trattano i consigli “senza nome” con grande diffidenza, considerandoli solo una parte teorica della questione. Ecco perché di seguito sono riportate alcune opinioni di persone che hanno familiarità con l'aspetto pratico dei rapporti di locazione.

Sergey Abdulmanov, Dmitry Kibkalo e Dmitry Borisov

Fondatori e amministratori dell'azienda Mosigra, autori del libro. Hanno aperto molti punti vendita e sanno contrattare con i proprietari come nessun altro. Ne hanno parlato nel loro libro e scriveremo i loro consigli di seguito.

La contrattazione è sempre opportuna! Questo è uno dei principi fondamentali di qualsiasi attività commerciale. “Se non contrattate, strappatevi le mani! Figuratamente." Non prendono soldi per chiedere. Se tutti pagassero sempre quanto chiedono, non resterebbe assolutamente nulla per sé. Quasi ogni offerta implica che la persona sia disposta a cedere almeno una piccola cifra sul prezzo.

1. Ad esempio, considera una stanza da 500 rubli. al mese. Ma capiamo che più di 250 tr. non possiamo pagarlo. Pertanto, diamo una risposta alla proposta: “Ragazzi, vi diamo 250 tr. e ci fermeremo domani?" E questa è una gioia per tutti, perché è meglio avere un inquilino che paga almeno qualcosa in questo momento piuttosto che non avere nessuno. È vero, possono dire: “D'accordo! Ma se troviamo un inquilino più caro, allora te ne vai”. Vale comunque la pena provarci, perché la stanza può restare così per anni e nessuno la affitterà.

2. Contrattare presto! Ogni anno, o anche più spesso, l'inquilino cerca di aumentare l'affitto almeno del 10%. Sempre così! Abbiamo notato questo schema e un paio di settimane prima abbiamo inviato una richiesta per ridurre l'affitto. Di conseguenza, nel peggiore dei casi, il prezzo rimane lo stesso, nel migliore, il prezzo viene ridotto.

Aleksej Baranov

Il Direttore Generale della società Retail Relations ha una vasta esperienza nel settore della vendita al dettaglio, in particolare nel settore della moda. Ecco cosa pensa dell'abbassamento degli affitti.

Affinché la comunicazione con il proprietario sia efficace, è importante capire come vengono fissati i prezzi nei centri commerciali. Tutti stabiliscono il proprio tasso di rendimento, che aiuta a prevedere il periodo di recupero dell'oggetto. Potrebbero essere 5, 7 o 10 anni.

Quando redigono il proprio business plan, i negozi prestano attenzione ai seguenti fattori:

• attrattiva della posizione;
• l'importo dell'investimento e le condizioni alle quali sono stati attratti dal progetto;
• infrastrutture favorevoli della zona;
• livello di traffico pedonale.

Quanti più fattori sono positivi, tanto più velocemente il progetto verrà ripagato grazie ai canoni di affitto più elevati.

Qualsiasi sviluppatore ha un corridoio dei prezzi di affitto oltre il quale non sarà redditizio per lui andare. Quando iniziano le trattative, i proprietari dei centri commerciali di solito indicano il prezzo più alto. Riducerlo non è facile per i rivenditori. Eppure è possibile farlo. È necessario seguire il seguente piano:

1. Per prima cosa devi studiare le aree di lavoro degli inquilini esistenti. È importante che il negozio si inserisca armoniosamente nella loro lista.
2. Devi scegliere un centro commerciale dove vorranno vedere gli inquilini. In definitiva, ciò ridurrà significativamente i costi di noleggio. Altrimenti, sarà quasi impossibile farlo.

Sorge subito la domanda: come diventare attraente per un proprietario? È necessario influenzarlo utilizzando i seguenti metodi:

• È importante convincere il proprietario che l'imprenditore fornisce un servizio o un prodotto di qualità. Per chiarezza, vale la pena fare una presentazione dettagliata, fornire campioni di prodotti, parlare delle tue caratteristiche, della tua relazione con uno specifico segmento sociale ed esprimere la tua posizione.
• Elaborazione di un business plan. Inoltre, deve essere realizzato per un centro commerciale specifico. Non è così difficile da fare. Per prima cosa è necessario redigere un piano aziendale generale, comprese le entrate e le uscite. E solo allora adeguare i dati ricevuti in base alle tariffe di noleggio. In questo caso, puoi elaborare più piani aziendali contemporaneamente, tenendo conto delle diverse dimensioni dei costi di noleggio.
• Suggerisci di impostare l'importo dell'affitto come percentuale del fatturato del negozio. Un piano aziendale ben scritto aiuterà a prevedere il reddito e a convincere il proprietario dell'efficacia di tale soluzione. In questo caso, la dimensione è solitamente impostata dal 18% al 30%. Allo stesso tempo, l'indicatore superiore è piuttosto grande ed è difficile lavorarci. Ciò contribuirà ad evitare l'indicizzazione del prezzo di affitto, perché questo è il metodo per aumentare il prezzo utilizzato per un importo di affitto fisso.
• Dimostrare che l'affitto è troppo alto. Ciò deve essere fatto utilizzando fatti e cifre. Ciò infonderà molta più fiducia nell'inquilino.

C'è un altro punto importante. Si riferisce ad una situazione in cui l'inquilino vuole ridurre il canone di locazione, avendo già in mano un contratto di locazione. In questi casi è necessario informare in anticipo il proprietario dei locali delle proprie intenzioni e desideri. Allo stesso tempo, è molto importante operare con dati in tempo reale sulla performance del tuo negozio. In questo caso puoi presentare ricorso:

• la dimensione del traffico del centro commerciale;
• controllo medio;
• numero di visitatori;
• il rapporto tra costo del noleggio e redditività.

È molto importante dimostrare che al canone di locazione stabilito il negozio non può realizzare un profitto netto. In questo modo potrai convincere il locatore a modificare l’importo fisso in una percentuale dell’intero fatturato, soluzione che sarà più redditizia e flessibile per l’imprenditore.

Olga Shtoda

Direttore dello sviluppo e del marketing presso BlackStone Keeping Company. La sua opinione di esperto riguarda il modo in cui i proprietari coscienziosi possono evitare la manipolazione da parte degli inquilini.

Gli inquilini non sono sempre onesti con i proprietari. Naturalmente ci sono ragioni oggettive per le quali una riduzione dell'affitto è del tutto naturale. Ma c’è un altro lato della medaglia. Alcuni imprenditori poco coscienziosi stanno cercando di fare pressione sulla pietà, volendo così ridurre il canone di locazione. Cominciano a dire che per loro va tutto male.

Per evitare tali casi puoi:

1. Fornire una lunga lista d'attesa.
2. Aumentare la fedeltà degli inquilini. Questo può essere fatto stabilendo non solo partenariati, ma anche amicizie basate sulla fiducia. In questi casi, lavorare in un ambiente informale sarà un ottimo modo per rafforzare l’interazione. Sono queste misure a lungo termine che garantiscono il massimo effetto dalla cooperazione. Una persona fedele al proprietario non troverà ragioni fittizie che dovrebbero aiutarlo a ridurre l'affitto. Non manipolerà il suo partner. Un inquilino fedele è un partner affidabile che dimostrerà più di una volta che l'amicizia aiuta a rafforzare la fiducia e le relazioni reciprocamente vantaggiose.

Cosa dice la legge sui rapporti di locazione?

Se parliamo di legge, dobbiamo discutere diverse questioni importanti contemporaneamente. in primo luogo, sulla procedura di modifica dell'importo dell'affitto e sulla legalità delle azioni intraprese. Facendo riferimento alla normativa si può affermare quanto segue:

• Secondo comma 1 dell'articolo 614 del Codice Civile della Federazione Russa , le condizioni, la procedura e le scadenze per il pagamento dell'affitto devono essere specificate nel contratto.
• Se l'accordo non prevede alcuna modifica del contratto, il canone di locazione può essere modificato con il consenso di entrambe le parti al massimo una volta all'anno. È pronto comma 3 dell'articolo 614 del Codice Civile della Federazione Russa .
• I termini minimi potrebbero essere leggermente diversi per alcuni tipi di contratti di locazione e proprietà.
• È possibile modificare il prezzo dell'affitto più di una volta all'anno se entrambe le parti sono d'accordo. Tuttavia, la presenza di tale clausola nel contratto non è necessaria. La base sarà Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa n. 73 del 17 novembre 2011 .
• Se il locatore stesso può modificare il prezzo dell'affitto in base alla legge o ad un contratto, non ha il diritto di farlo più di una volta all'anno.

Esistono diverse situazioni in cui un inquilino può avviare una riduzione unilaterale del canone di locazione. Sarà legale eseguire tali azioni nei seguenti casi:

1. Se lo stato dell'immobile è notevolmente peggiorato senza colpa del locatario e per fattori di cui non è responsabile. Questo è fornito comma 4 dell'articolo 614 del Codice Civile della Federazione Russa . Ciò può includere le azioni del proprietario stesso, di terzi o circostanze al di fuori del controllo di altri. Questi sono vari incendi, inondazioni e altre situazioni.
2. Se l'affittuario ha riscontrato gravi difetti nell'immobile, il proprietario dell'immobile ne è responsabile. Questo fatto è stabilito in comma 1 dell'articolo 612 del Codice Civile della Federazione Russa .
3. Se durante il periodo di locazione risulta che ci sono terzi che possono avanzare pretese sull'immobile locato.
4. Se il locatore ha mancato o violato gravemente i suoi obblighi relativi alle riparazioni importanti dei locali. Ciò è sancito comma 1 dell'articolo 616 del Codice Civile della Federazione Russa .

In secondo luogo, concetto di vacanze in affitto.

Ecco come stanno le cose con loro:

Da un punto di vista pratico, per vacanza in affitto si intende un periodo di tempo in cui l'affittuario paga l'affitto molto meno rispetto ad altri periodi. A volte è esente dal pagamento completo.

In questo caso il locatore riceve i locali in uso, ma non può effettivamente lavorarvi per un certo periodo. Le ragioni possono essere:

• eseguire lavori di riparazione;
• sistemazione dei locali;
• trasferimento diretto.

Secondo il certificato di accettazione, i locali vengono trasferiti al locatore, ma durante questo periodo questi non effettua pagamenti o lo fa per un importo significativamente inferiore.

Spesso, una vacanza in affitto è un periodo in cui il canone di locazione viene ridotto dell'importo delle spese sostenute dall'inquilino per effettuare le riparazioni nei locali. In effetti, chiamarla vacanza in affitto non è del tutto corretto. Si tratta di effettuare canoni di locazione per una parte del periodo sotto forma di costi per migliorare le condizioni dei locali in affitto. È pronto comma 5 del paragrafo 2 dell'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa .

La durata delle vacanze in affitto nella maggior parte dei casi varia da 1 mese a sei mesi. In alcuni casi la durata può essere ridotta o aumentata.

Le vacanze in affitto sono una delle condizioni del contratto di locazione. L'uso della proprietà durante questo periodo non è un segno di uso gratuito nell'ambito di un contratto di prestito, secondo Articolo 689 del Codice Civile della Federazione Russa . In questi casi non viene concluso nessun altro rapporto tra le parti, a meno che non venga concluso anche un contratto di prestito. Per il resto del periodo di utilizzo dei locali, l'affittuario dovrà corrispondere gli importi stabiliti dal contratto di locazione purché l'immobile sia agibile.

Scriviamo una lettera al proprietario

Fatti che possono essere utilizzati quando si scrive una lettera al proprietario

Quando scrivi una lettera sulla riduzione dell'affitto, devi fornire argomenti a tuo favore. Qui puoi operare con le seguenti circostanze:

• In tutta la regione si è verificata una diminuzione significativa dei canoni di locazione (la ragione potrebbe essere un cambiamento negli atti legislativi, una situazione di crisi, ecc.).
• Sono sorti seri problemi (con il sistema di riscaldamento, con l'approvvigionamento idrico o elettrico, con la ventilazione), per eliminarli sono necessari fondi aggiuntivi.
• Il proprietario non ha effettuato grandi riparazioni ai locali, ma questa è sua responsabilità, ai sensi dell'articolo 616 del Codice Civile della Federazione Russa.

Puoi anche segnalare le difficoltà dell'inquilino stesso (diminuzione degli utili, fluttuazioni stagionali o qualsiasi altra difficoltà temporanea). Si riferiscono a circostanze oggettive.

Prima di scrivere una lettera al proprietario, vale la pena valutare la situazione dell'impresa, identificare le difficoltà e documentarle nella lettera.

Esempi di lettere al proprietario sulla riduzione dell'affitto

Campione n. 1

Caro Afanasi Petrovich,

A causa della situazione di crisi nel paese, ci troviamo ad affrontare difficoltà finanziarie. Pertanto, al momento non abbiamo la possibilità di pagare l'affitto per intero. Ti chiediamo di considerare di ridurre la tariffa di noleggio per un po'.

Cordiali saluti,

Gerasim Alekseevich

Campione n. 2

Caro Afanasi Petrovich,

Nel corso di molti anni di collaborazione con voi, Slavyanka LLC ha sempre adempiuto puntualmente ai propri obblighi previsti dal contratto di locazione. La situazione economica instabile del paese ha influito negativamente sulla situazione finanziaria della nostra azienda. Ti chiediamo di ridurre il canone di noleggio.

Ci auguriamo che vorrete condividere la nostra posizione e fare delle concessioni. Diamo l'obbligo di pagare l'affitto in tempo.

Cordiali saluti,

Gerasim Alekseevich

Campione n. 3

Caro Afanasi Petrovich,

A causa della difficile situazione del paese e del forte calo del potere d'acquisto, vi chiediamo di ridurre il canone di locazione dell'8%.

Tieni presente che la nostra organizzazione non ha mai ritardato i pagamenti e depositato fondi in tempo. Se vi mettete nei nostri panni e accettate di ridurre l'affitto, vi garantiamo che adempiremo tempestivamente a tutti gli obblighi, nonostante la grave situazione di crisi.

Cordiali saluti,

Gerasim Alekseevich

Campione n. 4

Caro Afanasi Petrovich,

Desideriamo attirare la vostra attenzione sul fatto che, a causa della situazione di crisi nel paese, non è redditizio per noi attuare la clausola n. 6 del Trattato n. 814. Ti chiediamo di modificare l'importo dell'affitto.

Confidiamo nella vostra comprensione e attendiamo proposte in merito alla tariffa di noleggio.

Cordiali saluti,

Gerasim Alekseevich

Conclusione

Questi sono i modi che gli imprenditori ci offrono per ridurre l’affitto. Come puoi vedere, puoi e devi anche contrattare. In questo modo risparmierai denaro, che chiaramente verrà utilizzato nella tua attività. Se avete domande, scrivetele nei commenti.

I rapporti di locazione, i più diffusi fin dall'antichità, richiedono attenzione e precisione nella conclusione di un contratto. Difficoltà e situazioni controverse sorgono spesso perché la procedura per aumentare l'affitto non viene negoziata attentamente. Il diritto di modificare il canone spetta al locatore ai sensi del comma. In questo caso le condizioni obbligatorie sono:

• accordo delle parti (il più delle volte riguarda i tempi delle modifiche al contratto),
• condizioni per la modifica dell'ordine (la decisione unilaterale del locatore di modificare l'importo del noleggio può richiedere una notifica scritta),
• termini non più di una volta all’anno, salvo diverse condizioni.

In condizioni di necessità di aumentare l'affitto, ad esempio, un forte aumento dell'inflazione, il locatore avvia il processo di modifica dei requisiti contrattuali. Un ordine unilaterale di questo cambiamento è del tutto possibile. L'assenza di una clausola sulla notifica obbligatoria all'inquilino porta a malintesi che possono essere risolti ai sensi del comma 1 dell'art., il quale stabilisce che la forma del contratto di locazione e del contratto deve rispettare e passare attraverso la procedura di registrazione presso le autorità locali . L’aumento dell’affitto presuppone quanto segue:

• comunicazione scritta al conduttore almeno un mese prima della scadenza del termine per la modifica del contratto; inviato come raccomandato o consegnato personalmente contro firma;
• redigere un accordo aggiuntivo, che deve indicare le clausole dell'accordo che non sono più in vigore e apportare modifiche dettagliate;
• Anche se nel contratto non sono previste clausole che prevedono modifiche del canone, secondo la legge, il locatore può aumentarlo unilateralmente.

Da parte dell'affittuario la giustificazione dell'aumento del canone può essere fissata nel contratto stesso. Pur indicando che l'affitto può variare in caso di inflazione, non sempre è possibile aumentarlo. Chiarimento del tipo: soggetto a modifiche, cambiamento garantito a colpo sicuro (Risoluzione del Presidium della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 13 aprile 2010 n. 1074/10).

La base per modificare l'importo fisso dell'affitto può essere solo circostanze oggettive. Le ragioni dell'aumento dell'affitto includono: una variazione del valore stimato dell'immobile locato a causa di modifiche legislative, un aumento del valore di mercato determinato dal perito e una variazione dell'indice di inflazione.

Nel mondo delle relazioni di mercato, quando il venditore vuole vendere a un prezzo più alto e l'acquirente vuole acquistare a un prezzo più basso, le questioni controverse possono essere evitate esclusivamente con un contratto motivato, legalmente ed economicamente accurato. La durata del contratto di solito non supera gli 11 mesi.

Forse la consulenza legale di uno specialista esperto sulla modifica dell'accordo standard salverà entrambe le parti dalla risoluzione delle controversie in tribunale.