Appartamenti: status giuridico e scopo. Qual è la differenza tra un appartamento e un appartamento: svantaggi, vantaggi, qual è la differenza nello stato degli immobili Appartamenti di proprietà, pro e contro

18.11.202327.05.2017

Diversi anni fa, sul mercato immobiliare sono apparsi oggetti speciali come gli appartamenti. Tutti sono abituati ad associare a questo concetto una sorta di alloggi d'élite con vetri panoramici o camere di lusso in hotel stranieri. In parte una volta era così, ma oggi tutto è cambiato radicalmente, e non è così facile capire quale sia la differenza tra un appartamento normale e un appartamento del 2019.

Cosa sono gli appartamenti e che tipologia di immobili sono?

Per comprendere la domanda posta, devi prima scoprire cosa sono gli appartamenti e in cosa differiscono da un appartamento. Passando a varie fonti, puoi scoprire che questo termine ha radici francesi o italiane e in russo è tradotto semplicemente come "appartamento". Il dizionario di Ushakov definisce un appartamento come una grande stanza o riposo. Tuttavia, ciò non spiega in alcun modo quale sia la differenza giuridica tra appartamento e appartamento.

Se ti rivolgi alla legislazione russa sugli alloggi, puoi facilmente scoprire che i locali residenziali significano:

edificio residenziale o parte di esso;
appartamento o parte di esso;
camera.

Questo elenco è esaustivo e non contiene appartamenti. Pertanto, secondo la legge, questa tipologia di immobili non può essere classificata come residenziale. Tuttavia, tali locali sono utilizzati specificamente per la vita e sono dotati di tutti i comfort necessari. Per avvicinarsi alla comprensione della differenza tra un appartamento e un appartamento, è necessario capire in quali edifici si trovano questi oggetti e quale è il loro scopo funzionale.

Se consideriamo l'esperienza straniera, vediamo che gli immobili all'estero per residenza temporanea con servizi alberghieri sono classificati come appartamenti. Ciò è parzialmente vero anche per la Russia. Ad esempio, l'ordinanza del Ministero della Cultura, che classifica gli oggetti dell'industria del turismo, contiene il concetto di appartamento, che differisce nettamente dalla definizione di camera d'albergo. Si tratta di locali con una superficie di almeno 40 mq, composti da due o più locali, dotati di mobili, bagni e tutto il necessario per la residenza temporanea.

A volte tali blocchi residenziali si trovano in edifici per uffici o in grandi centri commerciali. Sono destinati all'alloggio dei dipendenti inviati da altre città per svolgere determinate funzioni temporanee. Sono disponibili appartamenti anche per il personale che non dispone di un alloggio proprio.

Oggi nelle grandi città si possono trovare nuovi edifici costituiti interamente da appartamenti, che si differenziano dagli appartamenti in quanto hanno un maggiore valore commerciale. Le persone ricche investono nella costruzione o nell'acquisto di tali immobili per ottenere profitti successivi.

Pertanto, la risposta alla domanda su cosa significhi avere un appartamento e non un appartamento può essere formulata come segue. Una stanza destinata alla residenza temporanea con ingresso separato, inclusa in un complesso alberghiero di tipo appartamento o situata in un edificio amministrativo, viene solitamente chiamata appartamento. A differenza di un appartamento, non appartiene al patrimonio abitativo.

Pro e contro degli appartamenti

Diamo un'occhiata alla differenza tra appartamenti e appartamenti in termini pratici: i pro ei contro dell'acquisto di tali immobili. Come stabilito in precedenza, gli appartamenti non appartengono al patrimonio immobiliare. È da questa circostanza che nascono le carenze esistenti di questi oggetti:

È impossibile registrarsi permanentemente presso di loro nel luogo di residenza. È vero, non ci sono ostacoli alla registrazione temporanea nel luogo di soggiorno se i locali dispongono di servizi alberghieri. Come in ogni camera d'albergo, puoi registrarti temporaneamente nell'appartamento per un massimo di 5 anni. L'assenza di una registrazione almeno temporanea può creare problemi con l'iscrizione dei bambini a scuola o all'asilo, ottenendo una polizza di assicurazione medica obbligatoria per i servizi nelle istituzioni mediche;
Le tariffe degli alloggi e dei servizi comunali utilizzate per i locali residenziali non sono applicabili agli immobili commerciali. A questo proposito bisogna pagare le utenze molto di più che nel caso di un appartamento della stessa zona. La differenza può arrivare fino al 20% in alcune città;
la legislazione fiscale non è molto favorevole nei confronti degli immobili commerciali. Pertanto l'aliquota dell'imposta fondiaria per gli appartamenti è dello 0,5%, a differenza dell'appartamento per il quale viene addebitato solo lo 0,1% della base imponibile, che per gli immobili commerciali è invece 1,44 volte inferiore. Il calcolo delle detrazioni al momento della vendita viene effettuato secondo le regole per i locali non residenziali. In questo caso è prevista una detrazione per l'acquisto, come per un appartamento, per un importo di 2 milioni di rubli;
La cosa ancora peggiore degli appartamenti è che i costruttori non sono obbligati a organizzare le infrastrutture sociali e culturali nei luoghi in cui tali oggetti vengono costruiti. Per questo motivo gli asili, le scuole e gli ambulatori possono essere ubicati a notevole distanza dai complessi e le strade di accesso possono essere del tutto assenti;
la legge non estende gli standard SANPIN previsti per i locali residenziali agli appartamenti, il che dà mano libera agli sviluppatori. Dopotutto, non è necessario che rispettino il livello di illuminazione, isolamento acustico e altri parametri obbligatori;
Nel caso della costruzione di appartamenti in comproprietà, lo status degli azionisti è radicalmente diverso da quello se la casa avesse appartamenti. Semplicemente non vengono riconosciuti come vittime secondo i parametri del Ministero dello Sviluppo Regionale in caso di fallimento dello sviluppatore.

L'elenco degli svantaggi è piuttosto impressionante, ma qual è il vantaggio degli appartamenti rispetto a un appartamento, che la loro domanda cresce ogni anno. Qui tutto è semplice, perché l'assenza della necessità di rispettare molte formalità durante la costruzione riduce notevolmente il costo di tali immobili. Allo stesso tempo, al momento dell'acquisto l'acquirente finale deve pagare per l'appartamento un importo molto inferiore, che è vantaggioso rispetto all'acquisto di un appartamento. Ciò consente non solo di acquistare alloggi relativamente economici, ma anche di guadagnare bene affittandoli.

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Dovresti comprare un appartamento invece di un appartamento?

Molte persone si chiedono cosa sia meglio: un appartamento o un appartamento? Tuttavia, questa domanda non è del tutto corretta. È più o meno come confrontare un terapista e un dentista. Sembra che entrambi siano medici, ma i loro compiti sono completamente diversi. In pratica è meglio acquistare un appartamento per chi non ha altra abitazione permanente. Dopotutto, la presenza di locali residenziali garantisce la registrazione permanente e, di conseguenza, il libero accesso ai vari bisogni sociali della famiglia.

Se hai già una registrazione permanente, la questione se scegliere un appartamento o un appartamento non è più così chiara. In questo caso, gli immobili commerciali possono essere acquistati per i seguenti scopi:

per la propria residenza a causa della vicinanza al luogo di lavoro o di studio, o per condizioni più confortevoli. Allo stesso tempo, è del tutto possibile affittare un appartamento permanente;
per l'affitto a scopo di lucro commerciale;
per l'organizzazione dell'attività alberghiera.

È la componente commerciale a determinare il motivo principale per cui si costruiscono appartamenti piuttosto che appartamenti, soprattutto a Mosca.

Risposte ad alcune domande

Tenendo conto di tutto quanto sopra, possiamo rispondere alla domanda: monolocale è un appartamento o un appartamento? Tutto dipende dallo status giuridico, non dal layout. Dopotutto, uno studio è uno spazio abitativo senza partizioni, cioè un layout aperto. Può applicarsi sia agli immobili residenziali che a quelli commerciali. Nel primo caso si tratta di un appartamento, nel secondo è un appartamento.

Un'altra domanda urgente è se sia possibile trasferire appartamenti in appartamenti nel 2019 e qual è il prezzo di questa procedura. La possibilità di convertire locali non residenziali in locali residenziali è sancita dalla legislazione sull'edilizia abitativa. Va tenuto presente che la procedura è piuttosto complicata. L'ostacolo principale è garantire il pieno rispetto delle norme igienico-sanitarie, ad esempio la luce solare deve entrare in ogni soggiorno dei locali per almeno 2 ore al giorno. Pertanto gli appartamenti caratterizzati da un'irraggiamento insufficiente non possono essere trasferiti allo status di appartamenti. Inoltre, sulla proprietà non dovrebbero essere imposti gravami da parte di terzi.

Se è possibile rispettare tutte le regole, puoi provare a effettuare un trasferimento. Per fare ciò, dovrai contattare il dipartimento degli alloggi della tua città con una domanda.. Ad esso dovranno essere allegati i seguenti documenti:

certificato di registrazione immobiliare;
documenti del titolo;
planimetria dell'edificio;
progetto di riqualificazione, se se ne prevede la realizzazione.

Inoltre, è necessario sottoporsi alle approvazioni di vari servizi e agenzie governative, quindi presentare i relativi certificati. Tutto ciò potrebbe richiedere più di un mese e il denaro speso annullerà i vantaggi dell'acquisto di un appartamento anziché di un appartamento. Inoltre, il successo dell'evento non è garantito. Pertanto il trasferimento individuale non è economicamente giustificato. È vero, ci sono stati casi in cui i proprietari si sono rivolti in massa allo sviluppatore con una corrispondente richiesta collettiva di trasferire gli appartamenti allo status di locali residenziali anche in fase di costruzione prima di mettere in funzione la casa. Allo stesso tempo, il loro problema è stato risolto positivamente.

Pertanto, gli appartamenti differiscono dagli appartamenti in assenza dello status di locali residenziali. Costano meno, ma è meglio acquistarli se hai la registrazione permanente in un altro posto. Dopotutto, convertire i locali non residenziali in residenziali è piuttosto difficile e spesso del tutto impossibile. Allo stesso tempo, l'acquisto di un appartamento è un investimento immobiliare molto redditizio, poiché la domanda di alloggi in affitto è sempre molto elevata.

Immobiliare con un problema?

Oggi sempre più persone che si trasferiscono a Mosca per la residenza permanente acquistano i cosiddetti appartamenti. Sono più economici degli alloggi normali, ma non sono ufficialmente destinati alla residenza permanente. Le autorità federali e metropolitane hanno più volte sollevato la questione del trasferimento degli appartamenti allo status di alloggio. E proprio l'altro giorno, il vicesindaco di Mosca per le politiche di sviluppo urbano e di costruzione Marat Khusnullin ha nuovamente dichiarato che la questione è in discussione e che le corrispondenti modifiche alla legislazione federale sono già state sottoposte all'approvazione del Ministero delle costruzioni russo.

Allo stesso tempo, i costruttori di appartamenti promettono ai futuri residenti di fare di tutto per il loro comfort, che non dovrebbe essere peggiore, e forse migliore, di quello dei residenti dei vicini edifici di Krusciov.

Quindi vale la pena acquistare appartamenti che hanno ancora lo status di hotel? In cosa differiscono dalle case normali? E chi trarrà beneficio alla fine dalla costruzione di grattacieli di vetro in aree già consolidate? Il corrispondente di MK ha trovato le risposte a queste domande.

Il principale paradosso della situazione è che gli appartamenti a Mosca, nonostante tutto, sono ora molto richiesti dai potenziali acquirenti a causa del loro costo inferiore rispetto agli appartamenti. Alla gente non importa il fatto che negli appartamenti di tipo alberghiero la registrazione può essere ottenuta solo temporaneamente, per un periodo di 5 anni, e dovranno pagare l'alloggio e i servizi comunali a tariffe gonfiate. Molti sono addirittura disposti ad aspettare prima di iscrivere i propri figli all'asilo o alla scuola, poiché secondo la legge la priorità viene data ai cittadini con iscrizione permanente.

Secondo il capo di uno dei centri di analisi e consulenza, Vladimir Bogdanyuk, la domanda di appartamenti oggi, ovviamente, è leggermente inferiore a quella degli appartamenti, tuttavia a Mosca vengono realizzati meno progetti con appartamenti

"La buona domanda di appartamenti è dovuta al fatto che questo è il formato immobiliare più conveniente per vivere entro i vecchi confini di Mosca", dice. — Allo stesso tempo, circa il 70-80% della domanda di appartamenti proviene da acquirenti che vivono nelle zone in cui si trovano gli stessi appartamenti, o in zone adiacenti.

Nel frattempo, alla ricerca di soldi facili, gli sviluppatori spesso costruiscono comunque appartamenti. Ad esempio, la documentazione di progettazione di uno dei complessi di appartamenti in costruzione nel distretto di Obruchevskij è stata redatta con violazioni. In particolare, secondo la Perizia dello Stato di Mosca, al di fuori dei confini dell'area delimitata nelle linee rosse della rete stradale, il progetto prevede la realizzazione di marciapiedi, prati e rampe di scale. Le distanze tra gli edifici progettati ed esistenti e i parcheggi aperti non vengono mantenute. Il futuro parcheggio verticale non tiene conto delle comunicazioni sotterranee e non è previsto il drenaggio dall'edificio. Inoltre, secondo il documento, sono stati violati anche i requisiti di sicurezza antincendio. Nonostante queste violazioni, la costruzione continua e sono state ottenute le necessarie autorizzazioni.

"Presto gli appartamenti saranno legalmente gravati dalla necessità di investire in infrastrutture, ma chi è riuscito a redigere i documenti in anticipo costruirà con investimenti minimi", dice l'attivista e membro della comunità del distretto Vladimir Ivanov.

Secondo Vladimir Bogdanyuk, in generale, la costruzione di quegli appartamenti per i quali sono già stati ricevuti i documenti di autorizzazione non può essere sospesa. La legge non ha effetto retroattivo. Tuttavia, i rischi di costruzioni incompiute e ritardi nella costruzione al momento dell’acquisto di proprietà sul mercato primario possono e devono essere ridotti al minimo se si studia attentamente tutta la documentazione del progetto, nonché il portafoglio di progetti dello sviluppatore e la sua situazione finanziaria.

Allo stesso tempo, gli esperti notano che oggi la tendenza del mercato è tale che sempre più complessi di appartamenti vengono costruiti nel massimo rispetto dei requisiti abitativi. La ragione principale di ciò è la concorrenza con i progetti residenziali.

Vantaggi degli appartamenti rispetto agli appartamenti

— Gli appartamenti costano il 10-15% in meno rispetto agli appartamenti standard — il prezzo medio di offerta nel segmento dei nuovi condomini di classe comfort a Mosca è di 133.400 rubli/mq. Gli alloggi sono più costosi: in media 146.360 rubli/mq.

— Spesso una posizione migliore è nella vecchia Mosca. Secondo il capo del dipartimento delle nuove costruzioni del MIC, Alexander Engel, oggi gli appartamenti vengono venduti in quasi tutti i quartieri di Mosca. I leader sono il Distretto Amministrativo Settentrionale (circa il 40% dell'offerta) e il Distretto Amministrativo Centrale (circa il 30% dell'offerta).

— Nel prossimo futuro progetti di questo tipo comprenderanno necessariamente le necessarie infrastrutture sociali.

— L'ottenimento di una polizza di assicurazione medica obbligatoria e la registrazione in una clinica se si dispone di una registrazione temporanea avviene senza problemi.

— A seconda della classe abitativa, il progetto può fornire un proprio pacchetto di servizi da parte della società di gestione, mentre quasi tutti i progetti offrono pulizia, sicurezza, rimozione dei rifiuti e telefonia.

Svantaggi degli appartamenti rispetto agli appartamenti

- Registrazione. Negli appartamenti non è possibile la registrazione permanente, ma è possibile la registrazione temporanea per 5 anni. È vero, non in tutti, ma solo in quelli che hanno lo status di hotel.

Per iscrivere un bambino ad una scuola o ad un asilo nido non annesso al luogo di residenza, le sue domande vengono prese in considerazione dopo le domande dei residenti delle case annesse alla scuola o all'asilo e con registrazione permanente.

Al momento gli appartamenti non tengono conto del carico sulle infrastrutture esistenti e potrebbe semplicemente non esserci spazio negli asili, nelle scuole e nelle cliniche vicine, nonché nei parcheggi per le auto.

— I pagamenti delle utenze per gli appartamenti hanno un coefficiente crescente rispetto alle tariffe degli appartamenti e, di norma, differiscono per l'aliquota IVA. In cifre il calcolo è il seguente: per l'acqua +10%, per il riscaldamento +25%, per l'elettricità +27% (sulla base della tariffa media di 2,5 rubli/kWh). Di conseguenza, l'affitto mensile di un appartamento di 100 metri quadrati sarà superiore di 2-2,5 mila rispetto a quello di un appartamento di dimensioni simili.

— L’imposta su un appartamento è superiore all’imposta su un appartamento ed è pari allo 0,5% del costo stimato dell’appartamento, contro lo 0,1% per un appartamento. Dal 1° gennaio 2015 verrà calcolato in base al valore catastale dell'immobile.

Cosa cercare quando si acquista un appartamento?

Secondo Alexander Engel, capo del dipartimento nuove costruzioni del MIC, per la scelta di un immobile nel segmento degli appartamenti valgono le stesse regole che per la scelta di un appartamento. Dovresti prestare attenzione all'ubicazione della struttura, alla qualità e alla velocità di costruzione. È auspicabile che gli appartamenti siano ubicati nelle zone di Mosca più richieste dagli acquirenti. L'area di sviluppo dovrebbe avere una buona accessibilità ai trasporti (vicinanza alla metropolitana, alle principali autostrade, ecc.). Vale la pena avvicinarsi alla scelta dello sviluppatore stesso in modo non meno responsabile: è necessario studiare la storia dell'azienda, i progetti precedentemente implementati e la documentazione per il progetto di costruzione. È altamente auspicabile che le vendite di appartamenti siano condotte in conformità con la legge federale 214, che oggi protegge al massimo i diritti degli azionisti.

AIUTO "MK"

Gli appartamenti (in Russia) sono locali che non fanno parte del patrimonio abitativo, ma hanno le condizioni necessarie per vivere. Gli appartamenti vengono venduti negli edifici amministrativi, nonché negli edifici con status alberghiero.

Esistono diverse tipologie di appartamenti nel mercato immobiliare globale:

- camere in apart-hotel - camere con cucina e attrezzatura da cucina, che vengono affittate per affitti a breve termine e richiedono la disponibilità dei servizi alberghieri;

- appartamenti in condomini - appartamenti che vengono affittati per affitto a lungo termine e richiedono servizi (cibo, pulizia, sicurezza, ecc.);

- appartamenti in alberghi condominiali - appartamenti che possono essere utilizzati sia per la propria residenza sia ceduti sotto la gestione di un operatore alberghiero;

- appartamenti in complessi multifunzionali e complessi di appartamenti utilizzati come appartamenti per residenza permanente (la stragrande maggioranza degli appartamenti in Russia).

Sempre più appartamenti compaiono sul mercato immobiliare di Mosca, ma non tutti gli acquirenti comprendono appieno quali siano le caratteristiche di tali alloggi. Gli specialisti del servizio kvartirolog.ru hanno spiegato a The Village cosa sono gli appartamenti, in cosa differiscono in linea di principio dagli appartamenti e cosa è più redditizio accendere un mutuo se si dispone di risparmi iniziali.

Cosa sono gli appartamenti?

Gli appartamenti sono locali legalmente non residenziali destinati alla residenza temporanea. Di solito si trovano in edifici riqualificati nel centro della città o in nuovi edifici dove il promotore non ha potuto o non ha voluto ottenere un permesso di costruzione residenziale. Tali edifici sono generalmente registrati come non residenziali: hotel, uffici o altri scopi. Il tipo di edificio influisce sull'importo delle tasse sulla proprietà.

Gli appartamenti moderni, di regola, non sono inferiori agli edifici residenziali in termini di paesaggio e infrastruttura della casa. Ma quando li acquisti, dovresti prestare attenzione se in questo edificio e sul tuo piano si trovano solo appartamenti o se ci saranno anche uffici o addirittura spazi commerciali. L'opzione più comoda sono, ovviamente, gli appartamenti in un edificio in cui vengono venduti anche appartamenti.

Lo status giuridico dei locali non residenziali impone una serie di restrizioni agli appartamenti:

Non puoi registrarti presso di loro: puoi solo ottenere una registrazione temporanea per cinque anni con possibilità di proroga. Allo stesso tempo, tu e tuo figlio potrete utilizzare cliniche, ospedali, scuole e asili della zona.

Se uno dei tuoi vicini fa rumore tutta la notte, non avrai alcuna base legale per influenzarlo.

Le bollette degli appartamenti sono più alte del 15-20% rispetto agli appartamenti: questa differenza è dovuta alle diverse tariffe comunali per i locali residenziali e non residenziali. Lo stesso vale per l'imposta sugli immobili: ammonta allo 0,5% per gli immobili di tipo alberghiero e altri immobili, tra cui la maggior parte degli appartamenti, e al 2% per gli uffici. La tassa di appartamento per le persone fisiche ammonta allo 0,1% del suo valore, se non supera i 10 milioni di rubli. L'aliquota per gli immobili più costosi è più elevata e può raggiungere il 2%.

Il promotore non è obbligato a rispettare le norme previste per i locali residenziali: livello di insolazione, sviluppo delle infrastrutture, ecc. In effetti, le norme di solito non vengono molto violate, soprattutto se ci sono appartamenti nello stesso complesso residenziale.

Come si presenta il mercato degli appartamenti a Mosca?

Fino a 30% arriva la differenza di prezzo tra appartamento e bilocale. Gli appartamenti monolocali costano in media il 15% in meno rispetto agli appartamenti comparabili, i bilocali il 20% in meno. Man mano che ci si allontana dal centro, la differenza di prezzo solitamente aumenta. È vero, alcuni appartamenti sono più costosi di appartamenti comparabili.

Circa il 50% i complessi residenziali con appartamenti appartengono alla classe business, poco meno del 40% - alla classe d'élite, il 10% - alla classe comfort.

2,3 milioni di rubli hanno un prezzo gli appartamenti più economici all'interno della tangenziale di Mosca (camera con una superficie di 16 mq a Marfin con consegna alla fine del 2018). Per 2,4 milioni di rubli puoi acquistare un appartamento di 25 metri quadrati. m a Vostochny Biryulyovo, il cui completamento è stato promesso entro la fine di quest'anno.

Quanto differiscono i prezzi per appartamenti e appartamenti?

La regione di Mosca

Prezzo minimo di un appartamento, milioni di rubli.

Prezzo minimo degli appartamenti, milioni di rubli.

da Sadovoy al Terzo Anello di Trasporto

5,2 (36 mq)

3,2 (17 mq)

vicino al Terzo Anello di Trasporto

4,1 (22 mq)

4,4 (27 mq)

dal terzo anello di trasporto alla tangenziale di Mosca

2,4 (25 mq)

2,3 (16 mq)

Cosa è più vantaggioso accendere un mutuo?

Supponiamo che tu voglia acquistare un immobile vicino al Terzo Anello, a non più di due o tre fermate dalla Circle Line, a 15 minuti a piedi dalla metropolitana. Stai considerando complessi residenziali di classe business con consegna nel 2018 e scegli un monolocale o appartamenti con una superficie di circa 40 mq. M. In media, un appartamento del genere costerà 9,1 milioni di rubli e gli appartamenti - 7,8 milioni di rubli.

Supponiamo che tu abbia 3 milioni di rubli come acconto, il resto dell'importo può essere contratto con un mutuo all'11,7% annuo (tasso ipotecario medio a Mosca per il 1 ° trimestre 2017 secondo la Banca Centrale della Federazione Russa ) per 15 anni. Il costo dell'assicurazione obbligatoria sulla proprietà sarà pari allo 0,15% (accantonato annualmente sul saldo dovuto) all'anno. Allo stesso tempo, è auspicabile che il tuo reddito sia di almeno 150mila rubli se stai acquistando un appartamento e 180mila rubli se stai acquistando un appartamento: si raccomanda che la rata mensile del mutuo non sia superiore al 40% del i tuoi guadagni.

Quanto costerà un mutuo?

Spese

Appartamento, milioni di rubli

Appartamenti, milioni di rubli

Costo dell'oggetto

Una commissione iniziale

Importo del credito

Pagamenti totali per l'intera durata del prestito

Pertanto, con la differenza di prezzo iniziale tra un appartamento e un appartamento di 1,3 milioni di rubli, la differenza finale con un mutuo è di 2,8 milioni di rubli.

Ultimo aggiornamento: 10/10/2017

Comprerò una casa a Mosca. Oltre agli appartamenti normali, offrono anche un altro tipo di alloggio: gli appartamenti. Qual è la differenza tra un appartamento e un appartamento? Cosa è meglio e più redditizio per vivere?

Se rispondi brevemente e in generale, per la residenza permanente della famiglia media è meglio acquistare un appartamento normale. È più redditizio acquistare appartamenti come investimento immobiliare: investire fondi liberi e ricevere un piccolo reddito stabile.

Ma questo è generale. In realtà, tutto è un po’ più complicato. Per chi volesse approfondire, vediamo la questione più nel dettaglio.

Ciò che è meglio scegliere per l'acquisto – un appartamento o un appartamento – dipende dagli obiettivi e dalle capacità dell'Acquirente. Le differenze principali tra questi due formati abitativi sono il prezzo e lo status giuridico. Il prezzo degli appartamenti è solitamente notevolmente inferiore a quello di un appartamento di dimensioni simili nella stessa zona (a meno che non si tratti di appartamenti di lusso come parte di complessi di uffici e alberghi). E lo status giuridico degli appartamenti non li classifica affatto come locali residenziali. Legalmente gli appartamenti sono immobili commerciali. Ed è proprio questo status che cambia molto dal punto di vista dell'acquisto, rispetto all'immobile residenziale tradizionale (ne parleremo più avanti).

Innanzitutto, devi spiegare qual è la differenza tra un appartamento e un appartamento in senso giuridico e in che modo differiscono tecnicamente.

Cosa sono gli appartamenti? In cosa differiscono da un normale appartamento?

Esternamente, entrambi sono alloggi urbani. Cioè, locali fisicamente destinati alla vita delle persone. Fisicamente, ma non legalmente! Visivamente può essere difficile distinguere un normale edificio residenziale con appartamenti da un edificio con appartamenti. È qui che finiscono le loro somiglianze e iniziano le loro differenze.

Gli appartamenti come tipologia di spazio abitativo sono tipici solo delle grandi città, dove è già in corso una costruzione attiva. In tali città, di regola, lo sviluppo dei territori è piuttosto denso (soprattutto più vicino al centro) e non è sempre possibile costruire nuove aree residenziali lì. La carenza di terreno e i vincoli urbanistici non consentono la costruzione di edifici residenziali plurifamiliari in questi luoghi. E lo sgombero, ad esempio, di un'ex zona industriale urbana per l'edilizia abitativa (demolizione di edifici permanenti, trasferimento delle comunicazioni, modifica dello status di un terreno) è troppo costoso.

Ma gli sviluppatori hanno trovato una via d'uscita. Cominciarono a costruire complessi non residenziali su questi appezzamenti e a venderli come residenziali. Oppure riutilizzare gli edifici amministrativi e industriali esistenti e renderli abitabili. Cioè, legalmente (secondo i documenti) l'edificio appartiene a immobili commerciali (non residenziali), ma in realtà i locali in esso contenuti sono destinati alla vita. E la legge consente tale combinazione.

Il concetto di appartamento è definito dalla legge come un locale che soddisfa tutti gli standard edilizi, sanitari e antincendio per la residenza permanente.
Il concetto di appartamento non è chiaramente definito nella legge. Si dice solo che devono avere una superficie di almeno 40 mq, essere composti da almeno due stanze, una cucina e un bagno (cosa non sempre vera).
Tali locali vengono venduti in edifici che hanno lo status giuridico di albergo, centro uffici o complesso multifunzionale.

La popolarità degli appartamenti come tipo di alloggio è spiegata dal loro costo relativamente basso. Per quanto riguarda la stessa classe di appartamenti. Perché gli appartamenti sono più economici degli appartamenti? Questo può essere spiegato semplicemente: la loro costruzione è molto più economica per lo sviluppatore stesso. Perché?

Come scegliere uno sviluppatore quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio? Caratteristiche qualitative e quantitative - vedere questa nota.

Perché gli standard di costruzione delle abitazioni NON si applicano agli immobili commerciali (compresi gli appartamenti). Ciò significa che potresti non rispettare i moderni requisiti abitativi, ad esempio, isolamento acustico, isolamento termico, ventilazione, sicurezza antincendio, insolazione (livello di luce naturale), distanza dalle autostrade e dagli impianti industriali, ecc. Inoltre, il Costruttore NON è obbligato a fornire agli edifici appartamenti con infrastrutture sociali che accompagnano l'alloggio. Cioè non ha bisogno di costruire scuole, asili, cliniche, non deve preoccuparsi dell'illuminazione stradale, dei parcheggi, dei campi da gioco, del verde, ecc. Non è necessario modificare il tipo di utilizzo consentito del terreno - ai fini della costruzione di alloggi.

Tutto ciò riduce notevolmente i costi del promotore per la realizzazione di un progetto con appartamenti e quindi gli dà l'opportunità di venderli a un prezzo molto più basso rispetto agli appartamenti.

Nonostante questo formato abitativo insolito, per molti acquirenti il fattore determinante è il prezzo. E le caratteristiche tecniche (isolamento acustico e termico, ventilazione, ecc.) possono essere abbastanza soddisfacenti per loro così come sono. Anche gli oggetti sociali potrebbero non avere un’importanza decisiva. E i vantaggi individuali degli appartamenti (ne parleremo più avanti) potrebbero superare il loro “status non residenziale”.

A Mosca, ad esempio, la quota di appartamenti rappresenta circa un quarto del totale delle vendite immobiliari (le statistiche per il 2016 sono qui). Un gran numero di locali di questo formato sono concentrati nel Centro affari internazionale della città di Mosca e in numerosi complessi di uffici, uffici e hotel in tutta la capitale.

È vero, Mosca non riflette la situazione in tutta la Russia. Mosca è un centro finanziario e amministrativo, è una concentrazione di capitali e gli immobili più costosi, è un ritrovo di star dello spettacolo e degli abitanti della rivista Forbes. Pertanto, la domanda di immobili a Mosca è specifica. Consideriamo la scelta tra un appartamento e un appartamento dalla posizione di un comune cittadino che non possiede fabbriche, giornali e navi.

Da dove iniziare ad acquistare un appartamento? Dal primo passo ISTRUZIONI PASSO PASSO.

Pro e contro dell'acquisto di appartamenti come tipo di alloggio

Poiché consideriamo gli appartamenti nel contesto dell'acquisto, come alternativa all'acquisto di un normale appartamento (anche in una casa in costruzione), elencheremo di seguito i loro vantaggi, e poi gli svantaggi rispetto al tipo di abitazione tradizionale.

Pro (vantaggi) dell'acquisto di un appartamento:

Un notevole guadagno nel prezzo d'acquisto rispetto ad un appartamento di classe simile. Il prezzo al metro quadrato per gli appartamenti è inferiore di circa il 15 - 25%.
Posizione. Gli appartamenti possono essere venduti dove non ci sono nuovi alloggi e gli appartamenti esistenti sono troppo costosi. Ad esempio, nel centro città, in luoghi storicamente prestigiosi, nei quartieri degli affari e nei complessi direzionali e alberghieri. Possibile vicinanza al lavoro principale.
Architettura libera e layout non standard. Ad esempio, lo stile “loft” con caratteristici soffitti alti, ampie superfici delle stanze senza pareti divisorie e enormi finestre dal pavimento al soffitto. Fino all'esotico: soppalchi, seconda luce (sala a doppia luce), terrazze con giardini d'inverno e persino caminetti.
Qui è molto più semplice che in appartamento coordinare la riqualificazione dei locali e rendere la tua casa ancora più unica. A differenza del patrimonio abitativo tradizionale, con molti divieti e restrizioni sulla ricostruzione, gli appartamenti sono una piattaforma ideale per l'implementazione di varie soluzioni progettuali. Le restrizioni si applicano solo all’integrità della struttura dell’edificio: colonne e soffitti non possono essere toccati.
I costruttori spesso costruiscono parcheggi per i residenti (compresi quelli sotterranei) e migliorano l'area circostante il complesso residenziale. Anche se non sono obbligati a farlo (secondo la normativa), per scopi di marketing ciò si giustifica.
Inclusi negli appartamenti potrete ricevere anche i servizi tipici di un albergo. Ad esempio, amministrazione del complesso, reception e sala d'attesa nella hall, portineria e sicurezza, manutenzione dei piani, pulizia delle camere, stireria, ecc. Ulteriori servizi sono possibili anche direttamente sul territorio del complesso residenziale: centri termali, bar e ristoranti, negozi, farmacie, sale fitness, filiali bancarie, saloni di bellezza, ecc.;
C'è una moda per questo tipo di alloggio tra la comunità imprenditoriale e i giovani creativi (a Mosca, soprattutto);
Il proprietario dell'appartamento può affittarlo tramite una società di gestione, senza preoccuparsi di trovare un inquilino e di monitorare la sua residenza. E tenendo conto del prezzo di acquisto e del costo dell'affitto, si tratta di un investimento più redditizio rispetto a un'operazione simile con un appartamento.

Per l'Acquirente tutti gli aspetti positivi ed i vantaggi dell'appartamento saranno descritti con i migliori colori nell'annuncio. Ma cercano di non pubblicizzare ciò che potrebbe infastidire l'Acquirente. Ma il futuro proprietario di tale “immobile non residenziale” dovrebbe essere preparato a ciò che si nasconde.

Deposito o pagamento anticipato: quale forma di pagamento anticipato viene utilizzata nelle transazioni per l'acquisto e la vendita di appartamenti? Vedi il link nel Glossario.

Svantaggi (svantaggi) dell'acquisto di appartamenti:

Quando acquista appartamenti in fase di costruzione, l'Acquirente NON stipula un accordo di partecipazione al capitale (EPA), NON è un azionista e NON è soggetto alla protezione della legge federale n. 214. Ciò significa, tra le altre cose, che lo sviluppatore non assicura la sua responsabilità (se la costruzione si ferma, non otterrai nulla), e non c'è modo di recuperare dallo sviluppatore una penalità e un risarcimento per la ritardata consegna della casa e per la costruzione difetti all'interno dei locali.
Impossibilità di registrazione permanente (a causa dello status giuridico di “non residenziale”). Per gli appartamenti è possibile solo la registrazione temporanea (fino a 5 anni, con possibilità di proroga), e solo se questa proprietà ha lo status di complesso alberghiero.
A causa del mancato rispetto degli standard edilizi per le abitazioni, sono possibili problemi tecnici con l'isolamento acustico e termico dei locali, l'insolazione, ecc. Asili, scuole e cliniche non sono costruiti per i residenti in appartamento; dovranno fare affidamento solo su se stessi e sui servizi a pagamento che li circondano.
Aumento delle bollette (a tariffe per locali non residenziali, senza benefici). Soprattutto per il riscaldamento e l'acqua calda. Più pagamenti alla società di gestione per servizi aggiuntivi.
Aumento dell’aliquota fiscale sulla proprietà immobiliare. L'imposta sulla proprietà per gli appartamenti varia dallo 0,5% al 2% del valore catastale (contro lo 0,1% per gli appartamenti). È vero, il valore catastale dei locali non residenziali è solitamente notevolmente inferiore a quello delle abitazioni.
È impossibile utilizzare il capitale di maternità e altri sussidi statali per l'edilizia abitativa per acquistare appartamenti.
Accendere un mutuo per acquistare un appartamento è più difficile che per un appartamento. Molte banche aumentano il tasso di interesse per tali prestiti o li rifiutano del tutto.
Impossibilità di usufruire delle detrazioni fiscali (rimborso IRPEF) per l'acquisto di appartamenti.
I condomini non hanno regole di co-occupazione. Se, ad esempio, in una stanza vicina qualcuno costruisce uno studio musicale, un ufficio creativo o un club di gioco d'azzardo, i vicini non avranno motivi legali per impedirlo. Dopotutto, formalmente si tratta di una sede non residenziale.
È impossibile per i proprietari di appartamenti creare un HOA per gestire congiuntamente l'edificio.

Alcune di queste carenze potrebbero essere eliminate nel prossimo futuro. Nel 2017 sono state proposte modifiche alla legislazione relativa agli appartamenti (vedi qui). Si propone di trasformare gli appartamenti in un nuovo tipo di alloggio e di consolidare il loro status giuridico nella legislazione. In particolare, si propone di consentire la registrazione permanente in tale paese.

Inoltre, i maggiori costi di manutenzione degli appartamenti (tasse sulla proprietà e affitto) sono più che compensati dalla loro riduzione dei costi. Anche calcoli approssimativi mostrano che il denaro risparmiato sull’acquisto copre il futuro “pagamento in eccesso” per la manutenzione per i decenni a venire.

Per quanto riguarda i prestiti per l'acquisto di locali non residenziali, dal 2016 l'Agenzia per i prestiti ipotecari abitativi (AHML) ha lanciato un programma per l'emissione di prestiti per l'acquisto di appartamenti (vedi qui).

Dopo aver registrato la proprietà, il proprietario dell'appartamento può successivamente effettuare con esso tutte le stesse transazioni di un normale appartamento (donare, lasciare in eredità, vendere). Anche se nell'Estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato si scriverà “locali non residenziali”.

Quali motivi possono esserci per dichiarare non valida l'operazione di compravendita di un appartamento?

Chi compra gli appartamenti?

A Mosca, ad esempio, gli appartamenti vengono solitamente acquistati da coloro che hanno già un alloggio con registrazione permanente. Quindi vengono utilizzati come seconde abitazioni (per "presenza fisica") - più convenienti nella posizione, comode nella disposizione e prestigiose nello status (se si tratta di un complesso costoso).

I proprietari degli appartamenti sono sia moscoviti che uomini d'affari in visita (compresi gli espatriati stranieri), per i quali anche questo formato è molto conveniente. Viene anche chiamato “jacket apartment”, sottolineando così il suo scopo commerciale. Questi appartamenti business non sono molto adatti a tutta la famiglia (soprattutto se la famiglia è numerosa e con bambini), ma sono perfetti per la vita appartata e per riunioni varie (d'affari e non...).

Gli appartamenti vengono acquistati anche da persone creative che sono abituate a pensare fuori dagli schemi e a vivere in modo insolito. Possono utilizzare questi spazi contemporaneamente come studio, spazio per riunioni e feste, laboratorio, area relax, deposito per i propri lavori, ufficio di rappresentanza personale, camera da letto, spogliatoio e qualsiasi altra cosa gli venga in mente. Fortunatamente, lo status di “non residenziale” ti consente di fare quello che vuoi lì.

E, naturalmente, gli appartamenti vengono presi da chi decide di investire il proprio denaro libero nel settore immobiliare. Successivamente vengono affittati a prezzi paragonabili al prezzo di affitto degli appartamenti della stessa classe. E poiché il prezzo d'acquisto era decisamente più basso, il vantaggio economico derivante dall'investimento in appartamenti è stato maggiore rispetto a quello degli appartamenti normali.

Per le regole per preparare una transazione per l'acquisto e la vendita di un appartamento, consultare la mappa interattiva ISTRUZIONI PASSO DOPO PASSO (si aprirà in una finestra pop-up).