Lakások - jogi állapot és cél. Mi a különbség a lakás és a lakás között: hátrányok, előnyök, mi a különbség az ingatlan státuszában Saját tulajdonú lakások, előnyei és hátrányai

Néhány évvel ezelőtt olyan különleges objektumok jelentek meg az ingatlanpiacon, mint a lakások. Mindenki hozzászokott ahhoz, hogy ehhez a koncepcióhoz valamilyen elit házat, panorámás üvegezéssel vagy luxusszobákat társítsanak külföldi szállodákban. Részben ez volt egykor, de mára minden drámaian megváltozott, és nem is olyan könnyű megérteni, mi a különbség egy átlagos lakás és egy lakás között 2019-ben.

Mik azok a lakások és milyen típusú ingatlanok?

A feltett kérdés megértéséhez először meg kell találnia, hogy melyek az apartmanok, és miben különböznek egy lakástól. Különböző forrásokhoz fordulva megtudhatja, hogy ennek a kifejezésnek francia vagy olasz gyökerei vannak, és oroszra egyszerűen „lakás”-ként fordítják. Ushakov szótára a lakást nagy szobaként vagy pihenőként határozza meg. Ez azonban semmiképpen nem magyarázza meg, hogy mi a jogi különbség a lakások és a lakások között.

Ha az orosz lakásügyi jogszabályokhoz fordul, könnyen megtudhatja, hogy a lakóhelyiségek jelentése:

• lakóépület vagy annak része;
• lakás vagy annak egy része;
• szoba.

Ez a lista kimerítő, és nincsenek rajta lakások. Ezért a törvény szerint az ilyen típusú ingatlan nem minősíthető lakóhelynek. Az ilyen helyiségeket azonban kifejezetten lakhatásra használják, és minden szükséges kényelemmel felszereltek. Ahhoz, hogy közelebb kerüljön a lakás és a lakás közötti különbség megértéséhez, meg kell értenie, hogy ezek az objektumok mely épületekben találhatók, és mi a funkcionális céljuk.

Ha a külföldi tapasztalatokat vesszük alapul, azt láthatjuk, hogy külföldön az ideiglenes tartózkodásra szánt ingatlanok, szállodai szolgáltatásokkal az apartmanok közé tartoznak. Ez részben igaz Oroszországra is. Például a kulturális tárca turisztikai tárgyait osztályozó rendelete tartalmazza az apartman fogalmát, amely jelentősen eltér a szállodai szoba definíciójától. Ide tartoznak a legalább 40 négyzetméter alapterületű helyiségek, amelyek két vagy több szobából állnak, bútorokkal, fürdőszobával és mindennel, ami az ideiglenes tartózkodáshoz szükséges.

Néha az ilyen lakóblokkok irodaházakban vagy nagy üzleti központokban találhatók. Más városokból bizonyos ideiglenes feladatok ellátására küldött alkalmazottak elhelyezésére szolgálnak. Apartmanok is rendelkezésre állnak azok számára, akiknek nincs saját lakásuk.

Manapság a nagyvárosokban új, teljesen lakásokból álló épületek találhatók, amelyek abban különböznek a lakásoktól, hogy nagyobb kereskedelmi értékkel bírnak. A gazdag emberek ilyen ingatlanok építésébe vagy vásárlásába fektetnek be a későbbi nyereség érdekében.

Így a következőképpen fogalmazható meg a válasz arra a kérdésre, hogy mit jelent lakás helyett lakás. Az apartman típusú szállodakomplexumban vagy adminisztratív épületben található, ideiglenes tartózkodásra szánt, külön bejáratú szobát általában apartmanoknak nevezik. A lakással ellentétben nem tartozik a lakásállományba.

Az apartmanok előnyei és hátrányai

Nézzük meg gyakorlati szempontból a lakások és lakások közötti különbséget: az ilyen ingatlanvásárlás előnyei és hátrányai. A korábban megállapítottak szerint a lakások nem tartoznak a lakásállományba. Ebből a körülményből fakadnak ezen objektumok meglévő hiányosságai:

• Lehetetlen náluk állandóan bejelentkezni a lakóhelyén. Igaz, nincs akadálya az ideiglenes tartózkodási helyen történő regisztrációnak, ha a helyiségek szállodai szolgáltatással rendelkeznek. Mint minden szállodai szobában, az apartmanban ideiglenesen, legfeljebb 5 évre regisztrálhat. A legalább ideiglenes regisztráció hiánya problémákat okozhat a gyermekek iskolába vagy óvodába való beíratásakor, valamint az egészségügyi intézményekben nyújtott szolgáltatások kötelező egészségbiztosítási kötvényének megszerzésében;
• A lakóingatlanokra alkalmazott lakhatási és kommunális szolgáltatások díjai nem vonatkoznak a kereskedelmi ingatlanokra. Ebben a tekintetben sokkal többet kell fizetni a rezsiért, mint egy azonos területű lakás esetén. A különbség egyes városokban akár a 20%-ot is elérheti;
• Az adójogszabályok nem túl barátságosak a kereskedelmi ingatlanokkal szemben. Így a lakások vagyonadó mértéke 0,5%, szemben a lakással, amelyre csak az alap 0,1%-a kerül felszámításra, ami viszont a kereskedelmi ingatlanoknál 1,44-szer kevesebb. Az értékesítéskor levonások kiszámítása a nem lakáscélú helyiségekre vonatkozó szabályok szerint történik. Ebben az esetben a vásárlás után levonás történik, mint egy lakás esetében - 2 millió rubel összegben;
• A lakások még rosszabbak, mint a lakások, hogy a fejlesztők nem kötelesek szociális és kulturális infrastruktúrát megszervezni azokon a helyeken, ahol ilyen objektumokat építenek. Emiatt az óvodák, iskolák és rendelők jelentős távolságra helyezkedhetnek el a komplexumoktól, és előfordulhat, hogy teljesen hiányoznak a bekötőutak;
• a törvény nem terjeszti ki a lakóhelyiségekre vonatkozó SANPIN szabványokat a lakásokra, ami szabad kezet ad a fejlesztőknek. Végül is nem kell megfelelniük a megvilágítás szintjének, a zajszigetelésnek és más kötelező paramétereknek;
• Részvényes lakásépítés esetén a tulajdonosok helyzete gyökeresen eltér attól, ha a házban lakások lennének. Egyszerűen nem ismerik el őket áldozatként a Regionális Fejlesztési Minisztérium paraméterei szerint a fejlesztő csődje esetén.

A hátrányok listája meglehetősen lenyűgöző, de mi az előnye a lakásoknak egy lakáshoz képest, hogy évről évre nő a kereslet irántuk. Itt minden egyszerű, mert az építkezés során sok alaki követelménynek való megfelelés hiánya jelentősen csökkenti az ilyen ingatlanok költségeit. Ugyanakkor a végső vásárlónak jóval kisebb összeget kell fizetnie a lakásért vásárláskor, ami kedvezőbb a lakásvásárláshoz képest. Ez nem csak viszonylag olcsó lakásvásárlást tesz lehetővé, hanem azt is, hogy jó pénzt keressen annak bérbeadásával.

Nézze meg a hasznos videót

Érdemes lakást venni lakás helyett?

Sokan kíváncsiak, mi a jobb: egy lakás vagy egy lakás? Ez a kérdés azonban nem teljesen helytálló. Ez körülbelül ugyanaz, mint egy terapeuta és egy fogorvos összehasonlítása. Úgy tűnik, mindketten orvosok, de a feladataik teljesen mások. A gyakorlatban jobb lakást venni azoknak, akiknek nincs más állandó lakhatásuk. Végül is a lakóhelyiségek jelenléte garantálja az állandó regisztrációt, és ennek eredményeként a család különféle szociális szükségleteihez való szabad hozzáférést.

Ha már van állandó regisztráció, akkor már nem ilyen egyértelmű a kérdés, hogy lakást vagy lakást válasszunk. Ebben az esetben a következő célokra lehet kereskedelmi ingatlant vásárolni:

• saját lakhatásra a munka- vagy tanulási hely közelsége, vagy a kényelmesebb körülmények miatt. Ugyanakkor teljesen lehetséges állandó lakás bérbeadása;
• kereskedelmi haszonszerzés céljából történő bérbeadásra;
• szállodai üzlet megszervezéséhez.

A kereskedelmi komponens határozza meg a fő okot, hogy miért nem lakásokat, hanem lakásokat építenek, különösen Moszkvában.

Válaszok néhány kérdésre

A fentieket figyelembe véve válaszolhatunk arra a kérdésre, hogy egy garzon lakás vagy lakás? Minden a jogi státusztól függ, nem az elrendezéstől. Végül is a stúdió egy olyan lakótér, amely nem rendelkezik válaszfalakkal, azaz nyitott elrendezéssel. Lakó- és kereskedelmi ingatlanokra egyaránt vonatkozhat. Az első esetben lakásról, a másodiknál ​​pedig lakásról van szó.

Egy másik sürgető kérdés, hogy 2019-ben lehetséges-e lakásokat lakásba költöztetni, és mi ennek az eljárásnak az ára. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek lakóhelyivé alakításának lehetőségét a lakhatási jogszabályok rögzítik. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az eljárás meglehetősen bonyolult. A fő akadály az egészségügyi előírásoknak való teljes megfelelés biztosítása, például a napfénynek legalább napi 2 órára be kell jutnia a helyiség minden nappalijába. Ezért az elégtelen besugárzással jellemezhető lakások nem helyezhetők át lakások státuszába. Ezen túlmenően az ingatlanra nem szabad harmadik fél általi terhet róni.

Ha lehetséges az összes szabály betartása, megpróbálhatja átutalni. Ehhez kérelmével fel kell vennie a kapcsolatot városa lakásügyi osztályával.. A következő dokumentumokat kell csatolni hozzá:

• ingatlan regisztrációs igazolás;
• jogcím dokumentumok;
• az épület alaprajza;
• átalakítási projekt, ha azt tervezik végrehajtani.

Ezenkívül különféle szolgálatok és kormányzati szervek jóváhagyása szükséges, majd be kell nyújtani a vonatkozó tanúsítványokat. Mindez több mint egy hónapig is eltarthat, és az elköltött pénz semmissé teszi a lakás helyett lakásvásárlás előnyeit. Ráadásul a rendezvény sikere sem garantált. Ezért az egyéni átruházás gazdaságilag nem indokolt. Igaz, voltak esetek, amikor a tulajdonosok tömegesen fordultak a fejlesztőhöz megfelelő kollektív kéréssel, hogy a lakásokat még az építési szakaszban, a ház üzembe helyezése előtt lakóhelyiségbe helyezzék át. Ezzel egy időben a problémájuk is pozitívan megoldódott.

Így az apartmanok lakóhelyiség státuszának hiányában különböznek az apartmanoktól. Ezek olcsóbbak, de jobb megvásárolni őket, ha állandó regisztrációval rendelkezik egy másik helyen. Végül is a nem lakáscélú helyiségek lakóépületekké történő átalakítása meglehetősen nehéz, és gyakran teljesen lehetetlen. Ugyanakkor a lakásvásárlás nagyon megtérülő ingatlanbefektetés, hiszen a bérlakások iránti kereslet mindig nagyon magas.

Ingatlan fogással?

Manapság egyre többen vásárolnak állandó lakhelyre Moszkvába költözők úgynevezett lakásokat. Olcsóbbak, mint a normál lakhatás, de hivatalosan nem állandó lakhatásra szánják őket. A szövetségi és nagyvárosi hatóságok többször is felvetették a lakások lakhatási státuszba való átruházásának témáját. A minap pedig Marat Khusnullin, Moszkva városfejlesztési politikáért és építésért felelős főpolgármester-helyettese ismét kijelentette, hogy a kérdés megvitatása folyamatban van, és a szövetségi jogszabályok megfelelő módosításait már jóváhagyásra benyújtották az orosz Építésügyi Minisztériumhoz.

Ugyanakkor a lakásfejlesztők azt ígérik, hogy a jövő lakói mindent megtesznek kényelmük érdekében, ami nem lehet rosszabb, sőt talán jobb is, mint a szomszédos Hruscsov épületek lakóié.

Megéri tehát olyan apartmanokat venni, amelyek még szállodai státuszúak? Miben különböznek a hétköznapi házaktól? És végül kinek lesz haszna a sokemeletes üvegépületek építéséből a nagy múltú területeken? Ezekre a kérdésekre találta meg a választ az MK tudósítója.

A helyzet fő paradoxona, hogy a moszkvai lakások mindennek ellenére nagy keresletet mutatnak a potenciális vásárlók körében, mivel olcsóbbak, mint a lakások. Az embereket nem zavarja, hogy a szállodai típusú apartmanokban csak ideiglenesen, 5 évre lehet regisztrációt szerezni, a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért pedig felfújt áron kell fizetni. Sokan még arra is hajlandók, hogy beírathassák gyermekeiket óvodába vagy iskolába, hiszen a törvény szerint elsőbbséget élveznek az állandó beiratkozással rendelkező állampolgárok.

Az egyik elemző és tanácsadó központ vezetője, Vlagyimir Bogdanyuk szerint a lakások iránti kereslet ma természetesen valamivel alacsonyabb, mint a lakások iránt, azonban Moszkvában kevesebb lakásos projektet valósítanak meg.

„A lakások iránti jó kereslet annak köszönhető, hogy ez a legmegfizethetőbb ingatlanforma Moszkva régi határain belüli élethez” – mondja. — Ugyanakkor a lakásigények mintegy 70-80%-a olyan vásárlóktól származik, akik ugyanazon lakások helyén, vagy szomszédos területeken laknak.

Eközben a fejlesztők a gyors pénzszerzés érdekében gyakran amúgy is építenek lakásokat. Például az Obruchevsky kerületben épülő egyik lakópark tervdokumentációja szabálysértésekkel készült. A Moszkvai Állami Szakértelem szerint a projekt az úthálózat piros vonalaiban kijelölt terület határain kívül járdák, pázsit és lépcsős lejtők építését írja elő. A tervezett és meglévő épületek és a nyitott parkolók közötti távolságot nem tartják be. A jövőbeni függőleges parkoló nem veszi figyelembe a földalatti kommunikációt, és az épület vízelvezetése nem biztosított. Emellett a dokumentum szerint a tűzbiztonsági előírásokat is megsértették. A jogsértések ellenére az építkezés folytatódik, és a szükséges engedélyek megérkeztek.

„Hamarosan a lakásokat jogilag meg kell terhelni az infrastrukturális beruházások szükségességével, de akiknek sikerült előre elkészíteni a dokumentumokat, minimális befektetéssel építkeznek” – mondja Vlagyimir Ivanov aktivista, a kerület közösség tagja.

Vlagyimir Bogdanyuk szerint összességében nem függeszthető fel azon lakásprojektek kivitelezése, amelyekhez már beérkeztek az engedélyezési dokumentumok. A törvénynek nincs visszamenőleges hatálya. Mindazonáltal a befejezetlen építkezés és az építési késedelmek kockázata az elsődleges piaci ingatlanok megvásárlásakor minimálisra csökkenthető és minimálisra kell csökkenteni, ha alaposan áttanulmányozza a projekt összes dokumentációját, valamint a fejlesztő projektportfólióját és pénzügyi helyzetét.

A szakértők ugyanakkor megjegyzik, hogy manapság a piaci trend olyan, hogy egyre több lakáskomplexum épül a lakhatási követelmények maximális betartásával. Ennek fő oka a lakossági projektekkel folytatott verseny.

Az apartmanok előnyei az apartmanokhoz képest

— A lakások 10-15%-kal olcsóbbak, mint a standard lakások — az átlagos kínálati ár Moszkvában az új komfortkategóriás lakóházak szegmensében 133 400 rubel/nm. A lakhatás drágább - átlagosan 146 360 rubel / négyzetméter.

– Gyakran jobb hely a régi Moszkvában van. Alexander Engel, a MIC új épületek részlegének vezetője szerint ma Moszkva szinte minden kerületében árulnak lakásokat. A vezetők az Északi Közigazgatási Körzet (az ellátás kb. 40%-a) és a Központi Közigazgatási Körzet (az ellátás kb. 30%-a).

— A közeljövőben az ilyen jellegű projektek szükségszerűen magukban foglalják a szükséges szociális infrastrukturális létesítményeket.

— A kötelező egészségbiztosítás megkötése és a klinikán történő regisztráció, ha ideiglenes regisztrációval rendelkezik, problémamentesen megy végbe.

— Lakásosztálytól függően a projekt saját szolgáltatáscsomagot nyújthat az alapkezelő társaságtól, míg szinte minden projekt takarítást, biztonságot, szemétszállítást és telefonálást kínál.

Az apartmanok hátrányai az apartmanokhoz képest

- Bejegyzés. Az apartmanokban tartós bejelentkezés nem lehetséges, de ideiglenes bejelentkezés 5 évre lehetséges. Igaz, nem mindegyikben, hanem csak azokban, amelyek szállodai státuszúak.

A gyermek nem lakóhelyéhez kapcsolódó iskolába, óvodába íratásához kérelmét az iskolához, óvodához kapcsolódó, állandó regisztrációval rendelkező házak lakóinak kérelmei alapján bírálják el.

Jelenleg a lakások nem veszik figyelembe a meglévő infrastruktúra terhelését, és előfordulhat, hogy egyszerűen nincs hely a közeli óvodákban, iskolákban és rendelőintézetekben, valamint az autók számára parkolóhelyeken.

— A lakások után fizetett közüzemi díjak a lakáskulcsokhoz képest növekvő együtthatóval bírnak, és általában az áfakulcsban térnek el. Számokban a számtan a következő: víznél +10%, hőnél +25%, villanynál +27% (2,5 rubel/kWh átlagos tarifa alapján). Ennek köszönhetően egy 100 négyzetméteres lakás havi bérleti díja 2-2,5 ezerrel lesz magasabb, mint egy hasonló méretű lakásé.

— A lakások adója magasabb, mint a lakások adója, és a lakás becsült költségének 0,5%-a, szemben a lakások 0,1%-ával. 2015. január 1-től az ingatlan kataszteri értéke alapján kerül kiszámításra.

Mire kell figyelni lakásvásárláskor?

Alexander Engel, a MIC új épületek részlegének vezetője szerint a lakásszegmensben lévő ingatlan kiválasztásakor ugyanazok a szabályok érvényesek, mint a lakásválasztásnál. Figyelni kell a létesítmény elhelyezkedésére, az építkezés minőségére és sebességére. Kívánatos, hogy az apartmanok Moszkva olyan területein helyezkedjenek el, amelyek keresettek a vásárlók körében. A fejlesztési területnek jó közlekedési elérhetőségűnek kell lennie (metró, főbb autópályák, stb. közelsége). Nem kevésbé felelősségteljesen érdemes megközelíteni magának a fejlesztőnek a választását - tanulmányoznia kell a cég történetét, a korábban megvalósított projekteket, valamint az építési projekt dokumentációját. Nagyon kívánatos, hogy a lakások értékesítése a 214-es szövetségi törvénynek megfelelően történjen, amely ma maximálisan védi a részvényesek jogait.

SEGÍTSÉG "MK"

Az apartmanok (Oroszországban) olyan helyiségek, amelyek nem részei a lakásállománynak, de rendelkeznek az élethez szükséges feltételekkel. Az apartmanokat adminisztratív épületekben, valamint szállodai státuszú épületekben értékesítik.

A globális ingatlanpiacon többféle lakás létezik:

- apartmanszállodákban található szobák - rövid távra bérbe adható konyhás és konyhafelszerelésű szobák, amelyekhez szállodai szolgáltatások igénybevétele szükséges;

- bérházi lakások - hosszú távú bérbeadásra kiadott, szolgáltatást igénylő lakások (étkezés, takarítás, biztonság, stb.);

- társasházi szállodákban lévő apartmanok - olyan apartmanok, amelyek akár a tulajdonos saját lakhelyére is használhatók, akár egy szállodaüzemeltető kezelésébe átadhatók;

- lakások többfunkciós és apartmankomplexumokban, amelyeket állandó lakóhelyként használnak (a lakások túlnyomó része Oroszországban).

Egyre több lakás jelenik meg a moszkvai ingatlanpiacon, de nem minden vásárló érti teljesen az ilyen lakások jellemzőit. A kvartirolog.ru szolgáltatás szakemberei elmondták a The Village-nek, hogy mik azok a lakások, miben különböznek elvileg a lakásoktól, és mi a jövedelmezőbb jelzáloghitel felvétele, ha van kezdeti megtakarítása.

Mik azok az apartmanok?

A lakások jogilag nem lakáscélú, ideiglenes tartózkodásra szánt helyiségek. Általában felújított belvárosi épületekben vagy új épületekben helyezkednek el, ahol a fejlesztő nem tudott vagy nem akart lakásépítési engedélyt szerezni. Az ilyen épületeket általában nem lakáscélúként tartják nyilván – szállodai, irodai vagy egyéb célú. Az épület típusa befolyásolja az ingatlanadó összegét.

A modern lakások általában nem rosszabbak a lakóépületeknél a ház tereprendezése és infrastruktúrája szempontjából. Vásárlásuknál azonban érdemes odafigyelni arra, hogy ebben az épületben és az Ön emeletén csak lakások találhatók-e, esetleg irodák, esetleg üzlethelyiségek is lesznek. A legkényelmesebb lehetőség természetesen az olyan épületben lévő lakások, ahol lakásokat is árulnak.

A nem lakáscélú helyiségek jogi státusza számos korlátozást ír elő a lakásokra vonatkozóan:

Náluk nem lehet regisztrálni – csak ideiglenes, öt évre szóló regisztrációt kaphat meghosszabbítási lehetőséggel. Ugyanakkor Ön és gyermeke használhatja a környéken található rendelőket, kórházakat, iskolákat és óvodákat.

Ha valamelyik szomszédod egész éjjel zajong, akkor nem lesz jogalapod befolyásolni.

A lakások közüzemi számlái 15-20% -kal magasabbak, mint az apartmanokban - ez a különbség a lakó- és nem lakáscélú helyiségek eltérő városi tarifái miatt adódik. Ugyanez vonatkozik az ingatlanadóra is: a legtöbb lakást magában foglaló szállodai és egyéb ingatlanok esetében a bekerülési érték 0,5%-a, az irodahelyiségek esetében pedig 2%-a. A magánszemélyek lakásadója értékének 0,1% -a, ha nem haladja meg a 10 millió rubelt. A drágább ingatlanok aránya magasabb, és elérheti a 2%-ot is.

A fejlesztő nem köteles betartani a lakóhelyiségekre vonatkozó szabványokat: sugárzási szint, infrastruktúra-fejlesztés stb. Valójában a szabványokat általában nem sértik túl sokat, különösen, ha ugyanabban a lakóparkban vannak lakások.

Hogyan néz ki a lakáspiac Moszkvában?

akár 30% jön az árkülönbség a lakások és apartmanok között. Az egyszobás lakások átlagosan 15%-kal olcsóbbak, mint a hasonló lakások, a kétszobásak pedig 20%-kal olcsóbbak. Ahogy távolodsz a központtól, az árkülönbség általában nő. Igaz, egyes lakások drágábbak, mint a hasonló lakások.

kb 50% az apartmanokkal rendelkező lakókomplexumok az üzleti osztályba tartoznak, valamivel kevesebb, mint 40% - az elit osztályba, 10% - a komfort osztályba.

2,3 millió rubel a moszkvai körgyűrűn belüli legolcsóbb lakások árai vannak (16 négyzetméteres szoba Marfinban, szállítással 2018 végén). 2,4 millió rubelért 25 négyzetméteres lakást vásárolhat. m.-ben Vosztocsnij Birjulovoban, amely az ígéretek szerint ez év végére készül el.

Mennyiben különböznek az apartmanok és apartmanok árai?

Moszkva régió

Egy lakás minimális ára, millió rubel.

Az apartmanok minimális ára, millió rubel.

Sadovojtól a Harmadik Szállítógyűrűig

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

a harmadik közlekedési gyűrű közelében

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

a harmadik közlekedési gyűrűtől a moszkvai körgyűrűig

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Mi a jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni?

Tegyük fel, hogy ingatlant szeretne vásárolni a Harmadik Közlekedési Ring közelében, legfeljebb két-három állomásra a Circle Line-tól, 15 perces sétára a metrótól. Ön üzleti osztályú lakókomplexumokat fontolgat 2018-ban történő szállítással, és válasszon egyszobás lakást vagy apartmanokat körülbelül 40 négyzetméter alapterülettel. m Átlagosan egy ilyen lakás 9,1 millió rubelbe kerül, az apartmanok pedig 7,8 millió rubelbe.

Tegyük fel, hogy 3 millió rubel van előlegként, a fennmaradó összeget pedig évi 11,7%-os jelzáloghitelre lehet felvenni (átlagos jelzálogkamat Moszkvában 2017. I. negyedévben az Orosz Föderáció Központi Bankja szerint ) 15 évig. A kötelező vagyonbiztosítás költsége évi 0,15% lesz (évente a fennálló egyenlegen halmozódik fel). Ugyanakkor kívánatos, hogy lakásvásárlás esetén a jövedelme legalább 150 ezer rubel, lakás vásárlása esetén pedig 180 ezer rubel legyen: javasolt, hogy a havi jelzáloghitel törlesztőrészlet ne haladja meg a hitel 40%-át. a bevételeidet.

Mennyibe kerül egy jelzáloghitel?

Költségek

Lakás, millió rubel

Lakások, millió rubel

Tárgy költség

Kezdő díj

A hitel összege

Összes fizetés a kölcsön teljes futamideje alatt

Így, ha egy lakás és egy lakás közötti kezdeti árkülönbség 1,3 millió rubel, a végső különbség jelzáloghitel esetén 2,8 millió rubel.

Utolsó frissítés: 2017.10.10

Házat veszek Moszkvában. A szokásos lakások mellett egy másik típusú lakást is kínálnak - apartmanokat. Mi a különbség a lakás és a lakás között? Mi a jobb és jövedelmezőbb az élethez?

Ha röviden és általánosan válaszol, akkor az átlagos család állandó lakóhelyéhez jobb, ha egy közönséges lakást vásárol. Kifizetődőbb lakásokat vásárolni befektetési célú ingatlanként - szabad pénzeszközöket befektetni és kis stabil bevételhez jutni.

De ez általános. Valójában minden egy kicsit bonyolultabb. Azok, akik szeretnének mélyebbre ásni, nézzék meg részletesebben a kérdést.

A Vevő céljaitól és képességeitől függ, hogy melyiket érdemesebb megvenni – lakást vagy lakást. A két lakásforma közötti fő különbség az ár és a jogi státusz. Az apartmanok ára általában észrevehetően alacsonyabb, mint egy hasonló méretű lakásé ugyanazon a területen (hacsak nem iroda- és szállodakomplexum részeként luxuslakásokról beszélünk). A lakások jogi státusza pedig egyáltalán nem minősíti őket lakóhelyiségnek. Jogilag a lakások kereskedelmi ingatlanok. Ez a státusz pedig az, ami nagyon sokat változik a vásárlás szempontjából, a hagyományos lakóingatlanokhoz képest (erről bővebben lentebb).

Először is el kell magyarázni, hogy mi a különbség a lakás és a jogi értelemben vett lakás között, és miben különböznek műszakilag.

Mik azok az apartmanok? Miben különböznek egy normál lakástól?

Külsőleg mindkettő városi lakás. Vagyis olyan helyiségek, amelyekben fizikailag emberek lakhatnak. Fizikailag, de nem jogilag! Vizuálisan nehéz lehet megkülönböztetni egy normál lakásos lakóépületet a lakásos épülettől. Itt ér véget a hasonlóságaik és itt kezdődnek a különbségeik.

A lakások, mint életterek csak a nagyvárosokban jellemzőek, ahol már folyamatban van az aktív építkezés. Az ilyen városokban általában meglehetősen sűrű a területfejlesztés (különösen a központhoz közelebb), és nem mindig lehet ott új lakóterületeket építeni. A telekhiány és a városrendezési korlátok nem teszik lehetővé többlakásos lakóépületek építését ezeken a helyeken. És például egy korábbi városi ipari övezet megtisztítása lakáscélra (állandó épületek bontása, kommunikáció áthelyezése, telek státuszának megváltoztatása) túl drága.

De a fejlesztők megtalálták a kiutat. Ezeken a telkeken nem lakóépületeket kezdtek építeni, és lakóépületként értékesítették. Vagy a meglévő adminisztratív és ipari épületeket újrahasznosítsa, és alkalmassá tegye lakhatásra. Vagyis jogilag (dokumentumok szerint) az épület kereskedelmi (nem lakáscélú) ingatlanhoz tartozik, de valójában a benne lévő helyiségek lakhatásra szolgálnak. A törvény pedig megenged egy ilyen kombinációt.

A lakás fogalmát a törvény olyan helyiségként határozza meg, amely megfelel az állandó tartózkodásra vonatkozó összes építési, egészségügyi és tűzvédelmi szabványnak.

A törvény nem határozza meg egyértelműen a lakás fogalmát. Csak annyit említenek, hogy legalább 40 négyzetméter alapterülettel kell rendelkezniük, legalább két szobából, egy konyhából és egy fürdőszobából álljanak (ami nem mindig igaz).

Az ilyen helyiségeket szálloda, irodaközpont vagy multifunkcionális komplexum jogi státuszával rendelkező épületekben értékesítik.

Az apartmanok, mint lakástípusok népszerűségét viszonylag alacsony költségük magyarázza. Az azonos osztályú lakásokra vonatkozóan. Miért olcsóbbak a lakások, mint a lakások? Ez egyszerűen magyarázható - az építésük sokkal olcsóbb magának a Fejlesztőnek. Miért?

Hogyan válasszunk Fejlesztőt új építésű lakás vásárlásakor? Minőségi és mennyiségi jellemzők – lásd ezt a megjegyzést.

Mivel a lakásépítési szabványok NEM vonatkoznak a kereskedelmi ingatlanokra (beleértve a lakásokat is). Ez azt jelenti, hogy előfordulhat, hogy nem felel meg a modern lakáskövetelményeknek, például a hangszigetelés, a hőszigetelés, a szellőzés, a tűzbiztonság, a napsugárzás (természetes fény szintje), az autópályáktól és ipari létesítményektől való távolság stb. Ezen túlmenően a Fejlesztő NEM köteles az épületeket lakásokkal ellátni szociális infrastruktúrával, amelyhez a lakhatás társul. Vagyis nem kell neki iskolákat, óvodákat, rendelőket építeni, nem kell törődnie a közvilágítással, parkolókkal, játszóterekkel, tereprendezéssel stb. A telek - lakásépítési célú - megengedett használati mód megváltoztatására nincs szükség.

Mindez nagymértékben csökkenti a Fejlesztő költségeit egy lakásprojekt megvalósításához, és így lehetőséget ad számára, hogy azokat sokkal olcsóbban adja el, mint a lakásokat.

A szokatlan lakásforma ellenére sok vásárló számára az ár a meghatározó. A műszaki jellemzők (hang- és hőszigetelés, szellőzés stb.) pedig teljesen kielégítőek lehetnek a számukra megfelelő állapotban. A társadalmi objektumok szintén nem feltétlenül bírnak döntő jelentőséggel. És az apartmanok egyéni előnyei (a továbbiakban róluk bővebben) meghaladhatják a „nem lakáscélú státuszukat”.

Moszkvában például a lakások részesedése a teljes lakáseladás mintegy negyede (a 2016-os statisztika itt található). Számos ilyen formátumú helyiség összpontosul a Moszkvai Nemzetközi Üzleti Központban, valamint számos iroda-, üzleti- és szállodakomplexumban a fővárosban.

Igaz, Moszkva nem tükrözi az egész Oroszország helyzetét. Moszkva egy pénzügyi és adminisztratív központ, a tőke és a legdrágább ingatlanok koncentrációja, a show-biznisz sztárjainak és a Forbes magazin lakóinak találkozóhelye. Ezért a moszkvai ingatlanok iránti kereslet specifikus. A lakás és a lakás közötti választást egy hétköznapi állampolgár helyzetéből vizsgáljuk, aki nem rendelkezik gyárakkal, újságokkal és hajókkal.

Hol kezdjem a lakásvásárlást? Az első lépéstől LÉPÉSről LÉPÉSRE UTASÍTÁSOK.

Érvek és ellenérvek a lakásvásárlás mint lakástípus esetében

Mivel a vásárlás során a lakásokat a normál lakás vásárlásának alternatívájaként tekintjük (beleértve az épülő házat is), sorra vesszük sorra azok előnyeit, majd a hagyományos lakástípushoz viszonyított hátrányait.

A lakásvásárlás előnyei (előnyei):

1. Érezhető vételár-növekedés egy hasonló osztályú lakáshoz képest. A lakások négyzetméterára körülbelül 15-25%-kal alacsonyabb.
2. Elhelyezkedés. A lakásokat ott lehet eladni, ahol egyáltalán nincs új lakás, és a meglévő lakások túl drágák. Például a belvárosban, történelmileg tekintélyes helyeken, üzleti negyedekben és iroda- és szállodakomplexumokban. Lehetséges közelség a fő munkahelyhez.
3. Ingyenes architektúra és nem szabványos elrendezések. Például a „loft” stílus jellegzetes magas mennyezettel, nagy terekkel, válaszfalak nélkül és hatalmas, padlótól a mennyezetig érő ablakokkal. Egészen az egzotikusig - magasföldszintek, második lámpa (kétfényes csarnok), teraszok télikertekkel, sőt kandallók is.
4. Itt sokkal egyszerűbb, mint egy lakásban összehangolni a helyiségek átalakítását, és még egyedibbé varázsolni otthonát. A hagyományos lakásállománytól eltérően, ahol sok tiltás és korlátozás az átépítésre, a lakások ideális platformot jelentenek a különféle tervezési megoldások megvalósításához. A korlátozások csak az épület szerkezetének épségére vonatkoznak – az oszlopokat és a mennyezeteket nem lehet megérinteni.
5. A fejlesztők gyakran építenek parkolókat a lakók számára (beleértve a földalattikat is), és javítják a lakópark környékét. Bár erre (az előírások szerint) nem kötelesek, marketing célból ez indokolttá válik.
6. Az apartmanokhoz a szállodára jellemző szolgáltatások is igénybe vehetők. Például a komplexum adminisztrációja, recepció és váró az előcsarnokban, portás és biztonsági szolgálat, padlókarbantartás, szobatisztítás, vasalás stb. Közvetlenül az apartmankomplexum területén további szolgáltatási lehetőségek is rendelkezésre állnak: gyógyfürdők, kávézók és éttermek, üzletek, gyógyszertárak, fitnesztermek, bankfiókok, szépségszalonok stb.;
7. Az üzleti közösség és a kreatív fiatalok körében divatos ez a lakásforma (főleg Moszkvában);
8. A lakás tulajdonosa kiadhatja azt egy alapkezelő társaságon keresztül, anélkül, hogy aggódnia kellene a bérlő keresése és a lakóhely felügyelete miatt. A vételárat és a bérleti költséget is figyelembe véve pedig ez jövedelmezőbb befektetés, mint egy lakással való hasonló működés.

A Vevő számára a lakás minden pozitív oldala és előnye a legjobb színekkel lesz leírva a hirdetésben. De igyekeznek nem reklámozni, ami zavarhatja a Vevőt. De az ilyen „nem lakáscélú ingatlanok” leendő tulajdonosának fel kell készülnie arra, ami el van rejtve.

Kaució vagy előleg – milyen előlegfizetési formát alkalmaznak a lakások adásvételekor? Lásd a linket a Szójegyzékben.

A lakásvásárlás hátrányai (hátrányai):

1. Az építési szakaszban lévő lakások megvásárlásakor a Vevő NEM köt tőkerészesedési megállapodást (EPA), NEM részvényes, és NEM vonatkozik rá a 214. számú szövetségi törvény védelme. Ez többek között azt jelenti, hogy a fejlesztő nem vállal felelősséget (ha leáll az építkezés, nem kapsz semmit), és nincs mód arra, hogy a fejlesztőtől kötbért és kártérítést behajtsanak a ház késedelmes átadása és az építkezés miatt. helyiségen belüli hibák.
2. Az állandó regisztráció lehetetlensége (a „nem lakóhely” jogállása miatt). Az apartmanok esetében csak ideiglenes regisztráció lehetséges (legfeljebb 5 év, hosszabbítási lehetőséggel), és csak akkor, ha ez az ingatlan szállodakomplexum státuszú.
3. A lakásépítési szabványok be nem tartása miatt műszaki problémák léphetnek fel a helyiségek hang- és hőszigetelésével, szigetelésével stb. Az óvodák, iskolák és rendelők nem a lakáslakók számára épülnek, csak magukra és a körülöttük lévő fizetős szolgáltatásokra kell támaszkodniuk.
4. Megemelkedett közüzemi díjak (nem lakáscélú helyiségek díjszabása szerint, juttatás nélkül). Főleg fűtésre és melegvízre. Plusz kifizetések az alapkezelő társaságnak további szolgáltatásokért.
5. Emelt adókulcs az ingatlantulajdon után. A lakások ingatlanadója a kataszteri érték 0,5%-a és 2%-a között mozog (a lakások 0,1%-ával szemben). Igaz, magának a nem lakáscélú helyiségnek a kataszteri értéke általában észrevehetően alacsonyabb, mint a lakásoké.
6. Az állam anyasági tőkéjét és egyéb lakhatási támogatásait nem lehet lakásvásárlásra felhasználni.
7. Jelzáloghitelt felvenni lakásvásárláshoz nehezebb, mint egy lakáshoz. Sok bank megemeli az ilyen kölcsönök kamatát, vagy teljesen elutasítja azokat.
8. Lakásvásárláskor adólevonás (szja-visszaigénylés) ellehetetlenülése.
9. A társasházakra nincs közös használat szabálya. Ha például egy szomszédos szobában valaki zenestúdiót, kreatív irodát vagy szerencsejáték klubot épít, akkor a szomszédoknak nincs jogalapjuk leállítani. Végül is ez formálisan nem lakáscélú helyiség.
10. A lakástulajdonosok nem hozhatnak létre HOA-t az épület közös kezelésére.

E hiányosságok egy része a közeljövőben megszűnhet. 2017-ben javaslatok születtek a lakásokkal kapcsolatos jogszabályok módosítására (lásd itt). Javasoljuk, hogy a lakásokat új típusú lakásokká tegyék, és jogi státuszukat törvénybe foglalják. Különösen javasolt az állandó regisztráció engedélyezése ott.

Ezen túlmenően a lakások fenntartásának megnövekedett költségeit (ingatlanadó és bérleti díj) bőven ellensúlyozza az alacsonyabb költség. A durva számítások is azt mutatják, hogy a vásárláson megspórolt pénz fedezi a későbbi karbantartási „túlfizetést” az elkövetkező évtizedekben.

Ami a nem lakáscélú helyiségek vásárlásához nyújtott hitelezést illeti, 2016 óta a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség (AHML) elindított egy programot lakásvásárlási hitelek kibocsátására (lásd itt).

A tulajdonjog bejegyzése után a lakás tulajdonosa utólag ugyanazokat a tranzakciókat bonyolíthatja le vele, mint egy normál lakással (adományozás, hagyaték, eladás). Bár az egységes állami ingatlannyilvántartás kivonatában „nem lakáscélú helyiségek” lesz írva.

Milyen alapon lehet érvényteleníteni egy lakás adásvételi ügyletet?

Ki vesz lakást?


Moszkvában például általában azok vásárolnak lakásokat, akik már rendelkeznek állandó regisztrációval. Ezután második házként használják (a „fizikai jelenléthez”) - kényelmesebb helyen, kényelmesebb elrendezésben és tekintélyes státuszban (ha drága komplexum).

Az apartmanok tulajdonosai maguk is moszkoviták és látogató üzletemberek (ideértve a külföldi expatokat is), akik számára ez a formátum szintén nagyon kényelmes. „kabátlakásnak” is nevezik, ezzel is hangsúlyozva üzleti célját. Az ilyen üzleti apartmanok nem nagyon alkalmasak az egész család számára (főleg, ha a család nagy és gyerekes), de tökéletesek a félreeső élethez és különféle találkozókhoz (üzleti és nem annyira...).

A lakásokat olyan kreatív emberek is vásárolják, akik hozzászoktak ahhoz, hogy kívülről gondolkodjanak és szokatlanul éljenek. Egyszerre használhatják ezeket a tereket stúdiónak, tárgyaló- és partytérnek, műhelynek, pihenőnek, munkáik tárolására szolgáló helyiségnek, személyes képviseleti irodának, hálószobának, öltözőnek és bármi másnak, ami eszébe jut. Szerencsére a „nem lakossági” státusz lehetővé teszi, hogy azt csináljon ott, amit csak akar.

És persze lakásokat vesznek azok, akik úgy döntenek, hogy szabad pénzüket ingatlanba fektetik. Ezt követően az azonos osztályú lakások bérleti díjához hasonló áron bérbe adják. És mivel a vételár lényegesen alacsonyabb volt, a lakásokba történő befektetés kereskedelmi haszna magasabb volt, mint a hagyományos lakásoké.

A lakás adásvételére vonatkozó tranzakció előkészítésének szabályaiért tekintse meg az interaktív térképet LÉPÉSRE LÉPÉSRE UTASÍTÁSOK (megnyílik egy felugró ablakban).