Korterid – juriidiline staatus ja otstarve. Mis vahe on korteril ja korteril: miinused, eelised, mis vahe on kinnisvara staatuses Omandatud korterid, plussid ja miinused

Mitu aastat tagasi ilmusid kinnisvaraturule sellised erilised objektid nagu korterid. Kõik on harjunud seostama selle kontseptsiooniga mingit panoraamklaasidega eliitkorpust või välismaiste hotellide luksustubasid. Osaliselt oli see kunagi nii, kuid tänaseks on kõik kardinaalselt muutunud ning polegi nii lihtne aru saada, mis vahe on 2019. aastal tavalisel korteril ja korteril.

Mis on korterid ja mis tüüpi kinnisvara need on?

Esitatud küsimuse mõistmiseks tuleb kõigepealt välja selgitada, mis on korterid ja mille poolest need korterist erinevad. Erinevate allikate poole pöördudes saate teada, et sellel terminil on prantsuse või itaalia juured ja see tõlgitakse vene keelde lihtsalt kui "korter". Ušakovi sõnastik defineerib korterit kui suurt tuba või puhkust. See aga ei selgita kuidagi, mis on korterite ja korterite õiguslik erinevus.

Kui pöördute Venemaa eluasemeseaduste poole, saate hõlpsalt teada, et eluruumid tähendavad:

• elamu või selle osa;
• korter või selle osa;
• tuba.

See nimekiri on ammendav ja selles pole ühtegi korterit. Seetõttu ei saa seda tüüpi kinnisvara seaduse järgi liigitada elamuks. Selliseid ruume kasutatakse aga spetsiaalselt elamiseks ja need on varustatud kõigi vajalike mugavustega. Korteri ja korteri erinevuse mõistmiseks peate mõistma, millistes hoonetes need objektid asuvad ja mis on nende funktsionaalne otstarve.

Kui võtta arvesse välismaist kogemust, siis näeme, et välismaal ajutiseks elamiseks koos hotelliteenustega kinnisvara liigitatakse korteriteks. See kehtib osaliselt ka Venemaa kohta. Näiteks kultuuriministeeriumi korralduses, mis liigitab turismivaldkonna objekte, on korteri mõiste, mis erineb märgatavalt hotellitoa definitsioonist. Nende hulka kuuluvad ruumid pindalaga vähemalt 40 ruutmeetrit, mis koosnevad kahest või enamast ruumist, mis on varustatud mööbli, vannitoa ja kõige ajutiseks elamiseks vajalikuga.

Mõnikord asuvad sellised elamuplokid büroohoonetes või suurtes ärikeskustes. Need on mõeldud teatud ajutiste funktsioonide täitmiseks teistest linnadest saadetud töötajate majutamiseks. Korterid on saadaval ka töötajatele, kellel pole oma eluaset.

Tänapäeval võib suurtes linnades leida täielikult korteritest koosnevaid uusehitisi, mis erinevad korteritest selle poolest, et neil on suurem kaubanduslik väärtus. Rikkad inimesed investeerivad sellise kinnisvara ehitamisse või ostmisse hilisema kasumi saamiseks.

Seega saab vastuse küsimusele, mida tähendab pigem korteri kui korteri olemasolu, sõnastada järgmiselt. Korteriteks nimetatakse tavaliselt ajutiseks elamiseks mõeldud eraldi sissepääsuga tuba, mis kuulub korteritüüpi hotellikompleksi või asub administratiivhoones. Erinevalt korterist ei kuulu see elamufondi.

Korterite plussid ja miinused

Vaatame korterite ja korterite erinevust praktilises plaanis: sellise kinnisvara ostmise plussid ja miinused. Nagu varem kindlaks tehtud, ei kuulu korterid elamufondi. Sellest asjaolust tulenevad nende objektide olemasolevad puudused:

• Teie elukohas ei ole võimalik nende juurde püsivalt registreeruda. Tõsi, ajutisel viibimiskohas registreerimisel pole takistusi, kui ruumides on hotelliteenused. Nagu igas hotellitoas, saab korterisse registreerida ajutiselt kuni 5 aastaks. Vähemalt ajutise registreerimise puudumine võib tekitada probleeme laste kooli või lasteaeda registreerimisel, kohustusliku tervisekindlustuspoliisi hankimisel raviasutustes teenuste eest;
• Elamu- ja kommunaalteenuste tariifid, mida kasutatakse eluruumide puhul, ei kehti ärikinnisvarale. Sellega seoses tuleb kommunaalteenuste eest maksta palju rohkem kui sama pinna korteri puhul. Erinevus võib mõnes linnas ulatuda kuni 20%ni;
• maksuseadusandlus ei ole ärikinnisvara suhtes kuigi sõbralik. Seega on korterite kinnisvaramaksu määr 0,5%, erinevalt korterist, mille eest võetakse vaid 0,1% baasist, mis ärikinnisvara puhul on aga 1,44 korda väiksem. Müügil mahaarvamiste arvutamine toimub mitteeluruumide reeglite järgi. Sel juhul tehakse ostu eest mahaarvamine, nagu korteri puhul - 2 miljonit rubla;
• Kus korterid on korteritest veelgi hullemad, on see, et arendajatel ei ole kohustust korraldada selliste objektide rajamise kohtades sotsiaalset ja kultuurilist infrastruktuuri. Sel põhjusel võivad lasteaiad, koolid ja kliinikud asuda kompleksidest märkimisväärsel kaugusel ning juurdepääsuteed võivad puududa täielikult;
• seadus ei laienda eluruumidele ette nähtud SANPIN standardeid korteritele, mis annab arendajatele vabad käed. Lõppude lõpuks ei pea nad vastama valgustuse, müra isolatsiooni ja muude kohustuslike parameetrite tasemele;
• Korterite ühiskapitali ehitamise puhul on osanike staatus kardinaalselt erinev sellest, kui majas oleksid korterid. Neid lihtsalt ei tunnistata regionaalarengu ministeeriumi parameetrite järgi kannatanuteks arendaja pankroti korral.

Puuduste loetelu on üsna muljetavaldav, kuid mis on korterite eelis korteri ees, et nõudlus nende järele kasvab iga aastaga. Siin on kõik lihtne, sest paljude formaalsuste täitmise vajaduse puudumine ehituse ajal vähendab oluliselt sellise kinnisvara maksumust. Samas tuleb lõppostjal korteri eest ostmisel maksta palju väiksem summa, mis on soodsam võrreldes korteri ostmisega. See võimaldab mitte ainult osta suhteliselt odavat eluaset, vaid ka teenida selle üürimisega palju raha.

Vaadake kasulikku videot

Kas osta korteri asemel korter?

Paljud inimesed mõtlevad, mis on parem: korter või korter? See küsimus pole aga päris õige. See on umbes sama, mis võrrelda terapeudi ja hambaarsti. Tundub, et mõlemad on arstid, kuid nende ülesanded on täiesti erinevad. Praktikas on parem osta korter neile, kellel pole muud alalist eluaset. Eluruumide olemasolu tagab ju alalise registreerimise ja sellest tulenevalt vaba juurdepääsu pere erinevatele sotsiaalsetele vajadustele.

Kui sul on juba püsiregistreering, siis küsimus, kas valida korter või korter, ei ole enam nii selge. Sel juhul saab ärikinnisvara osta järgmistel eesmärkidel:

• oma elamiseks töö- või õppekoha läheduse või mugavamate tingimuste tõttu. Samas on täiesti võimalik üürida välja alaline korter;
• ärikasumi saamise eesmärgil väljaüürimiseks;
• hotelliäri korraldamiseks.

Just kaubanduslik komponent määrab peamise põhjuse, miks kortereid ehitatakse, mitte kortereid, eriti Moskvas.

Vastused mõnele küsimusele

Kõike eelnevat arvesse võttes saame vastata küsimusele, kas stuudio on korter või korter? Kõik sõltub õiguslikust staatusest, mitte paigutusest. Lõppude lõpuks on stuudio eluruum, millel pole vaheseinu, see tähendab avatud paigutust. See võib kehtida nii elamu- kui ka ärikinnisvara kohta. Esimesel juhul on tegemist korteriga ja teisel juhul korteriga.

Teine pakiline küsimus on, kas 2019. aastal on võimalik kortereid korteritesse võõrandada ja mis on selle protseduuri hind. Mitteeluruumide eluruumiks ümberehitamise võimalus on sätestatud elamuseadusandluses. Tuleb meeles pidada, et protseduur on üsna keeruline. Peamine takistus on tagada täielik vastavus sanitaarstandarditele, näiteks päikesevalgus peab pääsema igasse ruumide elutuppa vähemalt 2 tundi päevas. Seetõttu ei saa üle kanda kortereid, mida iseloomustab ebapiisav insolatsioon. Lisaks ei tohiks kinnistule seada mingeid koormisi kolmandate isikute poolt.

Kui on võimalik kõiki reegleid täita, võite proovida teha ülekande. Selleks peate pöörduma taotlusega oma linna eluasemeosakonna poole.. Sellele tuleb lisada järgmised dokumendid:

• kinnisvara registreerimistunnistus;
• omandiõiguse dokumendid;
• hoone korruse plaan;
• ümberehitusprojekt, kui see on plaanis teostada.

Lisaks on vaja läbida erinevate teenistuste ja valitsusasutuste kooskõlastused ning seejärel esitada vastavad tõendid. See kõik võib kesta rohkem kui ühe kuu ja kulutatud raha kaotab korteri asemel korteri ostmise eelised. Lisaks ei ole ürituse õnnestumine garanteeritud. Seetõttu ei ole individuaalne üleandmine majanduslikult põhjendatud. Tõsi, esines juhtumeid, kus omanikud pöördusid massiliselt arendaja poole vastava kollektiivse sooviga viia korterid elamispinna staatusesse juba ehitusjärgus enne maja kasutuselevõttu. Samal ajal lahenes nende probleem positiivselt.

Seega erinevad korterid korteritest eluruumi staatuse puudumise tõttu. Need maksavad vähem, kuid parem on need osta, kui teil on teises kohas alaline registreerimine. Lõppude lõpuks on mitteeluruumide ümberehitamine eluruumideks üsna keeruline ja sageli täiesti võimatu. Samas on korteri ostmine väga tulus investeering kinnisvarasse, kuna nõudlus üürikorterite järele on alati väga suur.

Kinnisvara, millel on konks?

Tänapäeval ostavad üha enam Moskvasse alaliseks elamiseks kolivaid inimesi nn kortereid. Need on odavamad kui tavalised eluasemed, kuid pole ametlikult mõeldud alaliseks elamiseks. Föderaal- ja suurlinnavõimud on korduvalt tõstatanud korterite eluaseme staatusesse üleandmise teema. Ja just üleeile teatas Moskva linnaarengupoliitika ja ehituse aselinnapea Marat Khusnullin taas, et seda küsimust arutatakse ja vastavad föderaalseaduste muudatused on juba esitatud Venemaa ehitusministeeriumile kinnitamiseks.

Samas lubavad korteriarendajad tulevastele elanikele teha kõik oma mugavuse nimel, mis ei tohiks olla halvem ja võib-olla paremgi kui naabermajade Hruštšovi maja elanike oma.

Nii et kas tasub osta kortereid, millel on veel hotelli staatus? Mille poolest erinevad need tavalistest majadest? Ja kes lõpuks võidab kõrgete klaashoonete ehitamisest kauaaegsetesse piirkondadesse? MK korrespondent sai neile küsimustele vastused teada.

Olukorra peamine paradoks on see, et Moskva korterid on vaatamata kõigele nüüd potentsiaalsete ostjate seas väga nõutud, kuna need on madalamad kui korterid. Inimesi ei häiri tõsiasi, et hotellitüüpi korterites saab registreerida vaid ajutiselt, 5-aastaseks perioodiks, ning eluaseme ja kommunaalteenuste eest tuleb maksta kõrgendatud hindadega. Paljud on isegi nõus ootama, et oma lapsed lasteaeda või kooli panna, kuna seaduse järgi eelistatakse püsivalt registreeritud kodanikke.

Ühe analüüsi- ja konsultatsioonikeskuse juhi Vladimir Bogdanjuki sõnul on nõudlus korterite järele täna muidugi mõnevõrra väiksem kui korterite järele, kuid Moskvas teostatakse vähem korteritega projekte.

“Hea nõudlus korterite järele on tingitud sellest, et tegemist on Moskva vanades piirides elamiseks soodsaima kinnisvaravorminguga,” sõnab ta. — Samas umbes 70-80% nõudlusest korterite järele tuleb ostjatelt, kes elavad nende samade korterite asukohaga piirkondades või naaberpiirkondades.

Vahepeal ehitavad arendajad kiire raha taga otsides kortereid sageli niikuinii. Näiteks tehti rikkumistega ühe Obrutševski linnaosas ehitatava korterikompleksi projektdokumentatsioon. Eelkõige on Moskva riikliku ekspertiisi andmetel väljaspool teedevõrgu punastes joontes määratud ala piire ette nähtud kõnniteede, muruplatside ja trepi nõlvade rajamiseks. Vahemaad projekteeritud ja olemasolevatest hoonetest avatud parklateni ei peeta. Tulevane vertikaalparkla ei arvesta maa-aluste kommunikatsioonidega ning hoonest ei ole ette nähtud drenaaži. Lisaks rikuti dokumendi järgi ka tuleohutusnõudeid. Nendest rikkumistest hoolimata ehitus jätkub ja vajalikud kooskõlastused on saadud.

“Varsti on korterid juriidiliselt koormatud infrastruktuuri investeerimise vajadusega, kuid need, kellel õnnestus dokumendid eelnevalt vormistada, ehitavad minimaalsete investeeringutega,” ütleb aktivist ja linnaosa kogukonna liige Vladimir Ivanov.

Vladimir Bogdanjuki sõnul ei saa üldjoontes peatada nende korteriprojektide ehitamist, mille jaoks on loadokumendid juba laekunud. Seadusel ei ole tagasiulatuvat jõudu. Lõpetamata ehituse ja ehituse hilinemise riske esmaturu kinnisvara ostmisel saab ja tuleks aga minimeerida, kui uurite hoolikalt kogu projekti dokumentatsiooni, aga ka arendaja projektiportfelli ja finantsolukorda.

Samas märgivad eksperdid, et täna on turutrend selline, et üha enam ehitatakse maksimaalselt eluasemenõuetele vastavaid korterikomplekse. Selle peamiseks põhjuseks on konkurents elamuprojektidega.

Korterite eelised võrreldes korteritega

— Korterid on 10-15% odavamad kui tüüpkorterid — Moskva uute mugavusklassi kortermajade segmendi keskmine pakkumishind on 133 400 rubla/m2. Eluase on kallim - keskmiselt 146 360 rubla / ruutmeetri kohta.

— Tihti on parem asukoht vana Moskva piires. MICi uute hoonete osakonna juhataja Aleksander Engeli sõnul müüakse täna kortereid peaaegu kõigis Moskva linnaosades. Liidrid on Põhja haldusringkond (umbes 40% pakkumisest) ja Keskhaldusringkond (umbes 30% pakkumisest).

— Lähitulevikus hõlmavad sedalaadi projektid tingimata vajalikke sotsiaalse infrastruktuuri rajatisi.

— Kohustusliku tervisekindlustuspoliisi saamine ja ajutise registreerimise korral kliinikus registreerimine toimub probleemideta.

— Olenevalt eluaseme klassist võib projekt pakkuda oma teenusepaketti haldusfirmalt, samas kui peaaegu kõik projektid pakuvad puhastust, turvalisust, prügi äravedu ja telefoniteenust.

Korterite miinused võrreldes korteritega

- Registreerimine. Püsiv sissekirjutus korteritesse ei ole võimalik, kuid ajutine registreerimine on võimalik 5 aastaks. Tõsi, mitte kõigis, vaid ainult nendes, millel on hotelli staatus.

Lapse võtmiseks elukohajärgsesse kooli või lasteaeda vaadatakse tema avaldus läbi kooli või lasteaia juurde kuuluvate püsiva sissekirjutusega majade elanike avalduste alusel.

Hetkel ei arvesta korterid olemasoleva taristu koormust ning läheduses asuvates lasteaedades, koolides ja kliinikutes, samuti autode parkimiskohti ei pruugi lihtsalt ruumi olla.

— Korterite kommunaalmaksed on võrreldes korterimääradega tõusva koefitsiendiga ja reeglina erinevad käibemaksumäära võrra. Arvudes on aritmeetika järgmine: veele +10%, soojusele +25%, elektrile +27% (keskmise tariifi alusel 2,5 rubla/kWh). Selle tulemusel kujuneb 100-ruutmeetrise korteri kuuüür 2-2,5 tuhande võrra kõrgemaks kui sarnase suurusega korteril.

— Korteri maks on kõrgem kui korterimaks ja on 0,5% korteri arvestuslikust maksumusest, korteri puhul 0,1%. Alates 1. jaanuarist 2015 hakatakse seda arvestama kinnistu katastriväärtuse alusel.

Mida otsida korteri ostmisel?

MICi uusehitiste osakonna juhataja Alexander Engeli sõnul kehtivad korterite segmendis kinnisvara valimisel samad reeglid, mis korteri valikul. Tähelepanu tuleks pöörata rajatise asukohale, ehituse kvaliteedile ja kiirusele. Soovitav on, et korterid asuksid Moskva piirkondades, mis on ostjate seas nõutud. Arenduspiirkond peaks olema hea transpordiga ligipääsetavusega (lähedus metroole, suuremad maanteed jne). Arendaja enda valikule tasub läheneda mitte vähem vastutustundlikult - peate uurima ettevõtte ajalugu, varem ellu viidud projekte ja ka ehitusprojekti dokumentatsiooni. On väga soovitav, et korterite müük toimuks vastavalt föderaalseadusele 214, mis täna kaitseb maksimaalselt aktsionäride õigusi.

ABI "MK"

Korterid (Venemaal) on ruumid, mis ei kuulu elamufondi, kuid millel on elamiseks vajalikud tingimused. Kortereid müüakse nii administratiivhoonetes kui ka hotellistaatusega hoonetes.

Globaalsel kinnisvaraturul on mitut tüüpi kortereid:

- toad korterhotellides - köögi ja köögitehnikaga toad, mis antakse üürile lühiajaliseks üüriks ja eeldavad hotelliteenuste olemasolu;

- korterid üürimajades - korterid, mis antakse üürile pikaajaliseks üüriks ja vajavad teenindust (toit, koristamine, valve jne);

- korterid korteriühistutes - korterid, mida saab kasutada kas omaniku enda elamiseks või võõrandada hotellipidaja haldamiseks;

- korterid multifunktsionaalsetes ja korterikompleksides, mida kasutatakse alalise elamise korteritena (valdav arv kortereid Venemaal).

Moskva kinnisvaraturule ilmub üha rohkem kortereid, kuid mitte kõik ostjad ei mõista täielikult, millised on sellise eluaseme omadused. Teenuse kvartirolog.ru spetsialistid rääkisid The Village'ile, mis on korterid, mille poolest need põhimõtteliselt korteritest erinevad ja mis on esialgsete säästude korral kasulikum hüpoteeki võtta.

Mis on korterid?

Korterid on juriidiliselt mitteeluruumid, mis on mõeldud ajutiseks elamiseks. Tavaliselt asuvad need kesklinna ümberehitatud hoonetes või uusehitistes, kus arendaja ei saanud või ei tahtnud saada elamuehitusluba. Sellised hooned registreeritakse tavaliselt mitteeluruumidena – hotelli-, kontori- või muul otstarbel. Hoone tüüp mõjutab kinnisvaramaksude suurust.

Kaasaegsed korterid ei jää reeglina maja haljastuse ja infrastruktuuri poolest alla elamutele. Kuid neid ostes tuleks tähelepanu pöörata sellele, kas selles majas ja teie korrusel asuvad ainult korterid või tuleb sinna ka bürood või isegi kaubanduspinda. Kõige mugavam variant on loomulikult korterid majas, kus müüakse ka kortereid.

Mitteeluruumide õiguslik seisund seab korteritele mitmeid piiranguid:

Te ei saa nende juures registreeruda – saate ainult ajutise registreeringu viieks aastaks koos pikendamisvõimalusega. Samal ajal saate koos lapsega kasutada piirkonna kliinikuid, haiglaid, koole ja lasteaedu.

Kui mõni teie naabritest teeb öö läbi müra, pole teil seaduslikku alust seda mõjutada.

Korterite kommunaalmaksed on 15–20% kõrgemad kui korterites - see erinevus tuleneb erinevatest linnatariifidest elu- ja mitteeluruumidele. Sama kehtib ka kinnisvaramaksu kohta: hotellitüüpi kinnisvara ja muu kinnisvara puhul, mis hõlmab enamikku kortereid, on see 0,5% ja büroopindade puhul 2%. Eraisikute korterimaks on 0,1% selle väärtusest, kui see ei ületa 10 miljonit rubla. Kallima kinnisvara määr on kõrgem ja võib ulatuda 2% -ni.

Arendaja ei ole kohustatud järgima elamispindadele mõeldud standardeid: insolatsiooni tase, infrastruktuuri arendamine jne. Tegelikult ei rikuta standardeid tavaliselt eriti, eriti kui kortereid on samas elamukompleksis.

Kuidas näeb välja Moskva korteriturg?

kuni 30% tuleb korterite ja korterite hinnavahe. Ühetoalised korterid on keskmiselt 15% soodsamad kui võrreldavad korterid, kahetoalised 20% soodsamad. Kesklinnast eemaldudes hinnavahe tavaliselt suureneb. Tõsi, mõned korterid on kallimad kui võrreldavad korterid.

umbes 50% korteritega elamukompleksid kuuluvad äriklassi, veidi alla 40% - eliitklassi, 10% - mugavusklassi.

2,3 miljonit rubla Moskva ringtee kõige odavamad korterid on hinnaga (16-ruutmeetrise pindalaga tuba Marfinis tarnimisega 2018. aasta lõpus). 2,4 miljoni rubla eest saate osta 25-ruutmeetrise korteri. m Vostotšnõi Birjuljovos, mis lubatakse valmida selle aasta lõpus.

Kui erinevad on korterite ja korterite hinnad?

Moskva piirkond

Korteri miinimumhind, miljon rubla.

Korterite miinimumhind, miljon rubla.

Sadovoyst kolmandale transpordiringile

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

Kolmanda transpordiringi lähedal

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

kolmandast transpordiringist Moskva ringteele

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Mis on kasulikum hüpoteeki võtta?

Oletame, et soovite osta kinnisvara kolmanda transpordiringi lähedal, mitte kaugemal kui kaks või kolm jaama Circle Line'ist 15-minutilise jalutuskäigu kaugusel metroojaamast. Kaaluge äriklassi elamukomplekse tarnega 2018. aastal ja valite ühetoalise korteri või korterid, mille pindala on umbes 40 ruutmeetrit. m. Keskmiselt maksab selline korter 9,1 miljonit rubla ja korterid - 7,8 miljonit rubla.

Oletame, et teil on sissemaksena 3 miljonit rubla, ülejäänud summa saab hüpoteeklaenule võtta 11,7% aastas (Vene Föderatsiooni keskpanga andmetel Moskvas 2017. aasta 1. kvartali keskmine hüpoteegi intressimäär ) 15 aastaks. Kohustusliku varakindlustuse maksumus on 0,15% (koguneb igal aastal tasumata jäägilt) aastas. Samal ajal on soovitav, et teie sissetulek oleks korteri ostmisel vähemalt 150 tuhat rubla ja korteri ostmisel 180 tuhat rubla: soovitav on, et igakuine hüpoteeklaenu makse ei ületaks 40%. teie sissetulekud.

Kui palju maksab hüpoteek?

Kulud

Korter, miljon rubla

Korterid, miljon rubla

Objekti maksumus

Esialgne tasu

Krediidi summa

Maksed kokku kogu laenuperioodi jooksul

Seega, kui korteri ja korteri esialgne hinnavahe on 1,3 miljonit rubla, on lõplik vahe hüpoteegiga 2,8 miljonit rubla.

Viimane uuendus: 10.10.2017

Ostan Moskvas maja. Lisaks tavakorteritele pakuvad nad ka teist tüüpi eluase - kortereid. Mis vahe on korteril ja korteril? Mis on elamiseks parem ja tulusam?

Kui vastate lühidalt ja üldiselt, siis keskmise pere alaliseks elukohaks on parem osta tavaline korter. Kasumlikum on osta kortereid kinnisvarainvesteeringuna - investeerida vabu vahendeid ja saada väikest stabiilset sissetulekut.

Kuid see on üldine. Tegelikult on kõik veidi keerulisem. Neile, kes soovivad süveneda, vaatame teemat üksikasjalikumalt.

Mida on parem ostuks valida – korter või korter – sõltub Ostja eesmärkidest ja võimalustest. Peamised erinevused nende kahe eluasemevormingu vahel on nende hind ja õiguslik staatus. Korterite hind on reeglina märgatavalt madalam kui samas piirkonnas asuval sarnase suurusega korteril (kui me just ei räägi luksuskorteritest büroo- ja hotellikomplekside osana). Ja korterite juriidiline staatus ei liigita neid üldse eluruumideks. Juriidiliselt on korterid ärikinnisvara. Ja just see staatus muutub paljuski ostu seisukohalt võrreldes traditsioonilise elamukinnisvaraga (sellest lähemalt allpool).

Esiteks tuleb selgitada, mis vahe on korteril ja korteril juriidilises mõttes ning mille poolest need tehniliselt erinevad.

Mis on korterid? Mille poolest need tavalisest korterist erinevad?

Väliselt on mõlemad linnaelamud. See tähendab ruumid, mis on füüsiliselt mõeldud inimestele elamiseks. Füüsiliselt, aga mitte juriidiliselt! Visuaalselt võib olla raske eristada tavalist korteritega elamut korteritega majast. Siin lõpevad nende sarnasused ja algavad nende erinevused.

Korterid kui elamispinna tüüp on tüüpilised vaid suurlinnadele, kus juba käib aktiivne ehitus. Sellistes linnades on reeglina territooriumide arendus üsna tihe (eriti kesklinnale lähemal) ja sinna ei ole alati võimalik uusi elamurajoone rajada. Maapuudus ja linnaehituslikud piirangud ei võimalda nendesse piirkondadesse ehitada mitme korteriga elamuid. Ja näiteks endise linnatööstusvööndi puhastamine elamuks (püsivate hoonete lammutamine, kommunikatsioonide ümberpaigutamine, maatüki staatuse muutmine) on liiga kulukas.

Kuid arendajad leidsid väljapääsu. Neile kruntidele hakati ehitama mitteeluhooneid ja müüma neid elamuna. Või olemasolevad haldus- ja tööstushooned ümber otstarbeks seada ja elamiskõlbulikuks muuta. Ehk siis juriidiliselt (dokumentide järgi) kuulub hoone äri- (mitteelu-)kinnisvara hulka, kuid tegelikult on selles olevad ruumid mõeldud elamiseks. Ja seadus lubab sellist kombinatsiooni.

Korteri mõiste on seadusega määratletud kui alalise elukoha ehitus-, sanitaar- ja tuletõkkestandarditele vastav ruum.

Korteri mõiste ei ole seaduses selgelt määratletud. Mainitakse vaid, et nende pindala peab olema vähemalt 40 ruutmeetrit, koosnema vähemalt kahest toast, köögist ja vannitoast (mis ei ole alati tõsi).

Selliseid ruume müüakse hoonetes, millel on hotelli, bürookeskuse või multifunktsionaalse kompleksi õiguslik staatus.

Korterite populaarsust eluasemetüübina seletab nende suhteliselt madal hind. Sama klassi korterite kohta. Miks on korterid odavamad kui korterid? Seda saab seletada lihtsalt – nende ehitamine on Arendaja enda jaoks tunduvalt odavam. Miks?

Kuidas valida uues majas korteri ostmisel Arendajat? Kvalitatiivsed ja kvantitatiivsed omadused – vaata seda märkust.

Kuna elamuehituse normid EI kehti ärikinnisvarale (sh korteritele). See tähendab, et te ei pruugi järgida tänapäevaseid eluaseme nõudeid, näiteks heliisolatsiooni, soojusisolatsiooni, ventilatsiooni, tuleohutuse, insolatsiooni (loomuliku valguse taseme), kauguse maanteedest ja tööstusrajatistest jms osas. Pealegi EI OLE Arendaja kohustatud varustama hooneid korteritega koos eluasemega kaasneva sotsiaalse infrastruktuuriga. See tähendab, et tal pole vaja ehitada koole, lasteaedu, polikliinikuid, ta ei pea muretsema tänavavalgustuse, parkimiskohtade, mänguväljakute, haljastuse jms pärast. Krundi lubatud kasutusviisi - elamuehituse sihtotstarbeks - ei ole vaja muuta.

Kõik see vähendab oluliselt Arendaja kulusid korteritega projekti elluviimisel ja annab seetõttu võimaluse müüa need korteritest palju odavamalt.

Vaatamata ebatavalisele eluasemevormingule on paljude ostjate jaoks määravaks teguriks hind. Ja tehnilised omadused (heli- ja soojusisolatsioon, ventilatsioon jne) võivad nende jaoks sellises seisukorras olla üsna rahuldavad. Ka sotsiaalsed objektid ei pruugi olla määrava tähtsusega. Ja korterite individuaalsed eelised (nende kohta lähemalt allpool) võivad kaaluda üles nende "mitteelukoha staatuse".

Näiteks Moskvas moodustab korterite osakaal eluaseme kogumüügist umbes veerandi (2016. aasta statistika on siin). Suur hulk selle formaadi ruume on koondunud Moskva linna rahvusvahelisse ärikeskusesse ning mitmetesse kontori-, äri- ja hotellikompleksidesse kogu pealinnas.

Tõsi, Moskva ei peegelda kogu Venemaa olukorda. Moskva on finants- ja halduskeskus, see on kapitali ja kõige kallima kinnisvara kontsentratsioon, see on show-äri staaride ja ajakirja Forbes elanike hangout. Seetõttu on nõudlus kinnisvara järele Moskvas spetsiifiline. Valikut korteri ja korteri vahel kaalume tavakodaniku positsioonist, kellel ei ole tehaseid, ajalehti ja laevu.

Kust alustada korteri ostmist? Esimesest sammust SAMM-SAMMULT JUHISED.

Korterite kui eluasemetüübi ostmise plussid ja miinused

Kuna me käsitleme kortereid ostmise kontekstis alternatiivina tavalise korteri ostmisele (sh ehitatavas majas), siis loetleme kordamööda nende eelised ja seejärel miinused võrreldes traditsioonilise eluasemetüübiga.

Korteri ostmise plussid (eelised):

1. Tuntav ostuhinna võit võrreldes sarnase klassi korteriga. Korterite ruutmeetri hind on ligikaudu 15 - 25% madalam.
2. Asukoht. Kortereid saab müüa seal, kus uut elamispinda üldse pole ja olemasolevad korterid on liiga kallid. Näiteks kesklinnas, ajalooliselt mainekates paikades, äripiirkondades ning kontori- ja hotellikompleksides. Võimalik lähedus põhitöökohale.
3. Tasuta arhitektuur ja mittestandardsed paigutused. Näiteks “loft” stiil iseloomulike kõrgete lagede, suurte vaheseinteta tubade ja tohutute maast laeni akendega. Kuni eksootikani - poolkorrused, teine ​​valgus (kahe valgustusega saal), terrassid talveaedade ja isegi kaminatega.
4. Siin on palju lihtsam kui korteris ruumide ümberehitust kooskõlastada ja oma kodu veelgi omanäolisemaks muuta. Erinevalt traditsioonilisest elamufondist, kus on palju ümberehituse keelde ja piiranguid, on korterid ideaalne platvorm erinevate disainilahenduste elluviimiseks. Piirangud kehtivad ainult hoone konstruktsiooni terviklikkusele – sambaid ja lagesid puudutada ei tohi.
5. Sageli rajavad arendajad elanikele parklaid (ka maa-aluseid) ja korrastavad korterikompleksi ümbrust. Kuigi nad ei pea seda tegema (vastavalt eeskirjadele), õigustab see ennast turunduseesmärkidel.
6. Korteritega kaasas on ka hotellile omased teenused. Näiteks kompleksi administreerimine, fuajees vastuvõtt ja ooteala, uksehoidjad ja valve, põrandahooldus, tubade koristamine, triikimine jne. Otse korterkompleksi territooriumil on võimalikud ka lisateenindusvõimalused: spaakeskused, kohvikud ja restoranid, kauplused, apteegid, spordisaalid, pangakontorid, ilusalongid jne;
7. Äriringkondade ja loominguliste noorte seas (eriti Moskvas) on selle eluasemevormingu jaoks moes.
8. Korteri omanik saab selle välja üürida läbi haldusfirma, muretsemata üürniku leidmise ja oma elukoha jälgimise pärast. Ja arvestades ostuhinda ja üürimaksumust, on see tulusam investeering kui sarnane toiming korteriga.

Ostja jaoks on kuulutuses parimates värvides kirjeldatud kõik korteri positiivsed küljed ja eelised. Kuid nad üritavad mitte reklaamida seda, mis võib Ostjat häirida. Kuid sellise "mitteelamukinnisvara" tulevane omanik peaks olema valmis selleks, mis on varjatud.

Tagatisraha või ettemaks - millist ettemaksu vormi kasutatakse korterite ostu-müügi tehingutes? Vaata linki sõnastikust.

Korteri ostmise miinused (miinused):

1. Ehitusjärgus korterite ostmisel EI sõlmi Ostja omakapitali osaluslepingut (EPA), EI OLE aktsionär ega allu föderaalseaduse nr 214 kaitsele. See tähendab muuhulgas seda, et arendaja ei kindlusta oma vastutust (kui ehitus seisma jääb, siis ei saa te midagi) ning arendajalt ei ole võimalik sisse nõuda sunniraha ja hüvitist maja hilinenud üleandmise ja ehitamise eest. defektid ruumides.
2. Alalise registreerimise võimatus ("mitteelukoha" õigusliku staatuse tõttu). Korterite puhul on võimalik ainult ajutine registreerimine (kuni 5 aastat, pikendamisvõimalusega) ja siis ainult juhul, kui sellel kinnistul on hotellikompleksi staatus.
3. Elamute ehitusstandarditele mittevastavuse tõttu on võimalikud tehnilised probleemid ruumide heli- ja soojusisolatsiooniga, insolatsiooniga jne. Lasteaedu, koole ja polikliinikuid ei ehitata korterielanikele, nad peavad lootma ainult iseendale ja ümbritsevatele tasulistele teenustele.
4. Suurenenud kommunaalmaksed (mitteeluruumide määradega, ilma soodustusteta). Eriti kütte ja sooja vee jaoks. Pluss maksed fondivalitsejale lisateenuste eest.
5. Kinnisvara omandi maksumäära tõstmine. Korterite kinnisvaramaks jääb vahemikku 0,5% kuni 2% katastriväärtusest (korterite puhul 0,1%). Tõsi, mitteeluruumide enda katastriväärtus on tavaliselt eluruumi omast märgatavalt madalam.
6. Rasedus- ja sünnituskapitali ja muid riigipoolseid eluasemetoetusi korterite ostmiseks kasutada on võimatu.
7. Korteri ostmiseks hüpoteegi võtmine on keerulisem kui korteri omandamiseks. Paljud pangad tõstavad selliste laenude intressimäära või keelduvad neist üldse.
8. Korterite ostmisel maksusoodustuste (isiku tulumaksu tagastus) kasutamise võimatus.
9. Korterelamutel ei kehti kaasasustamise reeglid. Kui keegi ehitab näiteks naabertuppa muusikastuudio, loomebüroo või hasartmänguklubi, siis pole naabritel seaduslikku alust seda peatada. Lõppude lõpuks on see ametlikult mitteeluruum.
10. Korteriomanikel on võimatu luua HOA-d hoone ühiseks haldamiseks.

Mõned neist puudustest võidakse lähitulevikus kõrvaldada. 2017. aastal tehti ettepanekuid korteritega seotud seadusandluse muutmiseks (vt siit). Tehakse ettepanek muuta korterid uut tüüpi elamuteks ja kinnistada nende õiguslik seisund õigusaktidesse. Eelkõige tehakse ettepanek lubada seal alaline registreerimine.

Lisaks kompenseerib suurenenud korterite ülalpidamiskulud (kinnisvaramaksud ja üür) enam kui nende vähenenud maksumus. Ka umbkaudsed arvutused näitavad, et ostult säästetud raha katab tulevase hoolduse “enammakse” aastakümneteks.

Mis puudutab laenu andmist mitteeluruumide ostmiseks, siis alates 2016. aastast on Eluasemelaenu Agentuur (AHML) käivitanud programmi korterite ostmiseks laenu väljastamiseks (vt siit).

Pärast omandiõiguse registreerimist saab korteri omanik sellega edaspidi teha kõik samad tehingud, mis tavakorteriga (kinkida, pärandada, müüa). Kuigi ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõttes on kirjas “mitteeluruum”.

Mis alused võivad olla korteri ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamisel?

Kes ostab kortereid?


Näiteks Moskvas ostavad kortereid tavaliselt need, kellel on juba püsiva sissekirjutusega eluase. Seejärel kasutatakse neid teise korpusena ("füüsiliseks kohalolekuks") - mugavam asukoht, mugav paigutus ja maineka staatus (kui see on kallis kompleks).

Korterite omanikeks on nii moskvalased ise kui ka külaskäivad ärimehed (sh välismaised ekspatsid), kellele see formaat on samuti väga mugav. Seda nimetatakse ka "jopekorteriks", rõhutades sellega selle ärilist eesmärki. Sellised ärikorterid ei ole väga sobivad kogu perele (eriti kui pere on suur ja lastega), kuid need sobivad suurepäraselt eraldatud elamiseks ja erinevateks kohtumisteks (äriliseks ja mitte nii...).

Kortereid ostavad ka loomeinimesed, kes on harjunud mõtlema väljaspool kasti ja elama ebatavaliselt. Neid ruume saavad nad kasutada samaaegselt stuudio, koosoleku- ja peoruumina, töökojana, puhkealana, oma tööde panipaigana, isikliku esindusena, magamistoana, riietusruumina ja kõige muuna, mis neile pähe tuleb. Õnneks võimaldab “mitteelukoha” staatus seal teha, mida tahad.

Ja loomulikult võtavad kortereid need, kes otsustavad oma vaba raha kinnisvarasse investeerida. Seejärel üüritakse need välja sama klassi korterite üürihinnaga võrreldavate hindadega. Ja kuna ostuhind oli oluliselt madalam, oli ärikasu korteritesse investeerimisest suurem kui tavakorterites.

Korteri ostu-müügitehingu koostamise reeglid vaata interaktiivselt kaardil SAMM-SAMMULT JUHEND (avaneb hüpikaknas).