¿En qué casos se suben los alquileres? El propietario aumenta el alquiler unilateralmente. ¿Cómo ayudar a un inquilino? (Tkachenko G.) Cómo informar a los inquilinos sobre un aumento de alquiler

En la legislación civil actual, las condiciones para celebrar un contrato de arrendamiento están escasamente detalladas. En este sentido, los inquilinos que no son muy conocedores desde el punto de vista legal se encuentran a menudo rehenes de las condiciones impuestas por los propietarios. Por ejemplo, disposiciones sobre la posibilidad de aumentar los alquileres unilateralmente. Sin embargo, la situación puede revertirse fácilmente. Para ello, el inquilino debe leer atentamente el contrato de arrendamiento propuesto y tomarse el tiempo para ponerse de acuerdo con el propietario y anotar las condiciones “necesarias”.

Aumento unilateral del alquiler

En virtud del principio de libertad de contratación, sus términos se determinan a discreción de las partes, salvo en los casos en que el contenido de la condición pertinente esté prescrito por la ley u otros actos jurídicos (,). En base a esto, sólo las condiciones expresamente especificadas en el contrato para aumentar el alquiler son motivo para su aumento legal (por ejemplo, si se establece que " El arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de cambios en el costo de las facturas de servicios públicos.", "el monto del alquiler está sujeto a indexación no más de una vez al año y no más del 1%"). Por supuesto, es beneficioso para cualquier inquilino que, según los términos del contrato, el pago por la propiedad arrendada sea una cantidad constante y no esté sujeto a indexación (es decir, que el contrato especifique una cantidad fija de alquiler y (no se estipula la posibilidad de aumentarlo o se indica directamente que el monto del alquiler no está sujeto a cambios). Sin embargo, no todos los propietarios estarán de acuerdo con tal redacción. El costo de las facturas de servicios públicos aumenta, el precio de mercado de los bienes raíces cambios de propiedad, comunicaciones y otros equipos se desgastan y deben ser reemplazados... Todo esto puede provocar un aumento del alquiler.

En la mayoría de los casos, el alquiler mensual consta de una cantidad base y una cantidad variable. La parte base puede cambiar si cambia la situación en el mercado inmobiliario. Además, algunos acuerdos prevén la indexación anual de la parte básica del alquiler en una cantidad específica (por ejemplo, en mil rublos; en un 2%) o en el valor del índice de precios al consumidor (tasa de inflación). El valor variable incluye pagos de servicios públicos y operativos. En la mayoría de los casos, el acuerdo estipula que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de cambios en el monto de los pagos operativos y de servicios públicos por parte de las organizaciones proveedoras y operativas.

La directora general adjunta de VTB Arena Park compartió el modelo de alquiler que le parece el más óptimo. "Necesitamos alejarnos de los importes de alquiler constantes y variables", dice Anastasia. En su opinión, es mucho mejor especificar en el contrato el monto del alquiler como fórmula e indicar la posibilidad (o imposibilidad) y el procedimiento de indexación de cada uno de sus componentes. Por ejemplo, " El alquiler mensual consiste en la tarifa base, que es de 20 mil rublos. y es inmutable; el costo de depreciación de la propiedad, que es igual a 2 mil rublos. y puede ser revisado por acuerdo de las partes; pago de facturas de servicios públicos, que se cobran de acuerdo con la tarifa establecida por las organizaciones proveedoras de recursos"Entonces, si uno de los elementos del alquiler es una tarifa por el mantenimiento y reparación del edificio y las áreas comunes, entonces el propietario ya no podrá aumentar el alquiler, citando el hecho de que necesita reparar un ascensor averiado. o vertedero de basura.

Sin embargo, si el propietario aumenta el alquiler y el inquilino no está de acuerdo con esta decisión, puede apelarla ante los tribunales. La práctica demuestra que los tribunales suelen ponerse del lado de los inquilinos, pero el factor decisivo serán los términos y condiciones especificados en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento no prevé la posibilidad de cambiar unilateralmente el importe del alquiler en relación con el establecimiento del valor de mercado del alquiler, el arrendador no tiene derecho a exigir el pago del nuevo importe. Esto se aplica incluso a los casos en los que los precios de alquiler vigentes en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento eran extremadamente bajos y no reflejaban la situación real del mercado inmobiliario ().

Algunas partes, por el contrario, prevén en los contratos la posibilidad de aumentar unilateralmente el alquiler en función de cambios en la situación del mercado. Al mismo tiempo, si no se especifica el monto exacto del cambio, puede surgir una disputa entre el inquilino y el arrendador. Y entonces ni siquiera una conclusión sobre un aumento de precio ayudará. "Si el inquilino acude a los tribunales, naturalmente traerá allí el informe de tasación que le conviene. Y el arrendador, por su parte, también traerá un informe de tasación que le sea "favorable". Lo más probable es que el tribunal ordene su propio examen, que luego será realizado por otra persona. Entonces querrá discutir. ¿A qué llegaremos?" – Anastasia Pomelova está indignada. Para evitar disputas tan agotadoras e inútiles, es mucho más razonable prever en el contrato de arrendamiento una tasa fija a la que pueda aumentar el alquiler (por ejemplo, un 5% o la tasa de refinanciación del Banco de Rusia).

Si surge tal disputa, el inquilino debe demostrar que el propietario abusó de su derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler. Si el tribunal determina que el pago ha aumentado desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio del mercado pagadas por el alquiler de una propiedad similar en un área determinada durante el período correspondiente, y las ha excedido significativamente, entonces, basándose en esto, el tribunal debe denegar cobrar el alquiler en la medida que exceda dichas tarifas promedio del mercado (p. 22 Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 No. 73 "").

Además, tiene sentido definir claramente el procedimiento para aumentar dichas tarifas. Por ejemplo, prever que si el arrendador modifica el importe del alquiler, éste estará obligado a enviar al inquilino una notificación firmada por la persona adecuada. Algunas partes incluso indican el método (carta certificada con acuse de recibo, telegrama, mano) y el plazo para enviarlo. Hasta que se cumplan las condiciones anteriores, el importe del alquiler se considera sin cambios. Si las partes acuden a los tribunales, es necesario establecer el hecho de enviar la notificación especificada al inquilino, el método y el plazo de su envío. Al inquilino no se le puede cobrar una multa (pena) por el tiempo durante el cual continuó pagando la propiedad arrendada al precio anterior si no recibió el aviso o lo recibió en forma inadecuada ().

Recomendamos especificar en el contrato de arrendamiento la obligación de las partes, en caso de aumento en el monto del alquiler, de celebrar un contrato adicional por escrito. Según , los ciudadanos y las personas jurídicas son libres de celebrar un acuerdo; No se permite la coerción para celebrar un contrato. Esto significa que si existe tal condición, nadie podrá obligarlo a celebrar un acuerdo adicional y, sin su celebración, a pagar un alquiler más alto. Esta posición también la comparten los tribunales, por ejemplo, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia.

En cuanto a la frecuencia de los cambios en el monto del alquiler, si, de acuerdo con la ley o el acuerdo, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (), entonces, en esencia, ya no puede realizar dicho cambio. de una vez al año (cláusula 21 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de noviembre de 2011 No. 73 "").

No se debe pensar que la inclusión en el contrato de una condición que establezca que el alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes en relación con determinadas circunstancias signifique un cambio obligatorio en el alquiler en el futuro. Esta condición está sujeta al principio de libertad de contrato (), que presupone un acuerdo sin coerción alguna entre las partes de la transacción sobre el cambio de obligaciones (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Novosibirsk de 28 de mayo de 2014 en el caso No. A45- 5936/2014).

OPINIÓN

Ekaterina Orlova, directora de Consultoría y Desarrollo Inmobiliario de Orlova:

"La base para mantener sin cambios los acuerdos originales sobre el alquiler es una descripción precisa del objeto del contrato de arrendamiento y las sanciones. Para ello, recomiendo enumerar en el contrato de arrendamiento todos los bienes muebles ubicados en el apartamento, así como especificar a costa de quién Se eliminarán los defectos en esta propiedad que surgieron sin culpa del inquilino. Los servicios públicos se describen de manera similar (es posible indicar los detalles de los contratos con organizaciones de suministro de recursos). Además, indique que es posible cambiar los términos del contrato con un acuerdo escrito de las partes. En el apartado "responsabilidad de las partes" es importante prestar atención a la responsabilidad del arrendador en caso de rescisión anticipada del contrato por iniciativa suya."

Pago bajo nuevas condiciones.

CONSEJO

Puede ver un modelo de formulario de contrato de arrendamiento en el sistema GARANT. Para hacer esto, ingrese “contrato de arrendamiento” en la búsqueda básica y seleccione “Documentar formularios”.

Si, después de recibir una notificación del propietario sobre un aumento en el alquiler, el inquilino comienza a pagar la nueva tarifa, esto significará su consentimiento y será casi imposible impugnar el nuevo precio del alquiler en el futuro. El hecho es que la notificación enviada por el arrendador se equiparará a una oferta: una oferta dirigida a una o varias personas específicas, que es bastante específica y expresa la intención de la persona que la hizo de considerarse que ha celebrado un acuerdo. con el destinatario que aceptará la oferta (). El acuerdo con su aceptación se llama aceptación (). Cuando, dentro del plazo establecido por el arrendador, se toman medidas para cumplir los términos del contrato especificado en la oferta (incluido el pago del monto del alquiler correspondiente), el arrendatario acepta (acepta) la oferta (). Además, si se modifica el contrato de arrendamiento (es decir, se aumenta el alquiler), las obligaciones de las partes permanecen sin cambios (). Así, al realizar el pago teniendo en cuenta el aumento del importe del alquiler, el inquilino acepta los términos del acuerdo propuesto por el arrendador en términos de aumentar el coste del alquiler (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo de 30 de junio de 2014 en el caso N° A27-4911/2014).

Además, no recomendamos dejar de pagar por completo el inmueble alquilado, ya que la demora en el pago conlleva la imposición de una sanción (sanción). Según , el inquilino está obligado a pagar puntualmente los derechos por el uso del inmueble. No hay excepciones a esta regla en los casos de un aumento irrazonable y, en opinión del inquilino, ilegal en el monto del alquiler. Las obligaciones deben cumplirse adecuadamente de acuerdo con los términos del contrato, los requisitos de la ley y otros actos jurídicos (). No se permite la negativa unilateral a cumplir obligaciones (). Un acuerdo o ley puede prever una suma de dinero que el deudor está obligado a pagar al acreedor en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de la obligación, en particular, en caso de retraso en el cumplimiento (). Por lo tanto, si deja de pagar el alquiler, el tribunal puede obligarlo a pagar una multa (multas) (sentencia del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo de 30 de junio de 2014 en el caso No. A27-4911/2014).

OPINIÓN

Anastasia Pomelova, directora general adjunta de VTB Arena Park:

"Cuanto más detalladamente se especifique en el contrato de arrendamiento el mecanismo mediante el cual se calcula el alquiler, así como otras relaciones con la contraparte, mayores serán las posibilidades de evitar decisiones unilaterales por parte de los arrendadores. Esto significa que habrá "No hay disputas irresolubles. Creo que esta es la única manera que permite al inquilino mantener relaciones normales de sociedad con el propietario."

Es obvio que es imposible obligar a una persona a celebrar un acuerdo bajo determinadas condiciones. Sin embargo, si el propietario no está menos interesado en alquilar su casa que el inquilino en alquilarla, entonces es muy posible discutir los términos del futuro contrato y, mediante negociaciones y concesiones conjuntas, llegar a disposiciones que convengan a ambas partes. E incluso si las partes pierden una cierta cantidad de dinero, obtendrán tranquilidad y confianza de que, en caso de conflicto, podrán acudir a los tribunales y defender sus derechos sobre la propiedad arrendada.

Todo inquilino corre el riesgo de encontrarse en una situación en la que el propietario aumente el alquiler. No siempre está claro cómo actuar correctamente en tal caso y cómo debe comportarse el inquilino. En este artículo te contamos en detalle qué debe hacer un inquilino en esta situación y cómo evitar el desalojo.

○ Suben el alquiler, el piso se alquila sin contrato.

Si al mudarse a un apartamento alquilado no se redactó un contrato escrito, esto da cierta libertad a cada parte de la transacción. Por tanto, el arrendador tiene derecho no sólo a aumentar el alquiler, sino también a cambiar el momento de su pago. Si en tal situación surgen disputas, sólo es posible llegar a un acuerdo mediante negociaciones, porque el propietario del apartamento puede desalojarlo si se niega.

○ Aumentan el alquiler, el apartamento se alquila bajo contrato.

✔ Incremento de pago unilateral.

Si en el contrato no se especifica la posibilidad de aumento, el propietario no puede aumentarlo sin el consentimiento del arrendador.

• “A menos que se establezca lo contrario en el contrato, el monto del alquiler podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos previstos en el contrato, pero no más de una vez al año. La ley puede prever otras condiciones mínimas para la revisión del importe del alquiler para determinados tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de determinados tipos de bienes (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia)".

Sin embargo, hay que tener en cuenta que en este caso también existen restricciones para el arrendador. Así, si el contrato establece que el pago se realizará en moneda fuerte, el propietario no puede establecer el procedimiento de pago en base a otras condiciones.

En este caso, el inquilino tiene derecho a rechazar dicho aumento y esto no será motivo de rescisión del contrato.

✔ ¿Cómo puede un propietario aumentar el pago?

Legalmente y si existe acuerdo celebrado, el propietario puede incrementar el alquiler de alguna de las siguientes formas:

1. Obtener el consentimiento del inquilino y formalizar por escrito el acuerdo alcanzado. La peculiaridad de este método es la necesidad de obtener el consentimiento, sin el cual es imposible redactar un documento que regule los cambios en el pago.
2. Prever en el acuerdo a su celebración la posibilidad de un aumento unilateral a partir de una fecha determinada. En este caso, no se requiere el consentimiento del inquilino, pero sí es necesario enviarle un aviso de los cambios previstos en el pago. En este caso, el aviso deberá indicar después de qué plazo se considerará modificado el monto del pago. Si omite este punto, la talla se considerará cambiada desde el momento en que se reciba la notificación.
3. Incluir en el contrato una cláusula relativa a un aumento automático de las tarifas después de un año calendario de alquiler. No es necesario notificar al inquilino aquí, pero la condición debe formularse lo más claramente posible.

Si el inquilino no está de acuerdo con dicho aumento, puede impugnarlo presentando un reclamo ante el tribunal. La negativa a aumentar no puede ser motivo de desalojo.

○ Cómo protegerse del aumento salarial.

Para evitar subidas de alquiler, el inquilino debe leer atentamente todas las cláusulas del contrato al firmarlo. También es importante discutir cualquier tema controvertido que pueda causar conflictos en el futuro.

Pero hay que tener en cuenta que si el contrato no indica la posibilidad de cambiar el importe del alquiler, el arrendador no tiene derecho a aumentarlo sin el consentimiento del inquilino. Si el propietario aún insiste, en este caso puede proteger sus derechos presentando un reclamo para invalidar los cambios en el pago en el acuerdo. En este caso, es necesario adjuntar impugnación al informe de valor de mercado elaborado por el arrendador.

Sin embargo, uno debe estar preparado para el hecho de que si se reconoce la realidad de los cambios en el valor de mercado, se cumplirá el requisito de un aumento en el pago.

○ El arrendador desaloja por negarse a aumentar el alquiler.

El propietario del apartamento puede hacerlo sin permiso sólo en ausencia de un contrato de alquiler. Si hay acuerdo, sólo el empleador puede rescindirlo anticipadamente. El propietario deberá ponerse en contacto con las autoridades judiciales para ello. Por lo tanto, la negativa a pagar una gran cantidad no puede considerarse motivo de rescisión del contrato y desalojo del apartamento sin una decisión judicial adecuada.

El empleador también puede acudir a los tribunales por incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones estipuladas en el contrato.

Por lo tanto, se debe tener sumo cuidado y precaución al celebrar un contrato de arrendamiento. En este caso, es especialmente importante tener en cuenta la capacidad del propietario para aumentar el alquiler.

Cualquier tipo de servicio o producto tiene su propio precio, y esto también ocurre con el alquiler de un piso. Cuando se habla de alquiler, el propietario te indica el precio del apartamento, el cual debes pagar mensualmente. ¿Podría esto significar que el importe ya es definitivo y no se puede modificar? ¿O puede haber matices en los que el arrendador pueda exigirle una cantidad mayor?
Lo primero que hay que mencionar es el pago fijo, que se especifica en el propio contrato. El documento firmado debe contener información sobre el monto y el período durante el cual el propietario de este apartamento no tiene derecho a cambiar el monto especificado.
Surge la pregunta: ¿por qué el propietario del apartamento de repente puede exigir pagar más? La respuesta es realmente sencilla. Te parece que si lo deseas, puedes mudarte fácilmente a otro apartamento con un alquiler que te convenga. Los inquilinos a menudo se quejan, pero para no buscar otro apartamento y no molestarse en mudarse, hacen concesiones y aceptan subir el precio. Sabiendo esto, algunos propietarios bajan deliberadamente el precio desde el principio para subirlo más tarde, cuando el inquilino ya ha aceptado las condiciones anteriores.
Alquilar un piso a través de un conocido es una opción muy atractiva, los precios son increíblemente bajos y todo parece ir bien. Pero esto no significa que si un amigo tiene problemas o necesita dinero, no aumentará el precio del apartamento. En tal situación, usted mismo se sentirá incómodo si se trata de un amigo. A menudo, los propietarios lo ponen en una posición incómoda para que usted pague más y se sienta igual.
También existe un concepto no legal como el desgaste de un apartamento. No puede ser que el inquilino haya vivido mucho tiempo en el piso y la condición siga siendo la misma. Todo se desgasta y requiere reparación, el desgaste de las cosas es irreversible.
Si tomamos, por ejemplo, el coste de una lámpara rota, que se puede compensar, y el coste del papel pintado, que se puede despegar, entonces la cantidad aquí es inconmensurable. Normalmente todos estos detalles están incluidos en el precio del alquiler.
La cuestión de elegir un apartamento debe tomarse muy en serio; debe revisar cuidadosamente todos los documentos, contactar sólo con personas confiables o encontrar una agencia que lo ayude a completar la transacción. Confía sólo en ti mismo y no escuches a extraños. Cuando una persona tiene dinero, todos se esfuerzan por sacar provecho e interferir en todo, por lo que no se puede confiar en todos. Es importante prestar atención inicialmente al coste del alquiler para que no surjan problemas en el futuro. También hay que tener mucho cuidado a la hora de redactar el contrato, todos los puntos deben estar claramente definidos en él. No puedes dejarte engañar, si eres demasiado crédulo, es mejor utilizar los servicios de agentes, ya que ellos harán todo por ti: redactarán un acuerdo y no permitirán engaños.

No es ningún secreto que para muchos nuevos emprendedores el alquiler se convierte en uno de los gastos más importantes. Ya sea una oficina, almacén, local comercial o industrial. Para aumentar la eficiencia de su propio negocio, tiene sentido intentar reducir el coste del alquiler. Es casi imposible hacer esto sin conocimientos especiales, por lo que a continuación encontrará algunos consejos que seguramente le ayudarán a lograr el éxito.

Por cierto, ya hemos escrito artículos sobre eso y. Pasemos ahora a las reducciones de alquiler.

1. Concluir un acuerdo mutuamente beneficioso

El objeto del acuerdo no puede ser necesariamente únicamente un arrendamiento. El beneficio para el arrendador puede incluir beneficios intangibles. Por ejemplo, si es propietario de un gran hotel y alquila un local para un gimnasio en su territorio, entonces el pago puede ser para recibir invitados. En este caso, ni el huésped ni el propietario del hotel le deberán nada al inquilino. Muchos se preguntarán, ¿en qué beneficia esto al propietario? Es sencillo. Ofrece a sus clientes servicios adicionales sin gastar casi dinero en ello.

1. Presta atención a las zonas industriales y ociosas.

El objetivo aquí es conseguir una buena habitación a bajo precio. No es un hecho que las ganancias allí sean altas, pero el alquiler es mucho menor. ¿Qué puedes hacer en este caso? Ofrecer al propietario del espacio inactivo hacerse cargo de parte de sus costes. Se refiere a fondos para pagar facturas de luz, agua y electricidad. Además, puede realizar reparaciones por su cuenta. Por lo tanto, tanto el propietario recibirá un beneficio adicional como el inquilino recibirá un beneficio indudable.

1. La alternativa es el motor de las negociaciones

Para provocar que el propietario reduzca el precio del alquiler, no es necesario actuar mediante la persuasión, sino mediante acciones. Se puede utilizar el conocimiento del coste medio en el mercado. Otra gran opción sería disponer de un local alternativo. Debe informarle al propietario que el inquilino potencial tiene otras oficinas en mente. Pero es muy importante influir muy sutilmente en el propietario del local. El chantaje no ayudará en estos asuntos. Tener una alternativa para el inquilino será una estupenda forma de encontrar el local más rentable.

1. Infórmese sobre los deseos del propietario.

El coste del alquiler no es el único factor importante para el propietario del local. Para entablar negociaciones de precios con él, conviene averiguar qué es realmente importante para él. Hay muchas opciones aquí. Aquí están los más populares:

• puntualidad de los pagos;
• duración del alquiler;
• la posibilidad de pagar el alquiler con varios meses de antelación;
• realizar reparaciones por cuenta del inquilino;
• Uso de muebles y equipos propios.

Muchos consideran que estos factores son insignificantes, pero de hecho resulta que cumplir con al menos algunos requisitos de la lista reducirá significativamente el precio (a veces el costo final puede reducirse incluso en un 40%).

1. ¡No pagues el local, cuida el local!

Para muchos, esta idea parece absurda. De hecho, puede que realmente funcione. Puede que lleve un poco más de tiempo encontrar una opción adecuada. Hay muchos ejemplos. A veces, los empresarios se van por un tiempo a otro país o ciudad y el espacio comercial queda sin utilizar. Al mismo tiempo, el pago de la electricidad, el impuesto a la propiedad, el sistema de alarma, etc., todo esto recae sobre los hombros del propietario. Para muchos de ellos, en este caso es mucho más rentable traspasar sus obligaciones a otra persona. A menudo no hay tiempo para buscar a quienes también pagarían por ello. En esos momentos aparecen inquilinos emprendedores que consiguen excelentes locales. A veces también les pagan más por esto.

1. Trabajar con las personas adecuadas

Si una persona sabe cómo establecer relaciones comerciales correctamente, podrá acordar fácilmente la prestación de servicios. Al mismo tiempo, será beneficioso para ambas partes al mismo tiempo. ¿Parece esto imposible? Éste es sólo un ejemplo de dicha interacción. Un gran holding necesita su propio estudio web. Se le asigna una habitación. Al mismo tiempo, no es necesario trabajar dentro de la empresa con mucha frecuencia. Este tipo de interacción es una excelente alternativa para el inquilino y el propietario.

1. Mostramos dureza

Si ningún método o persuasión funciona, puedes pasar a tácticas más agresivas. En este caso nos referimos a ser quisquillosos con el local y su estado. Esta estrategia se utiliza mejor en las primeras etapas. Pueden entrar en juego pequeñas cosas completamente diferentes. Aquí hay unos ejemplos:

• falta de internet;
• las ventanas salen por el lado equivocado;
• falta de estacionamiento o estacionamiento cercano;
• Mal estado del local (es necesario hacer reparaciones).

Pero aquí es muy importante tener en cuenta el factor psicológico. No puedes doblarlo. Vale la pena seguir la reacción del propietario. No debemos olvidar que después de concluir el contrato, aún será necesario trabajar con él.

1. Características comerciales como factor en la reducción de los costos de alquiler

Al hablar con el propietario, puede recurrir al uso de argumentos adicionales:

• Baja rentabilidad

Si la tienda inaugural tiene un nivel de margen bajo, entonces la ganancia en sí no será grande. Para un propietario, este puede ser un argumento de peso a la hora de tomar una decisión.

• La crisis no perdona a nadie

No estaría de más mencionar la situación de crisis que vive el país. Vale la pena acumular argumentos y dar cifras reales sobre la caída del valor del rublo frente a las monedas extranjeras. Los bienes importados en Rusia se han vuelto significativamente más caros. Como resultado, la demanda de ellos ha disminuido, lo que reduce la capacidad del empresario para obtener grandes beneficios.

• Hablar significa hacer

Si un empresario habla de rescindir el contrato lo antes posible, debe demostrar claramente que está dispuesto a hacerlo. La presencia de la carta correspondiente será una excelente motivación para que el propietario reconsidere sus requisitos.

Mucha gente trata los consejos "anónimos" con gran desconfianza, considerándolos sólo una parte teórica del problema. Por eso, a continuación encontrará algunas opiniones de personas familiarizadas con el aspecto práctico de las relaciones de alquiler.

Sergey Abdulmanov, Dmitry Kibkalo y Dmitry Borisov

Fundadores y directores de la empresa Mosigra, autores del libro. Han abierto muchos puntos de venta y saben cómo negociar con los propietarios como nadie. Hablaron de esto en su libro y escribiremos sus recomendaciones a continuación.

¡La negociación siempre es apropiada! Este es uno de los principios básicos de cualquier negocio. “¡Si no regateas, quítate las manos! Figuradamente." No aceptan dinero por preguntar. Si cada uno paga siempre lo que pide, no le quedará absolutamente nada. Casi cualquier oferta implica que la persona está dispuesta a ceder al menos un poco en el precio.

1. Consideremos, por ejemplo, una habitación por 500 rublos. por mes. Pero entendemos que más de 250 tr. no podemos pagarlo. Por eso, damos respuesta a la propuesta: “Chicos, les damos 250 tr. ¿Y pasaremos mañana? Y esto es una alegría para todos, porque es mejor tener un inquilino que pague al menos algo ahora que no tener a nadie. Es cierto que pueden decir: “¡De acuerdo! Pero si encontramos un inquilino que sea más caro, entonces te mudas”. Aún así vale la pena intentarlo, porque la habitación puede permanecer así durante años y nadie la alquilará.

2. ¡Negocie temprano! Cada año, o incluso con mayor frecuencia, el inquilino intenta aumentar el alquiler al menos un 10%. ¡Siempre así! Nos dimos cuenta de este patrón y un par de semanas antes enviamos una solicitud para reducir el alquiler. Como resultado, en el peor de los casos el precio sigue siendo el mismo, en el mejor de los casos el precio disminuye.

Alexei Baranov

El Director General de la empresa Retail Relations tiene una amplia experiencia en el negocio minorista, concretamente en la industria de la moda. Esto es lo que piensa sobre la reducción de los alquileres.

Para que la comunicación con el propietario sea eficaz, es importante entender cómo se fijan los precios en los centros comerciales. Todos ellos establecen su propia tasa de rendimiento, lo que ayuda a predecir el período de recuperación del objeto. Podrían ser 5, 7 o 10 años.

Al elaborar su propio plan de negocios, las tiendas prestan atención a los siguientes factores:

• atractivo de la ubicación;
• el monto de la inversión y las condiciones bajo las cuales fueron atraídos por el proyecto;
• infraestructura favorable de la zona;
• nivel de tránsito peatonal.

Cuantos más factores positivos, más rápido se amortizará el proyecto debido a las mayores tarifas de alquiler.

Cualquier promotor tiene un corredor de precios de alquiler más allá del cual no le resultará rentable ir. Al iniciar negociaciones, los propietarios de los centros comerciales suelen indicar el precio más alto. Reducirlo no es fácil para los minoristas. Y, sin embargo, es posible hacer esto. Debes seguir el siguiente plan:

1. Primero es necesario estudiar las áreas de trabajo de los inquilinos existentes. Es importante que la tienda encaje armoniosamente en su lista.
2. Debe elegir un centro comercial donde los inquilinos quieran ver. En última instancia, esto reducirá significativamente los costes de alquiler. De lo contrario, será casi imposible hacerlo.

Inmediatamente surge la pregunta: cómo volverse atractivo para un propietario? Es necesario influir en él utilizando los siguientes métodos:

• Es importante convencer al propietario de que el empresario ofrece un servicio o producto de calidad. Para mayor claridad, vale la pena hacer una presentación detallada, brindar muestras de productos, hablar sobre sus características, su relación con un segmento social específico y expresar su posición.
• Elaboración de un plan de negocio. Además, debe realizarse para un centro comercial concreto. No es tan difícil de hacer. Primero debe elaborar un plan de negocios general, incluidos ingresos y gastos. Y solo entonces ajuste los datos recibidos de acuerdo con las tarifas de alquiler. En este caso, puede elaborar varios planes de negocio a la vez, teniendo en cuenta los diferentes importes de los costes de alquiler.
• Sugiera establecer el monto del alquiler como porcentaje de la facturación de la tienda. Un plan de negocios bien redactado ayudará a predecir los ingresos y convencer al propietario de la eficacia de dicha solución. En este caso, el tamaño suele fijarse entre el 18% y el 30%. Al mismo tiempo, el indicador superior es bastante grande y es difícil trabajar con él. Esto ayudará a evitar la indexación del precio del alquiler, porque este es el método para aumentar el precio que se utiliza para un monto de alquiler fijo.
• Demuestre que el alquiler es demasiado alto. Esto debe hacerse utilizando hechos y cifras. Esto infundirá mucha más confianza en el inquilino.

Hay un punto más importante. Se refiere a una situación en la que el inquilino quiere reducir el precio del alquiler, teniendo ya un contrato de arrendamiento en mano. En tales casos, es necesario informar con antelación al propietario del local sobre sus intenciones y deseos. Al mismo tiempo, es muy importante operar con cifras en vivo del desempeño de su tienda. En este caso, puedes apelar:

• el tamaño del tráfico del centro comercial;
• cheque promedio;
• número de visitantes;
• la relación entre el coste del alquiler y la rentabilidad.

Es muy importante demostrar que al precio de alquiler establecido la tienda no puede obtener beneficios netos. De esta forma, podrás convencer al arrendador de que cambie la cantidad fija a un porcentaje de la facturación total, lo que será una solución más rentable y flexible para el emprendedor.

Olga Shtoda

Director de Desarrollo y Marketing de BlackStone Keeping Company. Su opinión experta gira en torno a cómo los propietarios conscientes pueden evitar la manipulación por parte de los inquilinos.

Los inquilinos no siempre son honestos con los propietarios. Naturalmente, existen razones objetivas por las que una reducción del alquiler es bastante natural. Pero hay otra cara de la moneda. Algunos empresarios poco concienzudos están tratando de presionar a la lástima, queriendo así reducir el precio del alquiler. Empiezan a decir que todo les va mal.

Para evitar estos casos puedes:

1. Proporcione una lista de espera grande.
2. Incrementar la fidelidad de los inquilinos. Esto se puede lograr estableciendo no sólo asociaciones, sino también amistades de confianza. En tales casos, trabajar en un entorno informal será una excelente manera de fortalecer la interacción. Son medidas de este tipo a largo plazo las que proporcionan el máximo efecto de la cooperación. Una persona leal al propietario no inventará razones ficticias que le ayuden a reducir el alquiler. No manipulará a su pareja. Un inquilino leal es un socio confiable que demostrará más de una vez que la amistad ayuda a fortalecer la confianza y las relaciones mutuamente beneficiosas.

¿Qué dice la ley sobre las relaciones de alquiler?

Si hablamos de derecho, debemos discutir varias cuestiones importantes a la vez. En primer lugar, sobre el procedimiento para cambiar el monto del alquiler y la legalidad de las acciones tomadas. En cuanto a la ley, se puede afirmar lo siguiente:

• De acuerdo a párrafo 1 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia , las condiciones, procedimiento y plazos para el pago del alquiler deberán especificarse en el contrato.
• Si el acuerdo no dice nada sobre cambios en el contrato, entonces la tarifa de alquiler se puede cambiar con el consentimiento de ambas partes no más de una vez al año. Está puesto párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia .
• Los términos mínimos pueden ser ligeramente diferentes para ciertos tipos de arrendamientos y propiedades.
• Puedes cambiar el precio del alquiler más de una vez al año si ambas partes así lo acuerdan. Sin embargo, no es necesaria la presencia de dicha cláusula en el contrato. La base será Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia N° 73 de 17 de noviembre de 2011 .
• Si el propio arrendador puede cambiar el precio del alquiler sobre la base de una ley o un acuerdo, entonces no tiene derecho a hacerlo más de una vez al año.

Hay una serie de situaciones en las que un inquilino puede iniciar una reducción unilateral del precio del alquiler. Será lícito realizar tales acciones en los siguientes casos:

1. Si el estado del inmueble se ha deteriorado significativamente sin culpa del inquilino y por factores de los que éste no es responsable. esto se proporciona párrafo 4 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia . Esto puede incluir acciones del propio propietario, de terceros o circunstancias fuera del control de otros. Se trata de diversos incendios, inundaciones y otras situaciones.
2. Si el inquilino ha identificado defectos graves en el local, el propietario del inmueble es responsable de los mismos. Este hecho se establece en párrafo 1 del artículo 612 del Código Civil de la Federación de Rusia .
3. Si durante el periodo de alquiler resulta que existen terceros que pueden reclamar el inmueble arrendado.
4. Si el arrendador no ha cumplido o ha violado gravemente sus obligaciones en materia de reparaciones mayores del local. Esto está consagrado en párrafo 1 del artículo 616 del Código Civil de la Federación de Rusia .

En segundo lugar, concepto de vacaciones de alquiler.

Así es como están las cosas con ellos:

Desde un punto de vista práctico, un alquiler vacacional se refiere a un período de tiempo en el que el inquilino paga mucho menos por el alquiler que en otros períodos. En ocasiones está exento de pagar por completo.

En este caso, el arrendador recibe el local para su uso, pero no puede trabajar en él durante un período determinado. Las razones pueden ser:

• realizar trabajos de reparación;
• disposición de locales;
• transferencia directa.

Según el certificado de aceptación, el local se cede al arrendador, pero éste no realiza pagos durante este período o lo hace en una cantidad significativamente menor.

A menudo, un alquiler vacacional es un período en el que el precio del alquiler se reduce en función de los gastos incurridos por el inquilino para realizar reparaciones en el local. De hecho, llamarlo vacaciones de alquiler no es del todo correcto. Estamos hablando de realizar pagos de alquiler durante parte del período en forma de costes para mejorar el estado del local de alquiler. Está puesto subpárrafo 5 del párrafo 2 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia .

La duración de las vacaciones de alquiler varía en la mayoría de los casos de 1 mes a seis meses. En algunos casos, la duración se puede reducir o aumentar.

El alquiler vacacional es una de las condiciones del contrato de arrendamiento. El uso de la propiedad durante este período no es signo de uso gratuito en virtud de un contrato de préstamo, según Artículo 689 del Código Civil de la Federación de Rusia. . En tales casos, no se establece ninguna otra relación entre las partes, a menos que además se celebre un contrato de préstamo. Durante el resto del periodo de uso del local, el inquilino deberá abonar las cantidades establecidas en el contrato de arrendamiento siempre que el inmueble sea apto para su uso.

Escribimos una carta al propietario.

Datos que se pueden utilizar al escribir una carta al propietario

Al escribir una carta sobre la reducción del alquiler, debe presentar argumentos a su favor. Aquí puede operar con las siguientes circunstancias:

• Ha habido una disminución significativa en las tarifas de alquiler en toda la región (la razón puede ser cambios en los actos legislativos, una situación de crisis, etc.).
• Han surgido problemas graves (con el sistema de calefacción, suministro de agua o electricidad, ventilación), para cuya eliminación se necesitan fondos adicionales.
• El propietario no realizó reparaciones importantes en el local, pero esto es su responsabilidad, según el artículo 616 del Código Civil de la Federación de Rusia.

También puede informar de las dificultades del propio inquilino (disminución de beneficios, fluctuaciones estacionales o cualquier otra dificultad temporal). Se relacionan con circunstancias objetivas.

Antes de escribir una carta al propietario, conviene evaluar la situación en la empresa, identificar las dificultades y documentarlas en la carta.

Ejemplos de cartas al propietario sobre la reducción del alquiler

Muestra No. 1

Estimado Afanasy Petrovich:

Debido a la situación de crisis en el país, nos enfrentamos a dificultades financieras. Por lo tanto, actualmente no tenemos la oportunidad de pagar el alquiler en su totalidad. Le pedimos que considere reducir la tarifa de alquiler por un tiempo.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra No. 2

Estimado Afanasy Petrovich:

A lo largo de muchos años de cooperación con usted, Slavyanka LLC siempre ha cumplido a tiempo con sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. La inestable situación económica del país ha afectado negativamente la situación financiera de nuestra empresa. Le pedimos que reduzca la tarifa de alquiler.

Esperamos que usted llegue a nuestra posición y haga concesiones. Damos la obligación de pagar el alquiler a tiempo.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra No. 3

Estimado Afanasy Petrovich:

Debido a la difícil situación del país y la fuerte caída del poder adquisitivo, le pedimos que reduzca el precio del alquiler en un 8%.

Tenga en cuenta que nuestra organización nunca ha retrasado los pagos ni ha depositado fondos a tiempo. Si se pone en nuestra posición y acepta reducir el alquiler, le garantizamos que cumpliremos con todas las obligaciones de manera oportuna, independientemente de la grave situación de crisis.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra No. 4

Estimado Afanasy Petrovich:

Nos gustaría llamar su atención sobre el hecho de que debido a la situación de crisis en el país, no nos resulta rentable implementar la cláusula No. 6 del Tratado No. 814. Le pedimos que cambie el monto del alquiler.

Esperamos su comprensión y estamos a la espera de propuestas sobre el precio del alquiler.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Conclusión

Estas son las formas que nos ofrecen los empresarios para reducir el alquiler. Como puede ver, puede e incluso necesita negociar. De esta forma ahorrarás dinero, que claramente será utilizado en tu negocio. Si tienes alguna pregunta, escríbela en los comentarios.

Las relaciones de arrendamiento, las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión a la hora de celebrar el contrato. Las dificultades y situaciones controvertidas suelen surgir porque el procedimiento para aumentar el alquiler no se negocia cuidadosamente. El derecho a modificar el alquiler pertenece al arrendador de conformidad con el párrafo. En este caso, las condiciones obligatorias son:

• acuerdo de las partes (la mayoría de las veces se refiere al momento de los cambios en el contrato),
• condiciones para cambiar el pedido (la decisión unilateral del arrendador de cambiar el monto del alquiler puede requerir una notificación por escrito),
• términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.

En condiciones de la necesidad de aumentar el alquiler, por ejemplo, un fuerte aumento de la inflación, el arrendador comienza el proceso de cambio de los requisitos contractuales. Una orden unilateral de este cambio es bastante posible. La ausencia de una cláusula sobre notificación obligatoria al inquilino conduce a malentendidos que pueden resolverse de conformidad con el párrafo 1 del art., Que establece que la forma del contrato de arrendamiento y el contrato deben cumplir y pasar por el procedimiento de registro ante las autoridades locales. . El aumento del alquiler supone lo siguiente:

• notificación por escrito al inquilino al menos un mes antes de la fecha límite para cambiar el contrato de arrendamiento; enviado como registrado o entregado personalmente contra firma;
• redactar un acuerdo adicional, que debe indicar las cláusulas del acuerdo que ya no están vigentes y realizar cambios detallados;
• Incluso si no existen cláusulas en el contrato que prevean cambios en el alquiler, de acuerdo con la ley, el arrendador puede aumentarlo unilateralmente.

Por parte del inquilino, la justificación para aumentar el alquiler puede quedar recogida en el propio contrato. Si bien se indica que el alquiler puede variar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarlo. Aclaración del tipo: sujeto a cambios, cambio garantizado sin falta (Resolución del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia de 13 de abril de 2010 No. 1074/10).

La base para cambiar el importe fijo del alquiler sólo pueden ser circunstancias objetivas. Las razones para aumentar el alquiler incluyen: un cambio en el valor estimado de la propiedad arrendada debido a cambios en la legislación, un aumento en el valor de mercado determinado por el tasador y un cambio en el índice de inflación.

En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender a un precio más alto y el comprador quiere comprar a un precio más bajo, las cuestiones controvertidas pueden evitarse exclusivamente mediante un contrato razonado y redactado con precisión jurídica y económica. La duración del contrato no suele superar los 11 meses.

Quizás el asesoramiento legal de un especialista experimentado sobre cómo cambiar el acuerdo estándar evite que ambas partes resuelvan disputas en los tribunales.