Cómo alquilar un piso, diez consejos útiles. Cómo alquilar oficialmente un apartamento: instrucciones paso a paso. Contrato de alquiler de apartamento entre particulares. Ventajas de alquilar legalmente un piso ¿Es posible que lo ocupe una persona que no sea propietaria o inquilina del local?

21.11.202327.05.2017

¿Es propietario de un apartamento vacío en el que no vive nadie? ¿Está inactivo y gastas mucho dinero, tiempo y esfuerzo en su mantenimiento? ¡Es hora de detener esto y hacer de los bienes raíces una fuente de ingresos! ¿Cómo alquilar oficialmente un apartamento y qué se necesita para ello? ¡Encontrarás respuestas a estas preguntas en este artículo!

Consideremos las ventajas de alquilar legalmente un apartamento.

1. Celebración de un acuerdo. Esto te ayudará a evitar muchos gastos inesperados e incluso puede salvarte de grandes problemas. Todos sabemos que los empleadores son diferentes. Algunos son muy limpios, honestos y ordenados. Otros son descuidados e irresponsables, e incluso hay estafadores. Es la última categoría de personas que pueden causarle muchos problemas. Por lo tanto, observe de cerca la personalidad del empleador. Hay casos en que los inquilinos retiran propiedades y equipos del apartamento, dañan reparaciones y muebles. Para evitar que esto suceda, es necesario celebrar un contrato de alquiler de apartamento entre particulares. Deberá ir acompañado de un inventario detallado del inmueble que se encuentra en el mismo en el momento de la entrega del apartamento, y una descripción de las deficiencias que existan. También es importante indicar en él quién será responsable en caso de avería del equipo, daños en reparaciones, etc. ¡Es importante indicar los datos del pasaporte del empleador en este documento!

2. Sin costes adicionales.¿Quién debería pagar las facturas de servicios públicos? ¿Facturas de teléfono? ¿Internet? ¿Escribiste esto en el contrato? De lo contrario, tendrá que tratar con sus empleadores después del hecho. Tenga en cuenta que no todos están dispuestos a pagar estos costos si no lo ha discutido con anticipación. Sus inquilinos podrían presupuestar la cantidad que usted acordó y ahorrarla de sus cheques de pago. Y cuando llega una factura de teléfono o de servicios públicos de un kilómetro de largo, se negarán a pagar o no tendrán dinero, porque planifican todos los gastos con antelación. Y te quedarás sin nada.

3. Imposibilidad de estafa. ¿Alquilaste un apartamento a una estudiante y allí viven 15 trabajadores? Si decide alquilar oficialmente un apartamento, no se enfrentará a tal situación. De lo contrario, ¡todo es posible!

4. Estás limpio ante la ley.¿Que podría ser mejor? La legislación rusa establece que si desea alquilar un apartamento, debe pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos por el alquiler del apartamento. Si desea evitar pagar, se enfrentará a una multa y, en algunos casos, incluso a responsabilidad penal. No dejes que llegue a esto. ¡Alquila tu apartamento legalmente!

Hemos resuelto las ventajas. Es hora de pasar a las instrucciones paso a paso.

Paso 1: Preparando la habitación

Primero, es necesario evaluar el grado de preparación del local para la entrega:

Revisa todo el equipo que tienes. Quizás algo no funciona y necesita ser reemplazado. Para que luego no haya enfrentamientos con la patronal.
También conviene valorar si hay suficientes muebles en la casa y en qué condiciones se encuentran. Quizás necesites comprar algo adicional. Porque cuanto más equipado esté el apartamento, más caro se podrá alquilar, lo que significa que los ingresos por alquilar el apartamento serán mayores.
Si el apartamento lleva mucho tiempo sin reformar, hazlo. No es necesario comprar materiales costosos. Lo principal es que son fiables. ¡Presta atención al cableado y la plomería! Protégete a ti mismo y a los futuros residentes. Las situaciones son diferentes; nadie está inmune a cortocircuitos en cables y tuberías rotas. Pero puedes hacer un pequeño esfuerzo y minimizar los riesgos. Piensa en las consecuencias. Es poco probable que alguien quiera alquilar un apartamento que haya sido dañado por un incendio o una inundación. Esto significa que perderá ingresos por alquilar el apartamento. Y también el dinero que invertirás en reparaciones. Porque no es un hecho que el empleador quiera compensarle por el daño. ¡Asegúrese de incluir en el contrato de alquiler de apartamento entre particulares una cláusula dedicada a tales circunstancias e indique las personas responsables!
Toma todos tus objetos de valor. Realice la limpieza para que el apartamento luzca limpio y cómodo. Hoy en día existe una gran demanda de apartamentos acogedores.
Prepara todo Documentos requeridos, y también eliminar las deudas de servicios públicos, si las tienes.

Paso 2: estudia el mercado inmobiliario

El apartamento está listo para recibir nuevos residentes. ¿Pero qué precio debería poner? La tarea no es fácil para quienes no saben en qué apoyarse. ¡Pero te lo contamos!

Entonces, todo es muy sencillo. Es necesario abrir varios sitios en los que las personas publiquen anuncios de que quieren alquilar un apartamento a largo plazo. A continuación, busca apartamentos ubicados en la zona en la que alquilas el local. Encuentra opciones similares en renovación, decoración de interiores y contenido. Y en base a los precios fijados por otros propietarios, fija el tuyo propio.

Paso 3: encontrar un empleador

Hay dos opciones:

Puedes alquilar un apartamento sin intermediarios. En este caso, tendrá que buscar un inquilino usted mismo, responder a todas las llamadas relacionadas con el alquiler del apartamento y, por regla general, son muchas.
La segunda opción es alquilar un apartamento a través de una agencia inmobiliaria. En la mayoría de los casos, los agentes no le cobrarán por este servicio. Hoy en día, la comisión a los intermediarios por la búsqueda de vivienda suele correr a cargo del empleador. ¿Cuáles son los beneficios de alquilar pisos a través de intermediarios? Las ventajas de este método son que ahorra tiempo al buscar clientes y hablar con ellos. Hay un inconveniente, pero significativo. Tendrá que esperar mucho tiempo, ya que, por regla general, no todos los inquilinos potenciales están dispuestos a pagar una comisión considerable a los agentes inmobiliarios. Si aún decide alquilar un apartamento sin intermediarios, coloque un anuncio sobre el alquiler de un apartamento en el periódico, en su página de red social o en sitios populares de Internet. Asegúrese de incluir fotografías de alta calidad del local. En el anuncio indique que desea alquilar el apartamento a largo plazo. Y espera llamadas.

Paso 4: mostrar el apartamento a posibles inquilinos. Discusión de todos los matices.

Después de encontrar posibles inquilinos, deberá reunirse con ellos para que puedan ver el apartamento y comprender si es adecuado para ellos o no. También debes evaluar a los futuros propietarios y entender si quieres alquilar un apartamento a estas personas o si es mejor buscar a otros.

Si usted y sus futuros empleadores están satisfechos con todo, entonces es hora de discutir todas las condiciones de vida. Monto y fecha de pago. El procedimiento para el pago de servicios públicos, Internet, servicios de comunicaciones y otros, de ser necesario.

Si definitivamente ha decidido alquilar un apartamento a estas personas, entonces es hora de pasar a firmar un acuerdo.

Paso 5: celebración del contrato

Es muy importante celebrar correctamente un contrato de alquiler y anotar todos los matices. El contrato es su “colchón de seguridad”. Porque establece sus derechos y responsabilidades como inquilino. Es decir, si algo le sucede a su propiedad, no tendrá que gastar ahorros personales en restaurar el mobiliario original del apartamento. Porque es el empleador quien compensará el daño y correrá con todos los costos si el daño se produjo por su culpa.

¿Qué puntos es importante incluir en el contrato?

1. Apellido, nombre y patronímico del empleador.

2. Su dirección de registro y todos los datos del pasaporte.

3. Quién puede convivir con el inquilino en este apartamento.

4. ¿Puede el inquilino volver a alquilar el apartamento a otra persona (subarrendamiento)?

5. Quién es responsable de los daños a la propiedad.

6. En qué tribunal resolver cuestiones controvertidas.

7. Deberá completar cuidadosamente la dirección del inmueble a contratar. Es mejor cancelarlo del certificado de registro de derechos.

8. Datos de su pasaporte, dirección de registro.

9. Número del certificado de registro estatal del derecho.

10. Indique también los números de contacto para que pueda haber comunicación instantánea entre usted y el inquilino. Porque las situaciones son diferentes.

11. Al contrato deberá adjuntarse un inventario del apartamento y de los bienes ubicados en él. Enumere las deficiencias, si las hubiera.

12. También es importante determinar con qué frecuencia se puede comprobar el estado del apartamento (normalmente no más de una vez al mes).

13. Es importante establecer sobre qué bases se puede rescindir o prorrogar el contrato.

¡Atención! Antes de completar, estudie detenidamente el pasaporte del inquilino. ¿A qué debes prestar atención?

Validez. Puede llegar a un acuerdo con una persona cuyo pasaporte no es válido y luego será difícil probar algo.

Si duda de la integridad de un ciudadano y quiere asegurarse de que no haya problemas con el pasaporte, debe ir al sitio web del Servicio Federal de Migración y verificar la autenticidad del documento. Cualquier persona con acceso a Internet puede hacer esto. ¡Gratis!

También puede consultar al inquilino en el sitio web de los alguaciles para ver si tiene deudas. Es completamente legal y gratis.

El siguiente paso es comparar las fotografías del pasaporte con el rostro del verdadero empleador. Hay situaciones en las que las personas intentan redactar un acuerdo en nombre de otra persona tomando posesión de sus documentos. ¡Ten cuidado!

Si aún tienes dudas, puedes pedirle al futuro inquilino una copia del certificado de ingresos para asegurarte de que puede hacerse cargo del coste del pago del apartamento.

Es recomendable hacer una copia del pasaporte del empleador. Si otras personas van a vivir con él, es importante indicar los datos de su pasaporte, así como su nombre completo. Asegúrese de llevar una copia de sus pasaportes.

¿Cómo alquilar oficialmente un apartamento si tiene 2 propietarios?

A menudo sucede que varias personas poseen un mismo apartamento. ¿Qué hacer en este caso?

Primero, obtenga el consentimiento de todos los propietarios para alquilar. Entonces existen dos opciones para el desarrollo de los eventos.

Consideremos la opción menos costosa que no requiere costos adicionales. Proceda de acuerdo con el algoritmo anterior, pero recuerde que el acuerdo debe ser firmado por todos los propietarios con sus propias manos.

Por varios motivos, por ejemplo, si uno de los propietarios vive en otra ciudad y no puede llegar a firmar un contrato, puedes utilizar la opción 2 para alquilar el apartamento. ¿Cómo alquilar oficialmente un apartamento en este caso?

Actúe de acuerdo con el algoritmo dado anteriormente. Sin embargo, necesitará un documento adicional, es decir, un poder notarial del propietario. Se indicará que puede alquilar el apartamento por su cuenta y recibir dinero por ello.

¡Tenga en cuenta que dicho poder no se realiza de forma gratuita! Tendrás que pagar. Y, por regla general, una cantidad bastante importante.

¿Es posible alquilar un piso con hipoteca?

De hecho, esta es una pregunta bastante popular entre los propietarios de un apartamento comprado bajo un programa de préstamos hipotecarios. ¿Cómo alquilar oficialmente un apartamento en este caso? Primero, debe obtener permiso del banco para tales acciones. Si lo recibe, actúe de acuerdo con el algoritmo. En este caso, no surgirán dificultades.

Sin embargo, hay situaciones en las que los prestatarios ocultan el hecho de alquilar un apartamento que está hipotecado. ¿Qué los amenaza?

En primer lugar, una multa del Estado por impago de impuestos. En segundo lugar, sanciones bancarias. Podrá exigir el pago anticipado del préstamo. O ponerte una multa.

Impuestos que paga el propietario de un apartamento alquilado

En la Federación de Rusia, el impuesto sobre el arrendamiento de propiedades es igual al impuesto sobre la renta personal y asciende al 13%. Si el período de alquiler no supera los 11 meses, el individuo no paga impuestos estatales.

¿Qué hacer si tienes varios pisos destinados al alquiler?

En este caso, debes registrarte como empresario individual. En este caso, el monto del impuesto será diferente. Podrás elegir el sistema fiscal que más te guste. A saber:

Sistema simplificado. En esta situación, el impuesto será del 6%.
Sistema general. En este caso, el importe del impuesto se calculará de la siguiente manera: 15% x Ingresos por alquiler de apartamento - Gastos.

¿Qué documentos se necesitan para alquilar un apartamento?

1. Pasaporte del propietario/propietarios del local.

2. Certificado de registro estatal de derechos.

3. Dos contratos impresos.

4. Si elige alquilar un apartamento a través de un intermediario, entonces necesitará un acuerdo, si lo ha celebrado con él.

¿Cómo cobrar dinero a los inquilinos?

La forma más sencilla es pagar en efectivo y entregar dinero. Pero él no es el más confiable. Porque puedes cometer un error al volver a calcular los fondos. A veces hay dinero falso en circulación. Además, con dicha transferencia, es necesario redactar un documento que indique que el inquilino transfirió los fondos al propietario y que el propietario los recibió. En pocas palabras, un acto de aceptación y transferencia de dinero o un recibo. Por tanto, es mejor automatizar este proceso.
Transferencia bancaria. Acuerde con sus inquilinos transferir el dinero del alquiler a su cuenta en una fecha determinada. Es muy cómodo. Siempre puedes tomar un extracto bancario y resolver cuestiones controvertidas relacionadas con las finanzas, si surgen. Además, reducirás los errores que pueden ocurrir al pagar en efectivo.

Consejos útiles:

¡Asegure el apartamento y la propiedad que contiene antes de alquilarlo! Esto no requiere una gran inversión, pero puede ahorrarle muchos problemas y gastos adicionales en el futuro. Actualmente, existen muchas empresas en el mercado que se dedican a este tipo de actividad. Si lo deseas, puedes incluso asegurar la responsabilidad civil.
Preste mucha atención a la fecha de vencimiento de sus impuestos. Deberás hacerlo antes del 1 de abril del siguiente año calendario. De lo contrario, tendrás problemas con la oficina de impuestos, multas y sanciones. Esto significa que incurrirá en costos adicionales. ¿Lo necesita?
¡Asegúrese de enviar una copia del acuerdo a la autoridad fiscal inmediatamente después de firmar el documento!
Y lo más importante: ¡no viole las leyes de nuestro país!

El sueño de muchos es tener varias viviendas en propiedad, alquilarlas y vivir felices para siempre. Exteriormente puede parecer atractivo, pero en realidad alquilar es un gran dolor de cabeza para el propietario. Necesitamos resolver constantemente una serie de problemas: impuestos, encontrar inquilinos de buena fe, reparaciones, etc. Intentemos resolver este difícil problema.

Un plan paso a paso sobre cómo alquilar un apartamento correctamente

Si tienes un apartamento libre, puedes convertirlo en un buen ingreso adicional. Por supuesto, encontrarás muchas dificultades, pero principalmente en la etapa inicial.

Paso uno

La primera etapa es la etapa preparatoria; todo lo que se requiere de usted aquí es investigar el mercado.

Antes de publicar un anuncio online o contactar con una agencia, es necesario estudiar qué ofertas ya están disponibles, qué indican los propietarios en el anuncio y revisar las ofertas de los competidores potenciales.
Explore sitios de anuncios conocidos. Estudia su estructura, presentación del texto y qué precios existen. Vale la pena prestar atención a de qué depende el precio (área, disponibilidad de muebles, reparaciones, etc.).
Vale la pena prestar atención al hecho de que el precio del alquiler dependerá no sólo de la hermosa renovación. El costo también está influenciado por factores como: la zona (cuanto más cerca del centro, más cara), la presencia de diversas infraestructuras cercanas ( centros de entretenimiento, comercios, guarderías, etc.), accesibilidad al transporte, vecinos, estado del apartamento, zona y muchos otros.
Después de realizar esta investigación, ya podrá estimar aproximadamente el coste de sus instalaciones.

Segundo paso

La esencia de esta etapa es preparar el apartamento para alquilar. En cualquier caso, tendrá que hacer al menos pequeñas reparaciones cosméticas para darle al apartamento un aspecto presentable.

Inicialmente, debe deshacerse de toda la basura del apartamento, lo que claramente no será útil para los futuros inquilinos. Diferentes mesitas de noche estilo " Unión Soviética» obviamente no le dará al apartamento una apariencia atractiva. Es aconsejable hacer que el interior sea lo más moderno posible; hoy no se citan las "opciones de la abuela".
El apartamento debe estar equipado con todos los pequeños electrodomésticos y muebles necesarios. Por supuesto, algunos propietarios también ofrecen opciones sin muebles, pero es poco probable que estos locales tengan una gran demanda y su alquiler es mucho menor.
Antes de alquilar un apartamento, debe pagar todas las deudas existentes (si las hay) por facturas de servicios públicos y retirar sus pertenencias personales.
Asegúrese de verificar el estado del cableado, plomería, electrodomésticos, etc. Si los hubiera situación de emergencia relacionado con el mal funcionamiento de uno u otro dispositivo que ya estaba en el apartamento, tendrás que afrontar las consecuencias. Será especialmente desagradable si el costoso equipo del inquilino resulta dañado por un cableado defectuoso, cuyo coste tendrá que reembolsar.

Antes de alquilar un piso es recomendable asegurarlo (tanto si planeas alquilarlo legalmente como si no), de esta forma te protegerás de posibles riesgos y costes en el futuro. A la hora de asegurar una propiedad hay que tener en cuenta los posibles problemas: incendio, inundación, explosión, etc. Si se formaliza el alquiler, el seguro es un elemento obligatorio, pero en este caso la prima del seguro será ligeramente superior.

¿Qué apartamento tendrá demanda?

Por supuesto, no todas las habitaciones serán de interés para los residentes potenciales. Para que un apartamento tenga una gran demanda y comience a generar ingresos, debe cumplir ciertos requisitos:

Uno de los factores principales es la ubicación del apartamento. Naturalmente, los locales ubicados más cerca del centro tienen una gran demanda y tienen un coste mucho mayor. El factor de ubicación incluye no sólo el área de la ciudad, sino también la ubicación general del espacio habitable. Esto incluye los siguientes puntos: lado soleado, piso, apartamento en esquina o no, etc.
Por supuesto, los inquilinos prestan atención a las renovaciones hermosas y modernas. Incluso si el apartamento está muy limpio y ordenado, una habitación con una renovación de calidad europea tendrá una demanda mucho mayor y el alquiler en este caso será mucho más alto.
Movilización. Los apartamentos con muebles y electrodomésticos son más interesantes para los posibles inquilinos. Como mínimo, el apartamento debe tener: frigorífico, cocina de gas, televisor, sofá, cama, mesa, etc.

Paso tres

La siguiente etapa ya está relacionada con la presentación de un anuncio, pero hasta ahora es indirecta. La tarea en esta etapa es fotografiar correctamente el apartamento.

Un inquilino potencial prestará atención principalmente a las fotografías del local. Por tanto, deben realizarse con mucha calidad, utilizando una buena cámara.
A la hora de fotografiar tu local es necesario mostrar todos sus aspectos más ventajosos. A menudo, se contratan fotógrafos profesionales para esta tarea, pero usted mismo puede realizarla.
Antes de comenzar a tomar fotografías, debe observar de cerca su apartamento. Mire desde qué ángulo esta o aquella habitación se verá más ventajosa.
Antes de la sesión de fotos, debes hacer una limpieza húmeda. El polvo y la suciedad se notarán mucho en la foto, lo que estropeará enormemente la vista.
Es recomendable que la foto luzca acogedora; puedes agregar un par de accesorios que harán que el ambiente sea más “hogareño”. Peluches, almohadas, flores, etc. le ayudarán a afrontar esta tarea. Si te da pena dejar estas cosas, no tienes que dejarlas, simplemente capturarlas en una foto. Después de todo, un inquilino potencial no prestará atención a estas pequeñas cosas cuando inspeccione el apartamento en vivo, pero en la foto crean una "imagen" agradable y cálida.
Es mejor realizar una sesión de fotos durante el día y preferiblemente en un día soleado. A la luz del día, con luz natural, la habitación parecerá más cómoda que con la luz artificial de una lámpara de araña.
Es necesario tomar muchas fotografías, la gente se siente atraída por la abundancia de fotografías. Cuantas más fotografías de alta calidad tomes, mayores serán tus posibilidades de alquilar tu local.

Paso cuatro

Esta es una de las etapas más importantes: redactar un anuncio. Debe contener la mayor cantidad de información posible, pero al mismo tiempo no estar sobrecargado ni ser difícil de entender.

El anuncio debe contener una descripción del apartamento, disponibilidad de balcón, renovación, área, infraestructura, etc.
Es necesario indicar las características de la distribución y del apartamento en sí (balcón acristalado o no, baño combinado o separado, lado soleado o no, apartamento de esquina, etc.).
El texto del anuncio también puede contener requisitos para posibles inquilinos, por ejemplo, alguien alquila una vivienda sólo a parejas casadas o exclusivamente a estudiantes. Cada propietario tiene requisitos individuales, pero no debes ir a los extremos y hacer exigencias infladas, especialmente si tu apartamento está en clase económica.
Antes de publicar un anuncio en el sitio, debe verificar el texto en busca de errores, tanto de ortografía como de puntuación, así como de habla y gramática. Asegúrese de leer el texto antes de enviarlo para eliminar repeticiones y errores tipográficos innecesarios.

Paso cinco

No habrá dificultades en esta etapa, porque la tarea principal aquí es colocar un anuncio.

Debes elegir los sitios más populares con anuncios; esto es fácil de hacer, todos son bien conocidos. No debe colocar anuncios en sitios poco conocidos; la gente rara vez los visita, pero los estafadores suelen actuar.
Puedes anunciarte en el periódico; esta es una de las formas más confiables de protegerte de los estafadores. Pero los anuncios en los periódicos tienen desventajas: no se pueden colocar fotografías y, a menudo, el tamaño del texto de la columna es limitado.

Paso seis

Una vez que el anuncio comience a funcionar, recibirás muchas llamadas de clientes potenciales. La primera conversación telefónica es muy importante; el propietario debe inspirar confianza y responder claramente a todas las preguntas del interlocutor.

Durante la conversación debes ser cortés, pero no intentes imponer tu apartamento al cliente. Basta decir algunas palabras de elogio y responder preguntas.
Cuando se comunica por primera vez con un inquilino potencial, necesita averiguar si está de acuerdo con sus términos y cumple con los requisitos (es decir, si está buscando un inquilino que no fume, debe aclarar este detalle durante la primera conversación para que para no perder el tiempo).
Si, según los resultados de la conversación telefónica, ambos están satisfechos con todo, es necesario concertar una reunión. Si tienes varios inquilinos, es recomendable programar tiempo para todos el mismo día, con 20 minutos de diferencia. Esto se hace para no tener que ir al apartamento cada vez y, a veces, la gente no viene a la reunión, así que ¿por qué molestarse una vez más? Esto no tiene nada de malo; las personas que buscan un apartamento también consideran varias opciones.

Paso siete

Esta etapa es una de las más importantes: mostrar el apartamento. En este momento es necesario tener la mayor confianza posible para inspirar confianza al cliente.

Antes de mostrar el apartamento, es necesario llegar antes que el inquilino para tener tiempo de limpiarlo y dejarlo bonito. Y no es agradable llegar tarde; la impresión que tienes de ti se formará desde los primeros segundos.
Debe mostrar todas las habitaciones, incluida la cocina, el baño, etc. Asegúrese de indicar cuánto tiempo hace que se realizó la renovación, qué tan amables son los vecinos, etc.
Al mostrar el local, el propietario también debería observar más de cerca a su futuro inquilino. Es necesario aclarar una vez más con quién va a vivir, si hay malos hábitos, niños pequeños, etc. (si esto es de fundamental importancia, claro).
Si el cliente tiene dudas no le presiones. Si no le gustan sus premisas, ninguna persuasión ayudará, pero si una persona está seriamente interesada, definitivamente regresará con usted.
Los clientes no siempre conocen la zona en la que se encuentra el apartamento; es necesario indicarles qué comercios, infraestructuras, etc. hay cerca.
No es necesario esperar a cada pregunta; cuéntenos usted mismo todas las características del apartamento (¿hay agua caliente, hay lavadora, hay Internet y TV por cable, etc.)? Pero no seas demasiado intrusivo en tu historia y no embellezcas la realidad.

Paso ocho

Esta etapa es puramente formal: redactar un acuerdo. El documento deberá indicar los requisitos para el inquilino, cuyo incumplimiento podrá dar lugar a la resolución del contrato.

El contrato debe redactarse en dos copias: una queda en manos del propietario y la segunda en manos del inquilino.
El documento, además de los requisitos para los residentes y el estado del apartamento, debe indicar el monto del alquiler mensual y la duración aproximada de la estadía de los residentes, que se puede especificar específicamente. Asegúrese de especificar las condiciones bajo las cuales un inquilino puede ser desalojado de su casa.
Antes de redactar un contrato, es necesario registrar las lecturas de los contadores y fotografiar el pasaporte del futuro inquilino para evitar situaciones desagradables o no convertirse en víctima de un estafador.

Cláusulas obligatorias del contrato.

Deben indicarse los nombres completos de ambas partes que celebran el acuerdo, los datos del pasaporte del inquilino y del propietario.
El importe del alquiler, los plazos dentro de los cuales el inquilino está obligado a pagar el alquiler. Además, se deben indicar las condiciones para cambiar el costo (si esta cláusula no está presente, el inquilino no tiene derecho a aumentar el pago mensual);
¿Con qué frecuencia puede un inquilino revisar el apartamento? Si desea visitar ocasionalmente a los inquilinos sin previo aviso, incluya una cláusula en el contrato que le permita hacerlo. Sin esta instrucción, el arrendador sólo puede visitar a los inquilinos después de avisar, pero en este caso no podrá protegerse de algunos de los riesgos que se describen a continuación.
El contrato debe indicar quién paga los servicios públicos. Si el propietario acepta hacerse cargo de estos gastos (lo cual es extremadamente raro), también lo indica en el documento.
Si el propietario del apartamento quiere imponer alguna restricción al uso del apartamento, deberá indicarlo en el contrato.
El documento debe indicar una lista de las personas que vivirán en el apartamento. El inquilino debe notificar al propietario que vivirán más personas en el apartamento y acordar con él la posibilidad de alojarlas. Si es necesario, se pueden incluir personas adicionales en el acuerdo.
Naturalmente, deben existir condiciones para la rescisión del contrato; aquí se puede indicar en qué circunstancias se puede desalojar al inquilino.
Otras condiciones a petición del propietario del apartamento.

A veces los clientes son personas muy meticulosas y pueden exigirle algunos documentos para garantizar la integridad de la transacción. Estos son los documentos que debe tener consigo en tal caso:

pasaporte (es posible una copia);
certificado de propiedad de la vivienda;
recibos que confirmen la ausencia de deudas por servicios públicos.

Este es un paquete de documentos obligatorios, el cliente puede exigir cualquier cosa, pero vale la pena prestar atención, si las solicitudes del futuro inquilino le parecen bastante extrañas, debe pensar si necesita dicho inquilino.

Paso nueve

Este es el momento más agradable para el propietario y el más desagradable para el inquilino: el pago anticipado. Aquí todo es sencillo: el importe se negocia con antelación, por lo que no deberían surgir dificultades. Es recomendable registrar todas las transacciones financieras y firmar por ambas partes para evitar malentendidos en el futuro. Lleva una libreta especial para estos efectos, donde anotarás la cantidad y firmarás que la has recibido, y el inquilino firmará para entregártela. No olvides indicar el número. Al tener un cuaderno de este tipo, usted y su inquilino estarán seguros de que no surgirán preguntas sobre la parte financiera cada vez que puedan consultar los registros y verificar la disponibilidad de pago;

Principales riesgos para el arrendador

Si vas a alquilar tu apartamento, prepárate para que puedan surgir ciertas dificultades y situaciones desagradables. El arrendador siempre debe estar preparado física y mentalmente para todo tipo de situaciones desagradables.

Daño a la propiedad

Por supuesto, el inquilino tratará su propiedad de manera diferente a la suya. Esté preparado para el hecho de que después de cada inquilino tendrá que hacer reparaciones cosméticas, especialmente si se trata de personas con niños pequeños y animales. Es imperativo incluir una cláusula en el contrato, mediante la cual el inquilino se compromete a restaurar todos los bienes dañados por él.

Subarriendo

EN Últimamente un tipo de fraude muy común, especialmente en grandes ciudades. El esquema de este tipo de fraude es extremadamente simple: le alquilan un apartamento y luego se lo alquilan a otros inquilinos, aumentando el costo varias veces. Muy a menudo, los apartamentos alquilados se alquilan a trabajadores invitados utilizando este esquema, ya que viven en grupos de varias personas y se les puede quitar una gran cantidad. Descubrir tal engaño es muy fácil: la mayoría de las veces, los vecinos informan que hay muchos inquilinos en su apartamento y que se están comportando de manera ruidosa. A veces también puedes visitar a los inquilinos sin previo aviso.

Gran número de residentes

Este problema es similar al anterior, pero en esta situación el inquilino permite la entrada de invitados de forma gratuita. Algunos propietarios no se avergüenzan de la residencia de numerosos amigos y amantes, especialmente si no causan muchos inconvenientes (lo cual es extremadamente raro). A veces los inquilinos instalan burdeles o antros de drogas; tenga cuidado, porque en tal situación el propietario del apartamento tendrá que rendir cuentas ante la ley, incluso si no tenía idea de lo que estaba sucediendo en él. También puedes controlar esta situación con la ayuda de vecinos o visitas personales.

Acciones ilegales de los inquilinos

A veces hay casos en que los inquilinos roban, prenden fuego o venden propiedades del apartamento. Para evitar este tipo de situaciones es necesario fotografiar el pasaporte de la persona a la que va a dejar entrar a su casa. Este problema debe solucionarse con la ayuda de la policía, ya que ya es un delito penal. Si una persona se niega a mostrar su pasaporte, piense mil veces si debe confiar en él y para qué necesita su apartamento.

Puede evitar situaciones tan desagradables alquilando su apartamento oficialmente, pero en este caso perderá un poco de ingresos, pero se protegerá completamente del fraude. Solo necesita elegir una agencia inmobiliaria con buena reputación (consulte las recomendaciones de agentes inmobiliarios famosos, reseñas en Internet, etc.), y los empleados de la empresa le ayudarán a encontrar inquilinos responsables, realizar un inventario de la propiedad, dibujar redactar y ejecutar un acuerdo, etc.

Multas

Según la legislación de la Federación de Rusia, los ingresos procedentes del alquiler de apartamentos están sujetos a impuestos. Si desea alquilar un apartamento de forma no oficial, corre el riesgo de recibir una multa enorme. Además, una persona que evita presentar una declaración de impuestos corre el riesgo de ser encarcelada durante seis meses (si la cantidad de impuestos no pagados supera los cien mil rublos).

Sistema de impuestos

Si quieres hacer todo según la ley y formalizar el contrato de arrendamiento, deberás pagar impuestos sobre tus ingresos. Existe un procedimiento estándar para el pago del impuesto sobre la renta personal de las personas físicas. Un empresario individual puede elegir entre varias ofertas:

Régimen fiscal general. En este caso, el arrendador está obligado a pagar el 13% de sus ingresos y recoger certificados que acrediten que los cálculos se realizaron correctamente.
Sistema tributario simplificado. Aquí la contribución fiscal se calcula en función de los ingresos, pero en promedio es aproximadamente el 6% del ingreso total.
Sistema de tributación de patentes. En este caso, no existe un tipo de interés específico. No es necesario pagar ningún impuesto, pero sí será necesario comprar una patente, lo cual es bastante caro. El costo de una patente es diferente en cada región. Además, con un sistema de este tipo es necesario realizar aportaciones a los fondos fiscales.

Al intentar reducir el porcentaje de deducciones fiscales, algunos inquilinos especifican en el contrato un importe de alquiler inferior al real, pero este método es ilegal. La agencia informará al propietario con más detalle sobre todos los sistemas fiscales posibles y definitivamente le ayudará a elegir la opción más rentable.

Alquiler de apartamento por días

Puedes alquilar un apartamento no sólo por un largo plazo, sino también por días e incluso por horas. Este tipo de negocio es mucho más riesgoso. La mejor opción para el alquiler diario es un apartamento de una habitación, ya que las facturas de servicios públicos serán mucho más bajas; en un apartamento de una habitación es mucho más fácil hacer renovaciones modernas, por lo que el alquiler puede ser mucho más alto;

La ubicación ideal para un apartamento en alquiler diario es una zona cercana a la estación o al centro de la ciudad. ¿Por qué estas áreas en particular? Porque estos apartamentos están interesados principalmente en viajeros de negocios.

Ventajas del alquiler diario

Si es necesario, siempre puedes utilizar el apartamento (si en ese momento no hay residentes allí);
Buenos ingresos. Estos apartamentos tienen una gran demanda, especialmente durante las vacaciones (pero en este caso existe riesgo de daños a la propiedad, no olvide tomar todas las precauciones descritas anteriormente);
Con este tipo de arrendamiento, no se requiere el registro de un empresario individual;
Si el apartamento está inicialmente en buenas condiciones, es una buena fuente de ingresos desde cero, que solo requiere publicidad y un poco de preparación del local.

Desventajas del alquiler diario

Quejas de los vecinos. A veces los inquilinos son muy ruidosos, pero este problema se puede solucionar fácilmente eligiendo a los clientes de forma responsable. Algunos vecinos están preocupados por el flujo constante extraños.
Algunos clientes no se comportan del todo responsable y pueden dañar su propiedad. Para protegerse de este tipo de problemas y los costos financieros asociados a ellos, siempre tome una foto del pasaporte de cada cliente.

Al alquilar un apartamento por días, existe una determinada lista de gastos, que incluye elementos como:

Contribuciones fiscales (si se va a registrar como empresario individual);
Materiales publicitarios (puede utilizar sitios gratuitos con anuncios, pero este método es menos efectivo, ya que los anuncios se publican en dichos "tableros" cada minuto y el suyo llegará al final muy rápidamente. Y para que el anuncio se fije en la parte superior tendrás que pagar por ello);
Limpieza del hogar y lavado de ropa de cama. Puedes evitar estos gastos y realizar los pasos tú mismo, pero luego pasarás la mayor parte de tu vida ordenando tu apartamento. Es mucho más fácil contactar con una empresa de limpieza.
El coste de los consumibles (normalmente muy pequeños), como papel higiénico, jabón, azúcar, té, etc.
Pago de servicios públicos. Con el alquiler diario, ya no será posible “colgar” este gasto a los residentes.

Alquilar un apartamento es una buena forma de ganar dinero extra. Pero, como cualquier negocio, tiene sus trampas y ciertos riesgos. Al principio, puede que no todo salga bien, y al principio los ingresos solo cubrirán los gastos iniciales, pero después de un cierto tiempo, el apartamento se convertirá en una excelente fuente de ingresos. Alquilar un apartamento no es difícil ni por su cuenta ni con la ayuda de una agencia, pero conviene recordar que la evasión fiscal en la Federación de Rusia es un delito penal.

¿Cómo alquilar un piso sin intermediarios? ¿Cuáles son las características de alquilar un apartamento a través de una agencia? ¿Cuánto ganaré si alquilo un apartamento o una habitación a largo plazo?

¡Hola a todos los que pasaron por aquí! En contacto, un experto de la popular revista en línea "HeatherBober" - Denis Kuderin.

Hoy hablaremos de cómo alquilar un apartamento de forma competente, segura y rentable. El artículo será útil para cualquiera que tenga bienes inmuebles adicionales en los que quiera iniciar su propia pequeña empresa.

Al final del artículo le espera un bono garantizado: una descripción general de las empresas más fiables de la Federación de Rusia que le ayudarán a alquilar su propiedad en las condiciones más favorables para su propietario.

1. Alquilar un apartamento como negocio

Si tienes un apartamento además de aquel en el que vives, y este espacio habitable está inactivo, consumiendo dinero para el mantenimiento, siempre puedes convertirlo en una fuente de ingresos adicionales.

Al mismo tiempo, tendrá que trabajar duro solo en la etapa inicial: preparar la propiedad para alquilar y buscar inquilinos. Y entonces su única tarea será recibir su alquiler regular a tiempo. Un ejemplo ideal de ingresos pasivos es "nos sentamos y el dinero fluye".

Es cierto que aún tendrá que controlar periódicamente el estado del apartamento, solucionar problemas y averías de manera oportuna y controlar el nivel de lealtad de los residentes. Pero si lo deseas, puedes delegar esta parte del trabajo en una empresa de gestión inmobiliaria.

En esta situación, puedes alquilar un apartamento e ir al extranjero, al pueblo con tu abuelo o a la costa sur de Crimea para vivir de forma permanente. En este caso, todas las inquietudes sobre el alquiler se transferirán a una persona de confianza, y usted solo tendrá que retirar dinero de la cuenta y gastarlo a su propia discreción.

Lea sobre lo que significa profesional en un artículo aparte.

Lo principal al alquilar un apartamento es evaluar correctamente la rentabilidad de esta empresa. A la hora de alquilar un inmueble para uso temporal, es necesario tener en cuenta todos los factores que de una forma u otra pueden afectar el coste del alquiler: solo en este caso podrás fijar un precio de alquiler adecuado en el mercado.

Y también debe decidir de antemano si actuará de forma independiente o involucrará a agentes inmobiliarios profesionales en el procedimiento. Ambas opciones tienen sus pros y sus contras.

La regla básica es la siguiente: si necesita alquilar un apartamento ahora mismo (se va, necesita dinero con urgencia), es mejor atraer agentes de una empresa inmobiliaria confiable o con una reputación impecable. Si el tiempo es esencial, actúe por su cuenta. La única condición es que tengas al menos una experiencia mínima en transacciones inmobiliarias.

y uno mas matiz importante– necesitas poder entender a la gente. Tendrás que decidir por ti mismo si el inquilino que has elegido es fiable o si merece la pena buscar otro candidato.

No se pueden cometer errores: un inquilino deshonesto significa pagos atrasados o falta total de pagos, daños a la propiedad, quejas de los vecinos, inundaciones e incendios, tal vez incluso llamadas a la policía. ¿Necesitas esto?

La tabla muestra las principales ventajas y desventajas de alquilar un apartamento de forma independiente y con la ayuda de un intermediario:

Paso 3. Buscamos inquilinos

Ya te he dicho dónde buscar arriba. Aquí señalaré que aunque la búsqueda de candidatos es la etapa más importante del proceso, no debes obsesionarte con ella. Los inquilinos que son 100% ideales son raros.

Ejemplo
Una de mis amigas se casó y se mudó a un apartamento con su marido. Decidió alquilar su apartamento de una habitación y abordó detenidamente la búsqueda de inquilinos. Ella rechazó constantemente a unos 30 solicitantes.
Algunos tenían un gato, otros eran demasiado jóvenes y alegres, otros le parecían insuficientemente ricos, etc. Como resultado, la búsqueda de inquilinos se prolongó durante muchos meses y la amiga perdió el sueño, la paz y casi se peleó con su nuevo marido.
Consejo universal: dé preferencia a las parejas casadas en las que ambos cónyuges trabajan y tienen un salario estable.
Etapa 4. Concertamos una reunión y mostramos el apartamento.
Antes de acordar una visita, lleve a cabo una conversación preliminar y haga preguntas de seguridad al solicitante. Si hay algo alarmante en las respuestas, no se arriesgue; diga directamente: "Lo siento, pero su candidatura no me conviene".
En la reunión, tenga una segunda conversación con el posible inquilino. Si la impresión es positiva, lidera y muestra.
Paso 5. Recopilación de documentos
Los inquilinos tampoco son inmunes. Deben tener confianza en la pureza de la transacción y en su integridad. Por tanto, recopile los documentos por si el inquilino pide verlos.
El paquete requerido incluye:
pasaporte (es posible una copia);
certificado de propiedad de la vivienda;
recibos que confirmen la ausencia de deudas por vivienda y servicios comunales.

Si otra persona además de usted está registrada en el apartamento, también necesitará el consentimiento por escrito de estas personas para alquilar el apartamento.
Paso 6. Concluimos un acuerdo
Puedes alquilar un apartamento de forma informal y oficial. En el primer caso, recibirás más (no se deducirá el 13% de impuesto), pero no tendrás ninguna garantía de seguridad de tu propiedad.
Un acuerdo es prueba de las relaciones de derecho civil entre las partes. Este es tu seguro en caso de que surjan conflictos, malentendidos y disputas. La ausencia de un acuerdo puede convertirse en una herramienta de presión por parte del inquilino: dicen que no se deducen impuestos sobre el alquiler, lo que significa que puede esperar los pagos.
El contrato debe especificar las condiciones en las que alquila el apartamento, el momento del pago mensual y el importe del primer anticipo, si corresponde. Ciertos puntos se relacionan con la seguridad de su propiedad, la responsabilidad de las partes en caso de violación del acuerdo y las condiciones para la rescisión anticipada del contrato.

Por ejemplo, si los vecinos se quejan del ruido, el propietario tiene derecho a desalojar a los inquilinos en un plazo de 3 días o una semana sin reembolso del alquiler.
Paso 7 Recibimos un pago por adelantado
El acuerdo conviene a ambas partes, todos están contentos y sonriendo. Todo lo que queda es recibir un pago por adelantado; este será el comienzo de una asociación larga y mutuamente beneficiosa. Es recomendable documentar todos los cálculos financieros. Para que no haya: “Te pagué la semana pasada, ¿te olvidaste?”, “¿Qué tal otros 2000, pagué el importe completo?”
Si dudas de tus habilidades o algunos puntos no te quedan claros, es mejor aclararlos con antelación. Aproveche las tecnologías digitales modernas: obtenga asesoramiento en línea de abogados profesionales en el recurso Abogado.
Miles de especialistas calificados en todas las áreas del derecho, incluidos abogados de vivienda, colaboran con el recurso. Puede contactarlos a través del chat o mediante los números de teléfono que figuran a continuación.
Puede obtener soporte legal competente ahora mismo: el sitio funciona las 24 horas.
4. Asistencia profesional para alquilar un apartamento: revisión de las 5 mejores agencias inmobiliarias
El bono prometido es una revisión de las cinco agencias más confiables que te ayudarán a alquilar un apartamento de forma rápida y segura.
La inmobiliaria más antigua de la capital. Tiene una extensa red de oficinas de representación: solo en Moscú, 120 sucursales operan según un estándar único. Se dedica a cualquier transacción inmobiliaria, incluido el alquiler de apartamentos privados.
Agentes experimentados garantizan que su propiedad será entregada de manera rápida, legal y rentable. Agentes inmobiliarios con muchos años de experiencia le ayudarán a realizar cualquier propiedad, desde una habitación hasta Barrio residencial y terminando con una cabaña de élite en la región de Moscú. Los abogados internos de la empresa controlan la pureza jurídica del contrato.
Una agencia inmobiliaria especializada con muchos años de experiencia en el mercado de la capital. La empresa cuenta con una amplia base de información y una plantilla de empleados cualificados. El principio fundamental de la empresa es una actitud responsable en el cumplimiento de cada pedido.
Los agentes inmobiliarios son responsables de la preparación competente del contrato de arrendamiento y tienen en cuenta, en primer lugar, los intereses de los propietarios. Al elegir Alma, puede estar seguro de la seguridad de su propiedad y del pago puntual.
3) tinta
Una de las empresas inmobiliarias más grandes de la Federación de Rusia. Experiencia laboral en el mercado inmobiliario – 25 años. Líder de la región de Moscú. Tiene sucursales en decenas de ciudades de la Federación de Rusia. El ámbito de actividad cubre todas las áreas del mercado inmobiliario. Le ayudará a alquilar un apartamento en un edificio nuevo, en las afueras, en el centro de negocios de la capital. El personal incluye sólo agentes probados con una gran cantidad de contratos exitosos.
Agencia de Moscú especializada en bienes inmuebles de lujo. La empresa garantiza que su vivienda no será alquilada al primero en llegar: los empleados comprobarán a cada candidato para determinar su solvencia e integridad.
Al mismo tiempo, la empresa garantiza la entrega de su propiedad en 1-2 días al precio máximo de mercado. Una hora después de la llamada, un fotógrafo profesional se acercará a usted y tomará fotografías del apartamento, después de lo cual los especialistas evaluarán la propiedad y determinarán su valor de alquiler.
Gama completa de servicios en el mercado inmobiliario. Experiencia laboral desde 1997. 8 sucursales en Moscú y decenas de oficinas de representación en otras ciudades de la Federación de Rusia. Servicios adicionales en el campo de la evaluación, consultoría y análisis de viviendas.
Hay 2 formas de alquilar un apartamento a través de una agencia: llamar (se aceptan llamadas de 9 a 21 horas) o rellenar una solicitud online. El apartamento se alquilará al precio de mercado, y la elección final de los residentes la hará el propietario del inmueble. Cada cliente recibe de regalo un seguro patrimonial y de responsabilidad civil.
5. Para qué debe estar preparado: 4 riesgos principales para un propietario
Al alquilar un apartamento, prepárese para ciertos riesgos. La gente no es tan cuidadosa con la propiedad de otros como con la suya propia.
Además, hay una gran cantidad de estafadores en el mercado inmobiliario que están dispuestos a sacar provecho de usted.
Enumeramos los principales tipos de riesgos para los propietarios de apartamentos.
Riesgo 1. Daño a la propiedad
Este es el riesgo más probable al alquilar una propiedad. Como regla general, los propietarios alquilan muebles y electrodomésticos junto con la vivienda. A veces se trata de una propiedad muy valiosa que desea recuperar sana y salva. Y decorar un apartamento suele costar mucho dinero.
Hay dos formas de minimizar este riesgo: incluir una cláusula en el contrato sobre la responsabilidad de los inquilinos por daños a la propiedad y asegurar la decoración, muebles y electrodomésticos con una compañía de seguros.

El tiempo es dinero. Esta expresión adquiere especial relevancia cuando se necesita alquilar un apartamento con urgencia. En condiciones de prisa bastante extremas, los propietarios privados a menudo cometen muchos errores y equivocaciones, que al final cuestan demasiado, y el costo no es sólo dinero, sino también nervios estropeados. Además, las viviendas vacías requieren pagos constantes, por lo que es necesario alquilarlas, al menos para cubrirlas.

¡Queridos lectores! Nuestros artículos hablan de soluciones típicas. asuntos legales, pero cada caso es único.

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Muy a menudo, los propietarios dejan los apartamentos vacíos, simplemente porque no saben cómo y qué hacer, cómo rellenar correctamente la documentación y, al final, simplemente para evitar ser víctimas de estafadores comunes o inquilinos poco fiables. Veamos cómo alquilar oficialmente un apartamento, qué ofrece y cómo organizar todo correctamente.

El alquiler oficial de vivienda privada es la transacción más óptima y rentable desde el punto de vista legal. Además, esta forma de alquilar un apartamento es la más segura, en primer lugar, para los propios propietarios.

Ventajas de alquilar un piso legalmente

No hay que temer que el inquilino le haga quién sabe qué y no se escape sin pagar el alojamiento y los servicios públicos. De esta sencilla forma podrás eliminar la posibilidad de fraude con tu propiedad.
No la mejor opción y alquilar a amigos o familiares, habiendo celebrado un acuerdo oral "de palabras". La única ventaja es que conocerás a las personas que viven en tu apartamento. Pero, si alquilar un apartamento para usted es, ante todo, obtener buenos ingresos pasivos, entonces es mejor encontrar inquilinos desconocidos y cerrar el trato a un precio decente y de acuerdo con todas las reglas.
Este método ayuda a prever en la medida de lo posible todos los gastos futuros del apartamento, incluido el pago de las llamadas telefónicas de los residentes. Un contrato de arrendamiento formal incluye todos los elementos de pago y las responsabilidades de ambas partes.
Además, puede estar seguro de que no habrá problemas con las autoridades fiscales y no tendrá que rendir cuentas por ocultar beneficios.

¿Qué documentos se necesitan para formalizar el contrato?

Para redactar un contrato de alquiler de un apartamento no es necesario recoger un gran paquete de documentos y varios certificados, como, por ejemplo, para comprarlo. El conjunto estándar incluye documentos obligatorios como:

Un certificado de propiedad de la vivienda en el caso o un acuerdo que confirme el derecho a su propiedad (por ejemplo, podría ser un acuerdo de compraventa o un acuerdo de donación);
Lista de todas las personas registradas en el apartamento (extracto de la cuenta personal en la oficina de vivienda);
Consentimiento notarial para el alquiler de todos los propietarios del apartamento, si son varios. Además, deberán estar presentes durante la celebración del contrato. Este hecho puede salvarte de diversos problemas futuros que pueden surgir por la intervención de los copropietarios del piso si no están de acuerdo con su alquiler.

El inquilino deberá presentar pasaporte.

Contrato de arrendamiento: ¿para qué sirve y qué debe incluirse en él?

Un contrato de alquiler de apartamento es un documento oficial que confirma el arrendamiento legal de un inmueble y contiene toda la información sobre la transacción, sus términos y condiciones, así como las garantías y obligaciones de ambas partes. Se celebra entre dos partes: el arrendador y el inquilino. Este es un componente importante de la cuestión de cómo alquilar adecuadamente un apartamento.

Hoy en día se practican dos tipos de contratos de alquiler de propiedades:

Contrato de arrendamiento. Se concluye en los casos en que se alquila un apartamento a un particular (Capítulo 35 del Código Civil de la Federación de Rusia). Este tipo de acuerdo no está sujeto a registro obligatorio, independientemente de la duración de su vigencia.
Contrato de arrendamiento. Requerido para concluir una transacción con entidades legales(Capítulo 34 del Código Civil de la Federación de Rusia). Debe registrarse si se concluye por un período de 1 año o más.

No se puede subestimar la importancia de un contrato de alquiler formal. La presencia obligatoria de dicho documento le hará la vida decenas de veces más fácil y le ahorrará mucho dinero y nervios en el futuro. Por eso es importante prestarle la máxima atención a la hora de decorar.

La ausencia de acuerdo es un riesgo injustificado para el arrendador y existen muchas razones para ello, por ejemplo:

No podrá "demandar" deudas si de repente tiene "suerte" con inquilinos poco confiables que no pagan el alquiler ni las facturas de servicios públicos.
Además, será imposible compensar los daños a la propiedad o el robo de efectos personales, lo que es bastante común en la práctica.
Es trillado, pero ni siquiera la policía aceptará su declaración sobre problemas con los inquilinos si no existe un contrato de arrendamiento oficial que confirme el hecho de alquilar la propiedad.
Si los nuevos residentes inundan a sus vecinos o les causan otros daños, seguramente tendrán que pagar una indemnización.

Qué información debe registrarse en el contrato:

monto del alquiler mensual,
condiciones de pago, hasta la fecha y hora,
el uso de la propiedad personal de los propietarios del apartamento, qué y en qué medida está permitido,
pago de todos los costos de servicios públicos, tamaño y cantidad, información sobre quién los pagará: el inquilino o el propietario, esto ayudará a evitar muchos situaciones de conflicto en el futuro,
tiempo y procedimiento exactos obligatorios para la inspección de un apartamento alquilado y la propiedad en él por parte de los propietarios,
información sobre la privatización de la vivienda, sus propietarios,
se debe indicar el número de futuros residentes,
el procedimiento para la devolución de fondos en caso de impago, así como el procedimiento para compensar posibles pérdidas materiales al arrendador en casos de acciones ilegales de los inquilinos,
acuerdos adicionales que no contradicen la ley, pero que son importantes para ambas partes.

Como anexo obligatorio del acuerdo, debe haber un acto de aceptación y transferencia de bienes muebles del propietario del apartamento., que indica el hecho de la transferencia del apartamento y todos los bienes que contiene. Gracias al uso de dicho documento, se reducen significativamente todos los posibles riesgos de daños tanto a la vivienda como a todas sus pertenencias durante la estancia de los residentes.

Por supuesto, incluso si se llega a un acuerdo, ambas partes corren ciertos riesgos. El inquilino tiene derecho a saber y debe estar seguro de que tiene el derecho oficial a alquilar la vivienda, y también de que no hay problemas desagradables con el apartamento, que se han pagado todas las facturas de servicios públicos y que no hay deudas. Toda esta información se negocia honestamente con antelación, después de lo cual es obligatorio indicarla en el contrato al celebrarse. El inquilino debe confirmar que conoce la información sobre la vivienda y no tiene quejas.

Como información adicional importante, el contrato puede contener datos que confirmen la solvencia de los inquilinos (por ejemplo, un certificado del lugar de trabajo, que indica los nombres y números de teléfono de las personas de contacto que pueden confirmar la información proporcionada por el inquilino).

Un párrafo aparte indica que este apartamento no se alquila a nadie más, que está “limpio”. No debes limitarte a determinadas frases estándar; es importante indicar con el mayor detalle posible toda la información sobre la vivienda y el inmueble que contiene, así como todos los acuerdos verbales con el inquilino. En este caso, ambas partes de la transacción podrán evitar posibles consecuencias desagradables o proteger sus derechos en casos de acciones ilegales de la otra parte.

Transferir dinero para pagar el alquiler

La etapa final y más importante de la transacción es la transferencia de dinero. Es importante tomárselo lo más en serio posible. Hoy en día existen varias formas de realizar este trámite:

De mano en mano- la forma más fácil y rápida. Pero puede que no siempre sea conveniente para ambas partes, ya que es necesario buscar tiempo para realizar este proceso. A menudo, ninguna de las partes puede sacrificar este tipo de tiempo, especialmente si esto sucede durante el día. Esto se explica de forma sencilla: a menudo durante el día la gente está en su lugar de trabajo. Si los fondos se transfieren en efectivo, asegúrese de concluir un acto de aceptación y transferencia de dinero o escribir un recibo con la cantidad, fecha, período de pago y firma especificados.
Usar varias cuentas no monetarias, por el cual los residentes pagan el alquiler de la vivienda dentro de un período de tiempo determinado. En este caso, es importante que el inquilino conserve todos los recibos.

Absolutamente todas las manipulaciones de pago se llevan a cabo sobre la base de un acuerdo celebrado y no pueden modificarse en unilateralmente. Ambas partes deben seguir los términos acordados previamente del acuerdo. Si se trata de una transferencia de dinero de mano en mano o a personas autorizadas, entonces es necesario proporcionar documentos que confirmen la existencia de un poder. Transferir fondos a través de instituciones bancarias mediante acreditación en una cuenta simplifica todo el proceso varias veces. Además, el hecho de la transferencia de dinero, si se guardan todos los recibos, es casi imposible de cuestionar o negar.

No hay bagatelas en un asunto tan importante. Cualquier pequeña cosa puede jugarte una broma cruel y salirte muy cara. Esto significa que el reaseguro personal siempre es mucho mejor y más conveniente que confiar en extraños.

¿Cómo pagar adecuadamente los impuestos estatales por el alquiler de bienes raíces?

Si está interesado en cómo alquilar oficialmente un apartamento, también debe saber cómo pagar impuestos. En la práctica en Rusia utilizan diferentes caminos alquilar apartamentos y no siempre están respaldados por la ley. El alquiler de viviendas sin pagar impuestos es una realidad, no una ficción. Según las estadísticas, alrededor del 60% de los propietarios que alquilan sus viviendas de forma independiente no pagan impuestos al estado. Como regla general, esta opción está plagada de consecuencias desagradables y problemas con las agencias gubernamentales pertinentes.

La mayoría de las veces ocurre una situación banal: son los vecinos de estos inquilinos los que exponen a los "comerciantes" deshonestos. Esto suele ocurrir cuando la vivienda es alquilada por alguien desconocido y en caso de comportamiento hooligan por la noche; Naturalmente, los vecinos empiezan a quejarse y sale a la luz el alquiler no oficial con impago de impuestos.

Existe una forma de alquilar un apartamento oficialmente y no pagar impuestos recurriendo a intermediarios representados por agencias inmobiliarias. Pero en este caso, la mayor parte de las ganancias va para ellos. Es más rentable hacerlo todo usted mismo y según la ley. ¿Pero cómo?

Según la ley, los bienes inmuebles pueden ser arrendados por personas que se dediquen a actividades empresariales privadas, así como por personas que no estén registradas como empresarios (de acuerdo con las normas del Código Fiscal).

En este caso, el objeto de la tributación se determina calculando el alquiler, que se especifica de antemano en el acuerdo oficial entre el propietario y el inquilino del espacio habitable. El impuesto sobre el alquiler de la propiedad se proporciona a una tasa obligatoria. 13% de los ingresos percibidos por el alquiler de la propiedad. Estos ingresos suelen ser la cantidad especificada de antemano en el contrato oficial y pagada al propietario.

En algunos casos, la tasa de interés es del 17% del monto excedente, teniendo en cuenta todos los impuestos previamente previstos: si el monto total de los ingresos recibidos por el contribuyente durante el último mes de informe excede diez veces el salario mínimo.

¿Cómo funciona este proceso en la práctica?

El propietario del apartamento, que también es el arrendador, al final del año presenta de forma independiente una declaración de impuestos para un individuo (formulario 3-NDFL). Esta declaración se presenta a la inspección fiscal del lugar de actividad comercial directa. En otro caso, la declaración cumplimentada se presenta en el lugar del inmueble.

Después de un tiempo, llega al buzón un recibo que debe pagarse. La fecha límite para presentar una declaración y pagar impuestos del año pasado es el 30 de abril del nuevo año.

Para actividades relacionadas con el alquiler de bienes inmuebles, puede registrar una empresa privada. Esto simplificará significativamente todo el esquema de pago del impuesto sobre la renta. Para hacer esto, es necesario registrar una entidad comercial: un individuo o un empresario individual. La forma más sencilla es registrar un empresario individual y pagar el 6% de las ganancias en un sistema tributario simplificado.

Posibles dificultades al completar una transacción.

Las transacciones de arrendamiento de bienes raíces no siempre se realizan sin problemas y rápidamente. Para no aprender de tu amarga experiencia, simplemente puedes tomar nota de los errores típicos que se cometen muy a menudo al diseñar:

Al celebrar un contrato, es mejor especificar el plazo del arrendamiento de inmediato. Y si supera los 12 meses, deberá registrarse en el Servicio de Registro Federal. En este caso, el inquilino paga el monto del impuesto estatal y el contrato de arrendamiento se registra a nombre de su propietario. Dicho acuerdo adquiere plena fuerza legal y puede actuar como documento oficial en casos de resolución de diversas situaciones controvertidas y conflictivas.
Para evitar diversas situaciones desagradables en el proceso de alquiler de una vivienda, es importante controlar de forma independiente todo el proceso. Además, no seas holgazán y pregunta a los futuros residentes toda la información posible. También es recomendable comprobar su exactitud, por ejemplo, llamar a su trabajo y asegurarse de que esa persona realmente trabaje allí.
Tomarse en serio cada detalle en este grave asunto es garantía de evitar posibles problemas. Por lo tanto, un resultado favorable de la transacción y la recepción íntegra de ganancias futuras sin pérdidas innecesarias dependen de su responsabilidad y conocimiento.