El mercado inmobiliario residencial y comercial es increíblemente amplio. Cuando ofrecen propiedades de vivienda, los agentes inmobiliarios suelen llamar apartamento a un apartamento. Este término se convierte en una especie de símbolo de éxito, lujo, independencia y riqueza.
Pero, ¿son iguales estos conceptos: apartamento y apartamento? Incluso la mirada más superficial determinará que se trata de cosas completamente diferentes. Veamos la diferencia entre apartamentos y apartamentos. Determinemos qué tan significativas son estas diferencias y por qué estos conceptos deben distinguirse claramente.
¿Qué es un apartamento?
La siguiente definición es generalmente aceptada. Un apartamento es un tipo de inmueble independiente que se utiliza tanto para residencia permanente como para alquiler. Tiene entrada independiente y está totalmente adaptada para la vida normal: existen todas las comunicaciones necesarias, calefacción, suministro de agua, alcantarillado. Los apartamentos no son iguales, se diferencian entre sí por su diferente ubicación en la ciudad, área, tipo de estructura de un edificio residencial, número de pisos y muchos otros parámetros. Pero, a pesar de todas las diferencias, los apartamentos constituyen un segmento específico: los bienes raíces residenciales o el parque de viviendas.
En el mercado inmobiliario nacional hay suficientes ofertas para la venta de apartamentos: esto incluye viviendas secundarias. Los apartamentos en venta pueden estar excelentemente renovados, pero normalmente no están amueblados.
Apartamentos: ¿qué es?
Los apartamentos equipados con modernas comunicaciones, excelente mobiliario y ubicados en complejos hoteleros se denominan apartamentos. Esta es una propiedad inmobiliaria de lujo. mayor comodidad, utilizado para residencia temporal de huéspedes adinerados. Las principales características de una instalación de este tipo son un diseño moderno y elegante y la plena provisión de comunicaciones técnicas y domésticas. El alojamiento en apartamentos sólo es posible de forma temporal.
En otras palabras, los apartamentos son viviendas temporales, idénticas a una habitación de hotel. Y al igual que en una habitación de hotel clásica, un atributo indispensable de la estancia en él es el servicio completo en un horario conveniente para los huéspedes, que incluye todo tipo de trabajos de limpieza, cambio de ropa blanca, provisión de plazas de aparcamiento, servicios de seguridad especializados y otras instalaciones de infraestructura.
Éste es muy popular en zonas turísticas y áreas metropolitanas. Los ciudadanos ricos suelen comprar apartamentos cerca del trabajo para ahorrar tiempo. Se están construyendo cómodos complejos, los llamados apartahoteles, bastante cerca del mar o del centro de negocios de la ciudad.
Al comprador potencial se le ofrecen varios tipos de apartamentos, los más comunes son las opciones de un dormitorio y los "estudios" occidentales, en los que la sala de estar se combina con la cocina. Sin embargo, en el mercado se venden apartamentos de 2 y 3 dormitorios, así como locales de varios niveles. La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que el comprador de un apartamento adquiere un espacio habitable con renovaciones modernas, muebles elegantes y electrodomésticos integrados.
Situación jurídica de los apartamentos.
En la legislación rusa, el concepto de "apartamento" no está fijo; al mismo tiempo, el término "local residencial" recibe una definición bastante amplia. Se reconoce como un local separado como parte de un inmueble, apto para residencia permanente y que cumple con las normas sanitarias, técnicas y operativas establecidas. La legislación prevé los siguientes tipos de locales como locales residenciales: una casa o parte de ella, un apartamento o una parte del mismo, una habitación. El término "apartamento" no se refiere al segmento de "bienes raíces residenciales". En otras palabras, a la pregunta sobre apartamentos: qué es, se puede responder que se trata de un local residencial en un edificio no residencial.
Diferencias entre un apartamento y un apartamento
Por lo tanto, los apartamentos no están relacionados con el parque de viviendas, por lo que pueden crearse en edificios de cualquier tipo, por ejemplo, edificios de oficinas. Para que se le asigne el estatus de “apartamento”, es necesario pertenecer al parque de viviendas. Además, existen diferencias entre estos conceptos en otros planos:
- de acuerdo con los requisitos de la resolución Gosstandart, el área del apartamento no debe ser inferior a 40 m2 y el número de habitaciones debe ser 2 o más, se considera obligatoria la presencia de un baño y una cocina;
- Estos requisitos no se imponen a un apartamento, que puede tener una sola habitación con un área mucho más pequeña.
Echemos un vistazo más de cerca a cada diferencia entre un apartamento y un apartamento.
Precio
Los expertos del mercado inmobiliario señalan que el precio de los apartamentos suele ser entre un 10% y un 15% más bajo que el coste de un apartamento del mismo tipo, pero los costes operativos siempre son mayores. Esto se debe al hecho de que el costo de los servicios públicos para los propietarios de apartamentos es significativamente mayor que el costo para los propietarios de propiedades residenciales. En particular, los servicios de calefacción aumentan entre un 20% y un 30%, el suministro de agua y saneamiento, entre un 12% y un 25%. Las cifras presentadas son ambiguas: los precios de la vivienda y los servicios comunales dependen no solo de la ubicación regional, sino también de la naturaleza de la conexión de los servicios públicos con las redes de organizaciones proveedoras de recursos. Por ejemplo, si los servicios se prestan a través de intermediarios, tendrá que pagar aún más por ellos.
La ausencia del concepto de “apartamentos” en el sector inmobiliario residencial no permite a sus propietarios solicitar subsidios para las facturas de servicios públicos, siempre que sus ingresos mensuales totales durante los últimos 6 meses no excedan los estándares establecidos. Los propietarios de apartamentos no pueden aprovechar los beneficios regulados por el Código de Vivienda. ¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento, además de las características de coste?
Funciones de registro
La compra de un apartamento presupone la posibilidad de registro permanente en la dirección residencial. Es imposible registrarse en apartamentos en su lugar de residencia debido a que legalmente no son viviendas.
La cuestión de la posibilidad de registro temporal en apartamentos sigue sin estar clara, aunque no existe una prohibición directa del ejercicio de tal derecho por parte de los propietarios de apartamentos adquiridos en edificios con categoría de apartahotel u hotel.
Falta de objetos de importancia social.
Al decidir qué compra es más rentable: un apartamento o un apartamento, debe recordarse que el desarrollador de dichos edificios no tiene la obligación de construir instalaciones de infraestructura social. En realidad, este factor explica el relativo bajo precio de los apartamentos: los promotores de complejos hoteleros, por regla general, no construyen escuelas, guarderías ni clínicas.
A pesar de que los agentes inmobiliarios no suelen plantear este problema ni solucionarlo asegurando que los desarrollos de apartahoteles se llevan a cabo en zonas con infraestructura establecida, no hay que olvidarlo. En las megaciudades, el volumen de construcción y venta de estos complejos es muy significativo, y no en todos los distritos los establecimientos sociales pueden garantizar un aumento de usuarios no registrados.
La dirección del departamento de planificación urbana de Moscú tiene previsto aprobar normas de construcción que obliguen a los promotores a construir infraestructuras en paralelo con la construcción de complejos hoteleros. Lo más probable es que la introducción de tales obligaciones aumente el costo de los apartamentos al precio de los mismos.
No se requiere permiso para remodelar apartamentos.
¿En qué se diferencian los apartamentos de los apartamentos? El hecho de que la necesidad o posibilidad de remodelación de estos locales esté regulada por las disposiciones generales del Código de Urbanismo, según las cuales no se requiere permiso si los cambios propuestos no implican cambios estructurales y no cambian el nivel de confiabilidad y seguridad de un edificio no residencial. Y si la falta de permisos simplifica enormemente la reconstrucción de locales de apartamentos, entonces surgen muchos problemas en las características organizativas del funcionamiento de dichos edificios.
Dificultades en la gestión de edificios no residenciales y diferencias en los impuestos sobre la propiedad.
Según el Código de Vivienda, los locales técnicos de un edificio de apartamentos (áticos, sótanos, etc.) son propiedad compartida de los propietarios de los locales residenciales. Esta regla no se proporciona para los apartamentos. Por tanto, el comprador que los adquiera debe recordar que la propiedad del resto del edificio y de las redes de servicios públicos es del promotor, pudiendo imponer a los propietarios los servicios de una sociedad gestora que le resulte beneficiosa.
Además, la legislación adoptada desde 2015 ha aumentado significativamente el impuesto a la propiedad, cuyo cálculo ahora se realizará sobre la base de Y si la tasa del impuesto a la vivienda es del 0,1% y se aplican beneficios bastante impresionantes, entonces los bienes raíces no residenciales , que incluye los apartamentos, está sujeto a un tipo impositivo significativamente más alto.
Naturaleza de la adquisición
La diferencia entre apartamentos y apartamentos también se manifiesta a efectos de compra. La compra de apartamentos, por regla general, tiene un carácter de inversión, es decir, en la mayoría de los casos se compran con fines de lucro, mientras que la compra de un apartamento tiene un origen social pronunciado: el alojamiento.
Si el propietario de un apartamento se registra como empresario individual y declara ingresos por el alquiler de la propiedad, entonces no tiene derecho a la exención de impuestos al vender este local, incluso si ha sido propiedad de más de 3 años.
Al comprender las diferencias, es más fácil para un comprador potencial decidir qué habitación le conviene más: un apartamento o un apartamento. Lo que es mejor para él y los objetivos que persigue, sólo él lo sabe. El estado de la propiedad comprada depende de la naturaleza de la adquisición, oportunidades, necesidad u otras condiciones. Ahora, al considerar una compra futura, puede imaginarse claramente en qué se diferencia un apartamento de un apartamento.
En la legislación rusa no existe una definición clara de qué es un apartamento. Esta propiedad no entra dentro del concepto de residencial, pero esencialmente tampoco es comercial. Esta confusión a menudo induce a error a los compradores. AiF.ru preguntó a los expertos qué son los apartamentos, los peligros de tal adquisición y qué le espera a este tipo de inmuebles en el futuro.
En el Distrito Administrativo Central sin registro
Los apartamentos son locales no residenciales que se pueden utilizar para vivir. Pero la palabra "no residencial" no significa que no se pueda vivir en ellos: la mayoría de las veces, en apariencia no se diferencian de los apartamentos. Sin embargo, a diferencia de los residentes de apartamentos, el propietario del apartamento no puede contar con el registro y el registro permanente. Esto significa que no tendrá la oportunidad de obtener un número de identificación fiscal, utilizar un seguro médico o participar en programas gubernamentales para mejorar las condiciones de vida. Además, será posible inscribir a un niño en la escuela solo por orden de llegada, después de que se hayan distribuido las plazas entre los que tienen inscripción permanente.
Los apartamentos no están sujetos a normas para la construcción de viviendas: el promotor no está obligado a dotar a dichos barrios de infraestructura social y la densidad de construcción de apartamentos puede superar los 25 mil metros cuadrados. m por hectárea. Otra diferencia importante entre apartamentos y apartamentos es que no están sujetos a la Ley Federal No. 214 "Sobre Participación en la Construcción Compartida", lo que significa que los accionistas no pueden ser considerados víctimas si surgen problemas.
Inicialmente, la palabra "apartamento" significaba bienes inmuebles caros para la residencia temporal de personas adineradas. "Más de la mitad de los complejos de apartamentos se encuentran dentro del Distrito Administrativo Central, y se trata principalmente de proyectos de élite o de clase empresarial", dijo. Irina Mogilatova, directora ejecutiva de la agencia inmobiliaria Tweed. Su aparición se debió a que no quedaba lugar para la construcción de viviendas en el centro de la capital. Para los compradores de bienes inmuebles de lujo, en la mayoría de los casos ni el registro ni la infraestructura social importaban. Dicha vivienda no se compró para residencia permanente y lo más importante fue su ubicación en el Distrito Administrativo Central.
Sin embargo, desde el año pasado la situación ha cambiado. “Durante el año pasado, las propiedades de bajo costo comenzaron a ingresar activamente al mercado. segmento de precios. Al mismo tiempo, el análisis de ventas muestra que existe una gran demanda de estos productos”, afirma Alexander Engel, jefe del departamento de nuevas construcciones del grupo de empresas MIC.
Vivienda barata, vivienda cara y servicios comunales.
La popularidad de los apartamentos se debe a su bajo coste. “En proyectos de similares características, el costo por metro cuadrado. Los m de apartamentos suelen ser más bajos que el precio de los m2. m de apartamentos en un 20-25%. Hoy el precio promedio por metro cuadrado. m de apartamentos en Moscú es de 213 mil rublos, el mínimo es de 100 mil rublos. por metro cuadrado m.”, explicó Jefa del Departamento de Análisis y Consultoría de NDV-Real Estate Elizaveta Gudz. Precio bajo debido a otros requisitos que se aplican a dichos objetos. De acuerdo a Sofia Lebedeva, directora general de MIEL-Novostroiki, las normas para la construcción de locales no residenciales, en particular para el aislamiento acústico y térmico, la insolación (iluminación), así como para la provisión de infraestructura social, durante la construcción de apartamentos son menos estrictas que para los complejos residenciales ordinarios”.
Otra característica de los apartamentos es el mayor coste de las facturas de servicios públicos. “Según su situación jurídica, los apartamentos son locales no residenciales, de ahí las tarifas más altas, que normalmente difieren según el tipo del IVA. Los pagos por el agua serán un 10% más altos, por la calefacción un 25%, la electricidad será un 27% más cara (según la tarifa media de 2,5 rublos/kWh). En términos monetarios absolutos, el alquiler mensual de apartamentos con una superficie de 80 a 100 m2. m será más alto que el de un apartamento de la misma área, entre 2 y 2,5 mil rublos. Al mismo tiempo, los vendedores de apartamentos aseguran que el descuento que recibe el comprador al realizar la transacción cubre la diferencia en los pagos durante muchos años”, señala Olga Khasanova, jefa de desarrollo del portal urbanus.ru.
Solteros y propietarios
Los apartamentos tienen demanda entre diferentes categorías de compradores. “Los compran principalmente jóvenes, parejas con hijos, hombres solteros y mujeres mayores (entre 40 y 45 años). Les atrae el precio, la buena ubicación, el entorno y la arquitectura original de dichos objetos. También por el bajo coste " boleto de entrada» En el segmento de apartamentos hay una gran proporción de compradores de inversión: alcanza el 25-30%. Pueden devolver el dinero con ganancias cuando el complejo esté terminado o recibir ingresos estables por el alquiler (las tarifas de alquiler de apartamentos y apartamentos no son diferentes)”, dijo AiF.ru María Litinetskaya, directora general de Metrium Group.
Explosiones sociales
Se anunció la posición de las autoridades de Moscú respecto a los apartamentos. arquitecto jefe de la capital Sergei Kuznetsov en febrero. Propuso dividir los proyectos de apartamentos en dos tipos: viviendas y hoteles, y proporcionar toda la infraestructura necesaria. En el futuro, el gobierno de la ciudad planea obligar a los promotores a incluirlo en el proyecto durante la construcción. arquitecto principal El capital mencionó las explosiones sociales relacionadas con los apartamentos que ya se han producido en Moscú: “La gente que compró apartamentos exige en masa infraestructura social de la ciudad. Dicen: “Vivimos en la ciudad, pagamos impuestos, entonces ¿por qué somos peores que la gente que vive en casas normales? El Estado no nos explicó que no teníamos que comprar apartamentos y vivir aquí con niños”.
El futuro de los apartamentos
Según los expertos, las declaraciones de las autoridades de Moscú podrán cambiar el mercado de apartamentos de clase económica en la capital. “Las infraestructuras sociales no generan ingresos a los promotores y el coste de su construcción es bastante elevado. Por supuesto, nuestros desarrolladores están acostumbrados a trasladar todos sus costos a los compradores, por lo que el costo de los apartamentos puede aumentar. Como resultado, la introducción de nuevos estándares, por supuesto, no “matará” el formato de apartamento, pero cambiará enormemente su desarrollo”, dice María Litinetskaya.
“A finales de 2014, podemos esperar un aumento en la superficie total de apartamentos en oferta en la región del 7 al 9% en comparación con el cuarto trimestre de 2013. Suponemos que el mercado de apartamentos se desarrollará por el camino de la asequibilidad, lo que significa que aumentará la oferta de clases confort y económica. Esto también se verá facilitado por la actual política de planificación urbana del gobierno relacionada con el desarrollo de antiguas zonas industriales. El precio medio ponderado de oferta de apartamentos en la “vieja” Moscú a finales de 2014 sufrirá ajustes a la baja del orden del 3-4%”, predice Jefa del Departamento de Consultoría y Análisis de Azbuka Zhilya Daria Tretyakova.
Hoy en día no sólo se pueden encontrar apartamentos en el segmento de lujo: cada vez aparecen más ofertas en el mercado. Los apartamentos tienen demanda y están disponibles para una amplia gama de compradores. Sin embargo, la adquisición de este tipo de inmuebles presenta muchas peculiaridades.
La primera pregunta que le surge al ciudadano medio es ¿qué son los apartamentos? Mucha gente no sabe que se diferencian de los apartamentos por una serie de detalles importantes. Y si antes los grandes estudios se consideraban apartamentos, ahora este tipo de vivienda está adquiriendo características legales más precisas y se pueden encontrar apartamentos incluso de 30 metros cuadrados. metros. Básicamente, este es el mismo hotel donde puedes comprar una habitación con cocina, y cuyo precio incluye la infraestructura hotelera. Es posible que ya existan lugares para recreación, salas de fitness, restaurantes y spas, así como espacios para oficinas y salas de conferencias, señalan los especialistas de la empresa Azbuka Zhilya. Los apartamentos son locales no residenciales, en teoría son bienes inmuebles comerciales. Esta es la razón por la que muchos complejos de apartamentos se han convertido en edificios de oficinas. En Moscú, en zonas donde está prohibido el desarrollo de propiedades residenciales, es bastante legal construir apartamentos y venderlos como locales residenciales. No será posible registrarse en un lugar así, pero puede realizar un registro temporal, y aun así no en todas partes ni siempre. Es decir, la principal diferencia entre apartamentos y apartamentos en Rusia es su diferente estatus legal.
Tretiakova DariaJefe del Departamento de Consultoría y Análisis de Azbuka Zhilya“Para una familia con niños, por ejemplo, la imposibilidad de registrarse en un apartamento es una desventaja importante de por vida. En consecuencia, surgirán dificultades con el uso de clínicas, jardines de infancia y escuelas de distrito. Es bastante difícil conseguir un préstamo hipotecario para comprar un apartamento. Y los programas destinados a apoyar la compra de viviendas no se aplican a los apartamentos. A diferencia de un apartamento, un acreedor puede embargar un apartamento del propietario, incluso si se trata de su única vivienda”.
Sin embargo, los propietarios de apartamentos tienen poco interés en registrarse, señalan los analistas de Hospitality Income. Por regla general, estas propiedades se compran como segunda o tercera vivienda para personas adineradas. Normalmente, los apartamentos caros los compran empleados de empresas extranjeras, altos directivos y empresarios; para ellos la ubicación y el servicio del hotel son importantes, señala Daria Tretyakova, jefa del departamento de consultoría y análisis de Azbuka Zhilya. Además, el estatus de local no residencial permite a los propietarios de apartamentos registrar entidades legales, lo que puede resultar conveniente para la empresa.
Elena Lysenkova Director General de Ingresos Hoteleros“Este formato de inmueble residencial, disfrazado de hotel, que nos llegó desde Occidente, se está implementando en muchos ciudades rusas y en general se ha vuelto familiar. Y el hecho de que el registro en ellos sea imposible no molesta a nadie. Si hablamos del desarrollo del mercado de apartamentos en general, entonces la dirección del sector inmobiliario de apartamentos se está desarrollando actualmente en dos formatos. En formato apartahotel, cuando hotel Originalmente se crearon para alquilar habitaciones para el alojamiento temporal de huéspedes, pero estas habitaciones tienen características más espaciosas en comparación con las habitaciones de hotel clásicas. Y los apartamentos de servicio, que son un complejo de apartamentos que primero se venden en el mercado a los usuarios finales, quienes, a su vez, pueden transferir estos apartamentos a la gestión de una empresa de gestión centralizada profesional que alquilará y mantendrá los apartamentos”.
Las desventajas incluyen costos operativos y aumento de impuestos. Hoy en día es cinco veces más para un apartamento que para un apartamento, y las tarifas mensuales de servicio pueden variar de 15 a 40 mil por mes o más. Pero los apartamentos son mucho más baratos: entre un 15 y un 20% más baratos que los apartamentos del mismo nivel. Esto se debe en gran parte a la falta de infraestructura: el promotor no está obligado a construir clínicas, guarderías y escuelas, como ocurre con los apartamentos. Por ejemplo, el centro de Moscú está experimentando tensiones: las escuelas y los jardines de infancia están superpoblados y el número de complejos de apartamentos está aumentando. Además, estas instalaciones pueden carecer de plazas de aparcamiento, lo que también aumenta la carga sobre la infraestructura de la ciudad.
A pesar de pequeñas deficiencias, los apartamentos tienen una serie de ventajas importantes. Y aquí, como suele decirse, es cuestión de gustos y prioridades: la elección debe basarse en el objetivo para el que se compra la vivienda. Según los especialistas de Hospitality Income Consulting, la demanda de apartamentos no hará más que crecer en los próximos tres años.
El concepto de "apartamento" se asocia con bienes inmuebles lujosos y elegantes, que tienen ventajas mágicas sobre la vivienda sencilla. Sin embargo, desde un punto de vista legal, no estamos hablando en absoluto de vivienda. Los apartamentos son bienes inmuebles comerciales que pertenecen al fondo no residencial.
Apartamento y apartamento: las principales diferencias.
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento? Los apartamentos pertenecen al parque no residencial e incluso pueden ubicarse en el territorio de centros comerciales de oficinas, mientras que un apartamento es un parque de viviendas. Sin embargo, estas dos categorías de bienes inmuebles tienen una cosa en común: ¡están realmente destinados a vivir!
Concepto de apartamento claramente regulado por la ley: se trata de bienes inmuebles para habitación humana, que deben cumplir con todos los SNIP de construcción, así como con las normas sanitarias y contra incendios.
Concepto de apartamento no está consagrado en la legislación rusa. Solo se indica que deben constar de al menos dos salones, cocina y la condición obligatoria - área total Locales de más de 40 m2.
| Apartamentos | Departamento |
| Fondo no residencial | Despensa de casa |
| Área mínima: desde 40 metros cuadrados. | El área mínima no está definida. |
| Mínimo 2 salas de estar | Mínimo 1 salón |
| Posibilidad de residencia permanente | |
| Posibilidad de registro temporal por 5 años. | Posibilidad de registro permanente/temporal |
| Aumento del impuesto a la propiedad | Impuesto regular a la propiedad |
| Interior lujoso con electrodomésticos modernos. | Reparaciones periódicas según los deseos del propietario. |
| Infraestructura desarrollada cercana | La infraestructura depende del estado de la casa. Sin embargo, es posible que no exista en absoluto. |
| La limpieza suele ser realizada por el personal. | La limpieza la realiza el propietario y su familia. |
Ventajas de los apartamentos
Quienes compran apartamentos conocen de antemano sus ventajas.
- Infraestructura- Al construir apartamentos, el promotor piensa inmediatamente en la infraestructura. Lamentablemente, los apartamentos no siempre pueden presumir de ello.
- Reparar- Por lo general, se distinguen por renovaciones lujosas, realizadas con las tendencias más modernas y las últimas tendencias de la moda. Un proyecto de diseño, un diseño abierto y un equipamiento costoso son imprescindibles.
- Habitaciones de hotel- en términos de distribución y soluciones de diseño, los apartamentos suelen ser similares a habitaciones de hotel de primera calidad. Para ello, a menudo se alquilan y, a menudo, el residente de una propiedad de este tipo no tiene que pensar en cambiar la ropa de cama, las toallas o limpiar la casa. El propietario del apartamento se encarga de todo el servicio de limpieza. No existe tal servicio en los apartamentos normales.
Este tipo de inmuebles para residencia permanente son elegidos por personas innovadoras a las que les gusta que el espacio circundante se adapte a su personalidad. Los apartamentos destacan el alto estatus de su propietario.
¿Es posible registrarse en el apartamento?
No es posible obtener el registro permanente en los apartamentos. Sólo temporal y sólo si esta propiedad es un complejo hotelero.
Según la práctica, es posible registrarse en el lugar de residencia en un apartamento, pero sólo si los documentos prevén el propósito de ser un hotel y sólo temporalmente, por un período de 5 años. Eso sí, al cabo de 5 años podrás volver a registrarte y así una infinidad de veces.
Si, de acuerdo con el pasaporte catastral, otra documentación técnica y, lo más importante, en la base de datos unificada de Rosreestr, se indica el propósito del edificio, un centro comercial o de oficinas, y también si el propósito de los apartamentos en sí está indicado directamente para oficinas. , establecimientos de restauración u otras formas de uso comercial, entonces es imposible registrarse en el apartamento, ni siquiera temporalmente.
Al registrarse, mucho depende del propósito del edificio:
- Si se trata de un hotel (y solo hay entre un 10 y un 15% de ellos en el mercado), entonces no debería haber problemas con el registro temporal.
- Es imposible registrarse ni siquiera temporalmente en apartamentos ubicados en un edificio comercial y de oficinas.
Sin embargo, los compradores de este tipo de viviendas, por regla general, tienen otras viviendas y son conscientes de la imposibilidad de registrarse y no hacen tales preguntas.
Contras de los apartamentos
A pesar del lujo exterior y el elevado estatus de este tipo de inmuebles, los apartamentos también presentan graves desventajas.
- Precio- mayor costo en comparación con la vivienda convencional. El precio de los apartamentos será entre un 10 y un 20% más alto. Pero vale la pena señalar que muchos promotores están empezando a ofrecer apartamentos a la venta más sencillos y luego el precio, por el contrario, resulta ser más bajo que el de los apartamentos.
- Impuesto- Otro inconveniente importante es el impuesto sobre la propiedad, que se calcula a partir del valor catastral no de la vivienda, sino del edificio en el que se encuentran los apartamentos. Básicamente, el impuesto es del 0,5% del valor catastral. Sin embargo, si los apartamentos forman parte de un edificio de oficinas, este importe será de al menos el 2% anual. Y dado el alto valor catastral, la cantidad anual es bastante impresionante.
- Utilidades Publicas- Las tarifas de servicios públicos para los inmuebles comerciales son muchas veces más altas.
Al comprar una vivienda de este tipo, es importante centrarse en el área de la habitación. Si la propiedad incluye un área local y áreas comunes, entonces el propietario debe saber que el impuesto se calculará sobre toda el área especificada.
¿Cuál es el impuesto a la propiedad de los apartamentos?
Mucho depende de lo que esté escrito en los documentos de título, de la información contenida en el pasaporte catastral y en la base de datos unificada de Rosreestr.
El mínimo posible a la hora de calcular el impuesto sobre este tipo de inmuebles es el 0,5%, y el máximo es el 2% del valor catastral (ver). Le recordamos que se proporciona una tasa impositiva del 0,1% para viviendas sencillas.
La diferencia es colosal, pero ¿de qué depende?
Para pagar una tasa impositiva del 0,5%, la propiedad en forma de apartamentos debe cumplir simultáneamente tres requisitos:
- Estar ubicado en un edificio designado como hotel.
- No tener en la documentación una indicación directa de que la finalidad de los apartamentos está destinada a oficinas, comercio, restauración, etc.
- No tener un valor catastral superior a 300.000 rublos.
Si no se cumple al menos una condición, el impuesto aumenta al 2%.
Al comprar un apartamento, es importante prestar atención al área de la habitación. Si la propiedad incluye un área local y áreas comunes, entonces el propietario debe saber que el impuesto se calculará sobre toda el área especificada.
Por cierto, no se proporcionan deducciones fiscales para apartamentos, así como para apartamentos, habitaciones y casas.
Pagos comunales
Al comparar las facturas de servicios públicos de apartamentos y apartamentos, no debemos olvidar que estamos hablando de activos residenciales y no residenciales. Para cualquier local no residencial en nuestro país existen tarifas fijas de servicios públicos. La diferencia, por supuesto, no es sorprendente, pero es del 10%, y en algunas casas un 30% más que en los apartamentos normales.
Aquí hay un matiz más: los servicios de una sociedad gestora. Suele existir una lista estándar de servicios que prestan y que los propietarios no pueden rechazar (conserjería, intercomunicador, limpieza del territorio, etc.). Para los apartamentos existe una lista especial de servicios por los que deberá pagar un suplemento. Por ejemplo, limpiar la habitación, planchar la ropa, etc. Los propietarios de apartamentos no cuentan con condiciones tan cómodas.
¿Se pueden convertir los apartamentos en viviendas?
En la actualidad, la práctica jurídica aún no es tan extensa como para responder a esta pregunta de manera inequívoca. Sí, existen tales precedentes. Una condición importante es el consentimiento de todos los propietarios del edificio, porque los apartamentos a menudo se consideran propiedad compartida.
En Moscú, se conocen casos de conversión de edificios de varios pisos de apartamentos a apartamentos. Pero aquí vale la pena prestar atención al hecho de que la transferencia de apartamentos a viviendas fue legalmente posible solo gracias al proceso legal y al enfoque competente de los abogados.
Aún no se ha elaborado a nivel administrativo un procedimiento simplificado, sin juicio. Al comprar apartamentos, simplemente es necesario comprender este matiz.
28.03.18 126 622 13
Desde el punto de vista del derecho y el derecho.
La última vez que empezamos a contar, es hora de hablar de leyes: averigüemos en qué se diferencian los apartamentos de los apartamentos.
Ekaterina Miroshkina
economista
Desde el punto de vista de la ley, no es lo mismo un apartamento que un apartamento. Incluso si allí vive una familia con tres hijos y este es su único hogar. El registro temporal tampoco convierte el apartamento en un bien inmueble residencial. Un edificio con departamentos no se considera edificio de departamentos, incluso si tiene empresa administradora, buzones en los pasillos y columpios en el patio. Para el Estado, los apartamentos son un tipo de inmueble comercial. Ésta es la principal diferencia entre apartamentos y apartamentos.
Puedes ahorrar un millón de rublos al comprar y luego perder mucho más si no calculas todo de antemano. Las pérdidas no siempre se miden en dinero y pueden ser irreversibles.
Cada uno es responsable de sí mismo.
Te contamos lo más importante sobre los apartamentos desde el punto de vista jurídico y económico, y tú mismo podrás decidir si lo necesitas o no. En cualquier caso, comprar un inmueble es un asunto en el que es mejor buscar ayuda de profesionales. Es un gran error pensar que ahora te lo contarán todo en Internet. Hay muchos matices en este asunto. Consulta a un especialista.
Finalidad del local
La ley tiene una lista específica de qué locales pueden considerarse residenciales. Por defecto, los apartamentos no se ajustan a esta definición. Aunque un edificio tipo hotel parezca desde fuera un edificio residencial, no es una vivienda.
Si posee apartamentos, lo más probable es que sea propietario de un inmueble comercial, no de un apartamento. En este caso, las leyes relativas a la vivienda no se aplicarán a los apartamentos. Si está leyendo las reglas de apoyo estatal, las condiciones de la hipoteca o los requisitos para los beneficiarios y allí aparecen las palabras "vivienda, vivienda", es poco probable que esto le preocupe.
Por ejemplo, el estado ha establecido requisitos para la seguridad de las viviendas, la altura de los edificios, la provisión de ascensores, la ubicación de los baños, los pisos reforzados, la iluminación natural, la altura de los techos, el aislamiento acústico e incluso la pendiente de las escaleras. Estos requisitos no se aplican a apartamentos no residenciales.
Teóricamente, hay apartamentos que se encuentran en un edificio residencial. Esto se puede averiguar en los documentos de un proyecto específico en el que se le ofrece comprar un inmueble. Por ejemplo, la finalidad de un edificio y sus instalaciones se pueden encontrar fácilmente en la declaración del proyecto, que seguramente estará en el sitio web del promotor.
Departamento. Cuando compra un apartamento en un edificio residencial normal, automáticamente se convierte en copropietario de la propiedad común. Aunque el certificado no dice esto, por defecto eres dueño de parte del techo, fachada, balcones comunes, entrada, sótano, escaleras, ascensores e incluso el patio. Esta participación no puede distribuirse en especie, venderse ni abandonarse.
Departamento. Aquí todo es complicado. El régimen de propiedad común compartida de la propiedad común en un edificio no residencial no está regulado directamente por la ley. Algunos expertos creen que los propietarios de apartamentos no tienen derechos de propiedad sobre la propiedad común. Pero el Tribunal Supremo de Arbitraje explicó que los propietarios de locales en edificios no residenciales tienen los mismos derechos y obligaciones que en los edificios de apartamentos: poseen una parte de la propiedad común y están obligados a pagar su mantenimiento.
Este enfoque tiene ventajas y desventajas. Con un edificio de apartamentos, todo está más o menos claro: hay entradas, escaleras y ascensores que todos los residentes utilizan de una forma u otra. Tiene sentido que todos paguen por ellos. En un edificio no residencial, además de los apartamentos, puede haber oficinas, locales comerciales, vestíbulos, fuentes, grupos de entrada; todo esto es propiedad común que los propietarios no solo de las oficinas, sino también de los apartamentos deberán mantener.
Incluso si una familia compró un apartamento, vive allí con niños y nunca visita el vestíbulo del centro de negocios, en teoría se les podría exigir que paguen por el mantenimiento de esta parte del edificio. Una sociedad gestora específica puede establecer su propio régimen, pero por defecto las explicaciones del Tribunal Supremo funcionan así y la práctica judicial es ambigua. Mañana vendrá otra gestora y lo cambiará todo.
El estado no regula la lista de servicios de las empresas gestoras de edificios no residenciales. Si la clase de propiedad comercial requiere los servicios de jardineros, mayordomos y conserjes, los propietarios de los apartamentos pagarán por ellos. Por un lado, esto le permite construir apartamentos de increíble belleza y comodidad. Por otro lado, puedes obtener servicios que realmente no necesitas.
Gestión del hogar
La casa tiene mucho que hacer además de lo que sucede detrás de las puertas de hierro de los apartamentos. Es necesario limpiar las entradas, reparar los ascensores y los tejados, atornillar las bombillas; en el área local es necesario construir plataformas y colocar bancos, cortar el césped y colocar bolardos, pintar cercas y barrer hojas. Quién lo hará, cómo y por qué dinero es una cuestión abierta.
Departamento. En un edificio de apartamentos, los problemas de gestión los maneja una empresa de gestión o una Asociación de Propietarios. La sociedad gestora es elegida por una junta de propietarios. También toma decisiones clave sobre la gestión de la casa. La junta de propietarios es la democracia en acción: cada propietario tiene una especie de “peso” según la superficie de su apartamento y puede votar con ese “peso”.
Los residentes activos pueden hacer campaña, unir a grupos de propietarios a su alrededor e influir en los votos, tal como en el proceso democrático normal. Si una joven madre tiene tiempo y ganas, lo organizará todo y habrá rampas para los cochecitos en las entradas. Los pensionistas pueden unirse y votar para garantizar que no haya estacionamiento en el patio. Y si los propietarios de automóviles tienen más votos, los jubilados se quedarán sin bancos ni zonas verdes, y el aparcamiento se ampliará, y todo ello a costa de todos.
Para tener la garantía de resolver los problemas de un edificio de apartamentos a su manera, debe ser propietario de más de la mitad de los metros cuadrados de este edificio o controlar las decisiones de dichos propietarios. Por supuesto, esto es imposible en la vida real, por lo que todos los residentes pueden influir en las decisiones comunes.
Departamento. En un edificio no residencial con oficinas y comercios, bien puede surgir la siguiente situación: el promotor no vende las oficinas, sino que las alquila, conservando la propiedad. O toda la parte de oficinas y comercio la compra una empresa promotora. Así aparece un propietario mayoritario: el que posee la mayoría de los votos. Y quien tenga la mayoría de votos tiene derecho a tomar decisiones sólo sobre la cámara.
Esto es poco probable si el complejo consta únicamente de apartamentos. Pero esto no se puede descartar: no se sabe a quién pertenecen. Quizás un empresario compró el edificio y abrió allí un hotel. Tiene derecho: la cita lo permite.
Si frente a usted hay un complejo de oficinas y apartamentos o, por ejemplo, un edificio de apartamentos que sobresale del vientre centro comercial- Hay un riesgo. Y muy alto.
El propietario mayoritario puede votar a favor de un aumento de tarifas, nombrar una empresa gestora que le convenga, contratar a un jardinero de Rublyovka, instalar un monumento en su honor en el centro del patio o alquilar el primer piso para un club de karaoke, que solo incluye canciones de Grigory Leps. Los residentes de los apartamentos no tendrán ningún mecanismo legal para hacer frente a tal situación. Ni siquiera la evidencia de que el propietario mayoritario está aliado con la sociedad gestora ayudará. Esto no se considera un abuso de derecho.
Relaciones con los vecinos
Departamento. Por ley, ni usted ni nadie más puede utilizar locales residenciales para negocios. No se puede legalmente instalar una oficina o un mini-hotel en un apartamento, no se puede abrir en él una cafetería, una sauna, un estudio de grabación o un sitio para batallas de rap. Los locales deben convertirse en no residenciales, lo que no siempre es posible.
La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que para los edificios residenciales existe un modo de silencio: después de un cierto tiempo no se puede hacer ruido en los apartamentos. Si vives en un edificio de apartamentos real y por la noche se escuchan constantemente golpes baratos detrás de la pared, tienes mecanismos legales para influir en esto.
Departamento. Los propietarios pueden utilizarlos de cualquier forma legal si cumplen con los reglamentos técnicos y los requisitos de las autoridades supervisoras. Estos requisitos no son los mismos que para los apartamentos. Los apartamentos pueden tener diferentes finalidades, pero siempre no son residenciales. En un apartamento tipo hotel se puede vivir como en un apartamento, y alguien comprará varios vecinos para alquilarlos a viajeros de negocios, extranjeros y parejas enamoradas; esto es legal.
No existen requisitos de silencio ni insonorización para los apartamentos: los vecinos que están a través de la pared pueden tocar la batería por la noche.
Pueden abrir un bar en la planta baja sin tu permiso, derribando parte de la pared y bloqueándote la vista. La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que en una casa normal pedirían permiso a los residentes, pero en un complejo de apartamentos es posible que no lo pidan. La gente puede pasar por su entrada a la oficina de una empresa de red. Además, la seguridad estará obligada a expedirles pases.
Esto no significa que al comprar un apartamento necesariamente se encontrará con tales problemas. Quizás a tu lado vivan familias tranquilas y todo el complejo esté habitado por gente corriente. Y sólo se alquilará la primera planta para oficinas y comercios, notaría, farmacia, alimentación, sucursal bancaria y centro infantil- todo lo que soñaste. Pero a la hora de comprar hay que tener en cuenta que un complejo de apartamentos no es un edificio de apartamentos. No está cubierto por el código de vivienda y los residentes tienen menos derechos.
Embargo por deudas
Departamento. Según la ley, la única vivienda no se puede quitar por deudas. Incluso si el propietario de un apartamento debe mucho dinero a un banco, a un vecino, a una organización de microfinanzas o a cualquier otra persona, no le quitarán sus bienes ni desalojarán a su familia a la calle. La única excepción son los apartamentos hipotecados, que ya están pignorados ante el banco.
Departamento. Los apartamentos no son viviendas, por lo que no existen restricciones en su recogida. No importa que allí viva una familia que haya comprado un apartamento para residencia permanente, no tienen otros bienes inmuebles y el préstamo no se tomó contra la seguridad del apartamento. Para los alguaciles, un apartamento es un activo ordinario que puede embargarse y ponerse a la venta para saldar una deuda. Por ejemplo, si el propietario es un empresario individual, ha acumulado deudas con los acreedores y con la oficina de impuestos. Su familia y sus hijos viven en el apartamento, pero esta propiedad no está protegida contra una ejecución hipotecaria.
Deducciones en la compra de bienes inmuebles.
Departamento. La diferencia entre un apartamento y un apartamento es que cuando lo compras, puedes reclamar una deducción y obtener un reembolso de impuestos. Si compra un apartamento estando casado y ninguno de los cónyuges ha utilizado la deducción antes, la familia podrá devolver hasta 520 mil rublos. Además, el Estado devolverá a cada cónyuge el 13% de los intereses hipotecarios pagados, un máximo de 390 mil rublos.
Departamento. No se aplican deducciones por bienes inmuebles no residenciales, incluso si los compra una familia normal con hijos y planea vivir allí de forma permanente.
Departamento. Los residentes de apartamentos no se mencionan en la lista de consumidores equiparados a la población. A pesar de que en los apartamentos vive gente corriente, se cree que allí se suministra electricidad para las necesidades comerciales.
Impuesto a la propiedad
Departamento. Los impuestos a la propiedad se calculan a tasas para locales residenciales. Pueden variar según la región y el precio del apartamento, pero existen estándares federales. Los residentes pagarán el 0,1% del valor catastral del apartamento. En este caso, puede utilizar una deducción del impuesto sobre la propiedad de 20 metros cuadrados. No es necesario pagar impuestos a la propiedad por esta área, solo por la diferencia.
Este beneficio no depende del estatus social ni de los ingresos: se otorga a apartamentos en cualquier región. Por ejemplo, si el área de un apartamento es de 39 metros cuadrados, el impuesto se cobrará solo por 19 metros cuadrados y a una tasa del 0,1%. Para los apartamentos de más de 10 millones de rublos en Moscú, la tasa aumenta al 0,15%, pero sigue siendo mucho más baja que para los apartamentos. También existen coeficientes reductores: también pueden reducir el impuesto, pero son válidos por un período limitado.
Departamento. Para un apartamento tipo hotel, tendrá que pagar aproximadamente cinco veces más impuesto a la propiedad en comparación con un apartamento: 0,5%. Quizás sea posible ahorrar un poco debido al menor valor catastral. Y si el apartamento está en un complejo administrativo y comercial, la tasa será aún mayor: 2%.
Los propietarios de apartamentos no reciben una deducción del impuesto federal a la propiedad: pagarán impuestos sobre toda el área.
Comparación del impuesto sobre la propiedad de un apartamento y apartamentos con una superficie de 39 m²
Tomando como ejemplo datos de la página web del complejo de Fili, siempre que los apartamentos sean un 20% más baratos que los apartamentos.
Precio por 1 m²
Departamento
336.000 rupias
Departamento
269.000 rupias
Precio
Departamento
336.000 rupias
Departamento
269.000 rupias
Precio
Departamento
13 millones de rublos
Departamento
10,5 millones de rublos
Deducción de impuestos
Departamento
Departamento
la base imponible
Departamento
19 m² × 336.000 = 6,38 millones de rublos
Departamento
39 m² × 269.000 = 10,5 millones de rublos
Tasa de impuesto a la propiedad
Departamento
Departamento
Impuesto anual a la propiedad
Departamento
9576R
Departamento
52.500 rublos
En Moscú existe un factor de reducción para los apartamentos, pero sólo se aplica a aquellos complejos que estén incluidos en el registro oficial de apartamentos y cumplan otros requisitos. En marzo de 2018, este registro se amplió: ahora hay 16 complejos de apartamentos. Si un complejo no está registrado, no hay beneficios para él.
Otros beneficios del impuesto sobre la propiedad en las regiones, por ejemplo para jubilados, personas discapacitadas y familias numerosas, tampoco se aplican a los apartamentos.
Si elige entre un apartamento y un apartamento, averigüe la tasa de una propiedad específica y calcule el impuesto usted mismo con la ayuda de un experto. Ni siquiera creas en los cálculos de los sitios web de los desarrolladores. Entonces puede resultar que el impuesto sea realmente más alto, la tasa no es del 0,5%, sino del 2%. Además, el valor catastral está creciendo, pero nadie va a incluir el complejo en el registro.
Gran renovación
Departamento. Los propietarios de locales residenciales en edificios de apartamentos realizan contribuciones obligatorias al fondo de reparación de capital. Luego, este dinero se utiliza para realizar reparaciones importantes de propiedad común. Les dijimos que la contribución mínima para reparaciones importantes en Moscú a partir del 1 de julio de 2017 es de 17 rublos por metro cuadrado.
Departamento. Los propietarios de bienes raíces comerciales en edificios no residenciales no están obligados por ley a realizar contribuciones al fondo de reparación de capital todos los meses. Pero cuando llegue el momento de reparar la propiedad común, tampoco podrá contar con las contribuciones y la financiación acumuladas. Pero, por regla general, los apartamentos se compran en edificios nuevos que no requerirán renovaciones importantes en el futuro cercano.
Comparación de pagos por reparaciones importantes de un apartamento y un apartamento con una superficie de 39 m²
Pago mínimo por m²
Departamento
17R
Departamento
0R
Pago obligatorio por mes.
Departamento
663 rublos
Departamento
0R
Contribuciones por reparaciones mayores por año.
Departamento
7960 rublos
Departamento
0R
Infraestructura social y requisitos técnicos.
Departamento. El Estado debe controlar los parámetros del desarrollo residencial. Existen requisitos para el número de escuelas, jardines de infancia, clínicas, carreteras y otras instalaciones de infraestructura. El promotor debe construirlos por su cuenta o con el apoyo del Estado.
Desafortunadamente, de hecho, muchos desarrolladores no cumplen con estos parámetros: se confabulan con funcionarios, reciben proyectos aprobados sin escuelas ni clínicas, o retrasan infinitamente la entrega de instalaciones de infraestructura. Pero los propietarios de apartamentos tienen al menos algunas garantías y derechos. Están protegidos no sólo por las normas de planificación urbana, sino también por las leyes federales.
No se deben construir industrias ruidosas o instalaciones peligrosas en una zona residencial. Y si aparece incluso una miniproducción, debería haber una zona sanitaria a su alrededor. La entrada a una tienda en un edificio residencial debe ser separada y no a través de la entrada. El nivel de ruido en los apartamentos debe corresponder al huésped y se han establecido normas sanitarias para los apartamentos. Si se encuentra una desviación, puede exigir una sanción u obligar al desarrollador a corregir las deficiencias.
Departamento. No existen tales estándares de planificación urbana para las zonas de desarrollo comercial. Puede resultar que no haya escuela ni clínica en el área donde se encuentra el complejo de apartamentos. La ciudad no está obligada a construirlos.
El número de residentes en los apartamentos no se tiene en cuenta a la hora de planificar el desarrollo. Por ejemplo, en un apartamento pueden vivir 200 niños, pero no se les construirá uno separado. jardín de infancia y no programará un lugar en la escuela más cercana.
Para los apartamentos no existen requisitos estrictos en cuanto a normas sanitarias, características de materiales, distribución y aislamiento acústico. La calidad de la construcción no se controla de la misma manera que en el caso de la vivienda; esto ya está en la conciencia del promotor.
Traspaso de un apartamento a local residencial.
En teoría, los locales no residenciales pueden considerarse residenciales. Para ello, todo el edificio debe convertirse oficialmente en un edificio de apartamentos. Un apartamento independiente no puede reconocerse como apartamento. Y aunque tal mecanismo existe en el papel, es imposible que el propietario de un apartamento lo implemente en la práctica.
¿Cuáles son los beneficios de comprar un apartamento?
Lugar. A menudo en algún lugar conveniente y lugar interesante No se puede construir un edificio residencial, pero sí un edificio de apartamentos. Esto sucede cuando en el plan urbanístico hay un sitio para un centro de negocios u hotel, y para un microdistrito con estacionamientos, escuelas, clínicas y zonas sanitarias No hay suficiente espacio. O la ubicación no es adecuada para el desarrollo residencial debido a la proximidad de instalaciones industriales. Un apartamento puede ser su única oportunidad de comprar bienes inmuebles para vivir en el lugar adecuado, como cerca del trabajo o en el centro de la ciudad.
