Hace varios años aparecieron en el mercado inmobiliario objetos tan especiales como los apartamentos. Todo el mundo está acostumbrado a asociar con este concepto algún tipo de vivienda de élite con acristalamiento panorámico o habitaciones de lujo en hoteles extranjeros. En parte, esto fue así alguna vez, pero hoy todo ha cambiado drásticamente y no es tan fácil entender cuál es la diferencia entre un apartamento normal y uno en 2019.
¿Qué son los apartamentos y qué tipo de inmuebles son?
Para comprender la pregunta planteada, primero debe averiguar qué son los apartamentos y en qué se diferencian de un apartamento. Consultando varias fuentes, se puede descubrir que este término tiene raíces francesas o italianas y se traduce al ruso simplemente como "apartamento". El diccionario de Ushakov define un apartamento como una habitación grande o de descanso. Sin embargo, esto no explica de ninguna manera cuál es la diferencia legal entre apartamentos y apartamentos.
Si consulta la legislación de vivienda rusa, puede descubrir fácilmente que locales residenciales significan:
- edificio residencial o parte del mismo;
- apartamento o parte del mismo;
- habitación.
Esta lista es exhaustiva y no contiene ningún apartamento. Por tanto, según la ley, este tipo de inmueble no puede clasificarse como residencial. Sin embargo, estos locales se utilizan específicamente para vivir y están equipados con todas las comodidades necesarias. Para acercarse a comprender la diferencia entre un apartamento y un apartamento, es necesario comprender en qué edificios se encuentran estos objetos y cuál es su propósito funcional.
Si tomamos la experiencia extranjera, podemos ver que las propiedades en el extranjero para residencia temporal con servicios hoteleros se clasifican como apartamentos. Esto también es parcialmente cierto en el caso de Rusia. Por ejemplo, la orden del Ministerio de Cultura, que clasifica los objetos de la industria turística, contiene el concepto de apartamento, que difiere notablemente de la definición de habitación de hotel. Se incluyen locales con una superficie mínima de 40 metros cuadrados, compuestos por dos o más habitaciones, equipados con muebles, baños y todo lo necesario para la residencia temporal.
A veces, estos bloques residenciales se encuentran en edificios de oficinas o en grandes centros de negocios. Están destinados al alojamiento de empleados enviados desde otras ciudades para realizar determinadas funciones temporales. También hay apartamentos disponibles para el personal que no dispone de alojamiento propio.
Hoy en las grandes ciudades se pueden encontrar edificios nuevos compuestos íntegramente por apartamentos, que se diferencian de los apartamentos en que tienen un mayor valor comercial. Las personas ricas invierten en la construcción o compra de dichos bienes inmuebles para obtener ganancias posteriores.
Por tanto, la respuesta a la pregunta de qué significa tener un apartamento en lugar de un apartamento se puede formular de la siguiente manera. Se suele denominar apartamento a una habitación destinada a residencia temporal con entrada independiente, incluida en un complejo hotelero tipo apartamento o ubicada en un edificio administrativo. A diferencia de un apartamento, no pertenece al parque de viviendas.
Pros y contras de los apartamentos.
Consideremos la diferencia entre apartamentos y apartamentos en términos prácticos: los pros y los contras de comprar dichos bienes inmuebles. Como se mencionó anteriormente, los apartamentos no pertenecen al parque de viviendas. De esta circunstancia surgen las deficiencias existentes en estos objetos:
- Es imposible registrarse permanentemente con ellos en su lugar de residencia. Es cierto que no existen obstáculos para el registro temporal en el lugar de estancia si el local cuenta con servicios hoteleros. Como en cualquier habitación de hotel, puedes registrarte temporalmente en el apartamento por hasta 5 años. La ausencia de un registro al menos temporal puede crear problemas con la inscripción de los niños en la escuela o el jardín de infancia, la obtención de una póliza de seguro médico obligatorio para los servicios en instituciones médicas;
- Las tarifas de vivienda y servicios comunales que se utilizan para locales residenciales no se aplican a bienes raíces comerciales. En este sentido, por los servicios públicos hay que pagar mucho más que en el caso de un apartamento de la misma zona. La diferencia puede llegar hasta el 20% en algunas ciudades;
- La legislación fiscal no es muy favorable a los bienes raíces comerciales. Así, el tipo del impuesto sobre la propiedad para los apartamentos es del 0,5%, a diferencia de un apartamento, por el que sólo se cobra el 0,1% de la base, que en el caso de los inmuebles comerciales es 1,44 veces menor. El cálculo de las deducciones por venta se realiza de acuerdo con las reglas para locales no residenciales. En este caso, se proporciona una deducción por la compra, como para un apartamento, por un monto de 2 millones de rublos;
- Donde los apartamentos son incluso peores que los apartamentos es en que los promotores no están obligados a organizar la infraestructura social y cultural en los lugares donde se construyen dichos objetos. Por esta razón, los jardines de infancia, las escuelas y las clínicas pueden estar situados a una distancia considerable de los complejos y puede que no existan carreteras de acceso;
- La ley no extiende los estándares SANPIN previstos para locales residenciales a apartamentos, lo que da a los promotores vía libre. Después de todo, no es necesario que cumplan con el nivel de iluminación, aislamiento acústico y otros parámetros obligatorios;
- En el caso de la construcción de apartamentos mediante acciones compartidas, el estatus de los accionistas es radicalmente diferente al de si la casa tuviera apartamentos. Simplemente no son reconocidos como víctimas según los parámetros del Ministerio de Desarrollo Regional en caso de quiebra del promotor.
La lista de desventajas es bastante impresionante, pero ¿cuál es la ventaja de los apartamentos sobre un apartamento? Que la demanda de ellos crece cada año. Aquí todo es simple, porque la ausencia de la necesidad de cumplir con muchos trámites durante la construcción reduce en gran medida el costo de dichos bienes inmuebles. Al mismo tiempo, el comprador final debe pagar una cantidad mucho menor por el apartamento en el momento de la compra, lo que se compara favorablemente con la compra de un apartamento. Esto permite no sólo comprar viviendas relativamente baratas, sino también ganar mucho dinero alquilándolas.
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¿Deberías comprar un apartamento en lugar de un apartamento?
Mucha gente se pregunta qué es mejor: ¿un apartamento o un apartamento? Sin embargo, esta pregunta no es del todo correcta. Esto es más o menos lo mismo que comparar a un terapeuta y un dentista. Parece que ambos son médicos, pero sus tareas son completamente diferentes. En la práctica, es mejor comprar un apartamento para quienes no tienen otra vivienda permanente.. Después de todo, la presencia de una vivienda garantiza un registro permanente y, como resultado, el libre acceso a las diversas necesidades sociales de la familia.
Si ya tiene un registro permanente, la cuestión de elegir un apartamento o un apartamento ya no es tan clara. En este caso, los bienes inmuebles comerciales se podrán adquirir para los siguientes fines:
- para residencia propia por proximidad al lugar de trabajo o estudio, o por condiciones más cómodas. Al mismo tiempo, es muy posible alquilar un apartamento permanente;
- para alquilar con fines de lucro comercial;
- para la organización de negocios hoteleros.
Es el componente comercial el que determina la razón principal por la que se construyen apartamentos en lugar de apartamentos, especialmente en Moscú.
Respuestas a algunas preguntas
Teniendo en cuenta todo lo anterior, podemos responder a la pregunta ¿un estudio es un apartamento o un apartamento? Todo depende del estatus legal, no del diseño. Después de todo, un estudio es un espacio habitable que no tiene particiones, es decir, un diseño abierto. Puede aplicarse tanto a bienes raíces residenciales como comerciales.. En el primer caso es un apartamento y en el segundo es un apartamento.
Otra pregunta urgente es si es posible transferir apartamentos a apartamentos en 2019 y cuál es el precio de este trámite. La posibilidad de convertir locales no residenciales en residenciales está consagrada en la legislación sobre vivienda. Hay que tener en cuenta que el procedimiento es bastante complicado. El principal obstáculo es garantizar el pleno cumplimiento de las normas sanitarias, por ejemplo, la luz solar debe entrar en cada salón del local durante al menos 2 horas al día. Por lo tanto, los apartamentos que se caracterizan por una insolación insuficiente no pueden transferirse al estado de apartamentos. Además, no se deben imponer gravámenes a la propiedad por parte de terceros.
Si es posible cumplir con todas las reglas, puede intentar realizar una transferencia. Para hacer esto, deberá comunicarse con el departamento de vivienda de su ciudad con una solicitud.. Se le deberán adjuntar los siguientes documentos:
- certificado de registro de bienes inmuebles;
- documentos de título;
- plano del edificio;
- proyecto de reurbanización, si está previsto llevarlo a cabo.
Además, es necesario someterse a aprobaciones de diversos servicios y agencias gubernamentales y luego presentar los certificados pertinentes. Todo esto puede llevar más de un mes y el dinero gastado anulará los beneficios de comprar un apartamento en lugar de un apartamento. Además, el éxito del evento no está garantizado. Por tanto, la transferencia individual no está económicamente justificada.. Es cierto que hubo casos en que los propietarios acudieron en masa al desarrollador con la correspondiente solicitud colectiva para transferir los apartamentos al estado de locales residenciales incluso en la etapa de construcción antes de poner la casa en funcionamiento. Al mismo tiempo, su problema se resolvió positivamente.
Así, los apartamentos se diferencian de los apartamentos por la ausencia del estatus de local residencial.. Cuestan menos, pero es mejor adquirirlos si tienes un registro permanente en otro lugar. Después de todo, convertir locales no residenciales en residenciales es bastante difícil y, a menudo, completamente imposible. Al mismo tiempo, comprar un apartamento es una inversión inmobiliaria muy rentable, ya que la demanda de viviendas en alquiler es siempre muy alta.
¿Bienes raíces con trampa?
Hoy en día, cada vez más personas que se trasladan a Moscú en busca de residencia permanente compran los llamados apartamentos. Son más baratas que las viviendas habituales, pero oficialmente no están destinadas a la residencia permanente. Las autoridades federales y metropolitanas han planteado repetidamente el tema de la transferencia de apartamentos al estatus de vivienda. Y el otro día, el teniente de alcalde de Moscú para Política de Desarrollo Urbano y Construcción, Marat Husnullin, afirmó nuevamente que este tema se está discutiendo y que las modificaciones correspondientes a la legislación federal ya se han presentado para su aprobación al Ministerio de Construcción de Rusia.
Al mismo tiempo, los promotores de apartamentos prometen a los futuros residentes hacer todo lo posible por su comodidad, que no debería ser peor, y quizás mejor, que la de los residentes de los edificios vecinos de Khrushchev.
Entonces, ¿vale la pena comprar apartamentos que todavía tengan categoría de hotel? ¿En qué se diferencian de las casas comunes? ¿Y quién se beneficiará en última instancia de la construcción de rascacielos de cristal en zonas ya establecidas? El corresponsal de MK encontró las respuestas a estas preguntas.
La principal paradoja de la situación es que los apartamentos en Moscú, a pesar de todo, ahora tienen una gran demanda entre los compradores potenciales debido a su menor coste que los apartamentos. A la gente no le molesta el hecho de que en los apartamentos tipo hotel la inscripción sólo se puede obtener temporalmente, por un período de 5 años, y tendrán que pagar la vivienda y los servicios comunales a precios inflados. Muchos incluso están dispuestos a esperar para inscribir a sus hijos en la guardería o en la escuela, ya que, según la ley, se da prioridad a los ciudadanos con inscripción permanente.
Según Vladimir Bogdanyuk, director de uno de los centros de análisis y consultoría, la demanda de apartamentos hoy en día es, por supuesto, algo menor que la de apartamentos, sin embargo, en Moscú se están implementando menos proyectos con apartamentos.
“La buena demanda de apartamentos se debe a que se trata del tipo de inmueble más asequible para vivir dentro de las antiguas fronteras de Moscú”, afirma. — Al mismo tiempo, alrededor del 70-80% de la demanda de apartamentos proviene de compradores que viven en las zonas donde se encuentran esos mismos apartamentos o en zonas adyacentes.
Mientras tanto, en busca de dinero rápido, los promotores suelen construir apartamentos de todos modos. Por ejemplo, la documentación de diseño de uno de los complejos de apartamentos en construcción en el distrito de Obruchevsky contenía violaciones. En particular, según el Servicio Estatal de Moscú, fuera de los límites del área designada en las líneas rojas de la red de carreteras, el proyecto prevé la construcción de aceras, césped y pendientes de escaleras. No se mantienen las distancias desde los edificios diseñados y existentes hasta los estacionamientos abiertos. El futuro estacionamiento vertical no tiene en cuenta las comunicaciones subterráneas y no se proporciona drenaje desde el edificio. Además, según el documento, también se violaron los requisitos de seguridad contra incendios. A pesar de estas violaciones, la construcción continúa y se han recibido las aprobaciones necesarias.
“Pronto los apartamentos se verán legalmente obligados a invertir en infraestructura, pero aquellos que lograron redactar los documentos con anticipación construirán con una inversión mínima”, dice el activista y miembro de la comunidad del distrito Vladimir Ivanov.
Según Vladimir Bogdanyuk, en general no se puede suspender la construcción de aquellos proyectos de apartamentos para los que ya se han recibido los permisos. La ley no tiene efecto retroactivo. Sin embargo, los riesgos de construcciones sin terminar y retrasos en la construcción al comprar propiedades en el mercado primario pueden y deben minimizarse si se estudia detenidamente toda la documentación del proyecto, así como la cartera de proyectos del promotor y su situación financiera.
Al mismo tiempo, los expertos señalan que hoy la tendencia del mercado es tal que cada vez se construyen más complejos de apartamentos cumpliendo al máximo los requisitos de vivienda. La razón principal de esto es la competencia con los proyectos residenciales.
Ventajas de los apartamentos en comparación con los apartamentos.
— Los apartamentos son entre un 10 y un 15% más baratos que los apartamentos estándar; el precio medio de oferta en el segmento de los nuevos edificios de apartamentos de clase confort en Moscú es de 133.400 rublos/m2. La vivienda es más cara: en promedio 146.360 rublos/m2.
— A menudo, una mejor ubicación es dentro del antiguo Moscú. Según el jefe del departamento de nuevas construcciones del MIC, Alexander Engel, hoy en día se venden apartamentos en casi todos los distritos de Moscú. Los líderes son el Distrito Administrativo Norte (alrededor del 40% de la oferta) y el Distrito Administrativo Central (alrededor del 30% de la oferta).
— En un futuro próximo, proyectos de este tipo incluirán necesariamente las infraestructuras sociales necesarias.
— Obtener una póliza de seguro médico obligatorio y registrarse en una clínica si tiene un registro temporal se realiza sin problemas.
— Dependiendo de la clase de vivienda, el proyecto puede proporcionar su propio paquete de servicios de la empresa gestora, mientras que casi todos los proyectos ofrecen limpieza, seguridad, recogida de basura y telefonía.
Desventajas de los apartamentos en comparación con los apartamentos.
- Registro. El registro permanente no es posible en los apartamentos, pero el registro temporal es posible durante 5 años. Es cierto que no en todos, pero solo en aquellos que tienen categoría de hotel.
Para inscribir a un niño en una escuela o jardín de infantes no adjunto a su lugar de residencia, sus solicitudes se consideran después de las solicitudes de los residentes de casas adscritas a la escuela o jardín de infantes y que tienen registro permanente.
Por el momento, los apartamentos no tienen en cuenta la carga sobre la infraestructura existente y es posible que simplemente no haya espacio en las guarderías, escuelas y clínicas cercanas, así como plazas de aparcamiento para coches.
— Los pagos de servicios públicos de los apartamentos tienen un coeficiente creciente en comparación con las tarifas de los apartamentos y, por regla general, difieren según el tipo del IVA. En números, la aritmética es la siguiente: para agua +10%, para calor +25%, para electricidad +27% (basado en la tarifa media de 2,5 rublos/kWh). Como resultado, el alquiler mensual de un apartamento de 100 metros cuadrados será entre 2 y 2,5 mil más alto que el de un apartamento de tamaño similar.
— El impuesto sobre un apartamento es más alto que el impuesto sobre un apartamento y representa el 0,5% del coste estimado del apartamento, frente al 0,1% de un apartamento. A partir del 1 de enero de 2015 se calculará en función del valor catastral del inmueble.
¿Qué buscar al comprar un apartamento?
Según Alexander Engel, jefe del departamento de obras nuevas del MIC, a la hora de elegir una propiedad en el segmento de apartamentos se aplican las mismas reglas que a la hora de elegir un apartamento. Se debe prestar atención a la ubicación de la instalación, la calidad y la velocidad de construcción. Es deseable que los apartamentos estén ubicados en zonas de Moscú que tengan demanda entre los compradores. El área de desarrollo debe tener buena accesibilidad al transporte (proximidad al metro, autopistas principales, etc.). No es menos responsable abordar la elección del desarrollador: es necesario estudiar la historia de la empresa, los proyectos implementados anteriormente y la documentación del proyecto de construcción. Es muy deseable que las ventas de apartamentos se realicen de conformidad con la Ley Federal 214, que hoy protege al máximo los derechos de los accionistas.
AYUDA "MK"
Los apartamentos (en Rusia) son locales que no forman parte del parque de viviendas, pero que cuentan con las condiciones necesarias para vivir. Los apartamentos se venden en edificios administrativos, así como en edificios con categoría de hotel.
Existen varios tipos de apartamentos en el mercado inmobiliario mundial:
- habitaciones en apartahoteles: habitaciones con cocina y equipamiento de cocina, que se alquilan a corto plazo y requieren la disponibilidad de servicios de hotel;
- apartamentos en edificios de viviendas - apartamentos que se alquilan a largo plazo y requieren servicios (comida, limpieza, seguridad, etc.);
- apartamentos en hoteles en condominio: apartamentos que pueden utilizarse como residencia del propietario o transferirse bajo la dirección de un operador hotelero;
- apartamentos en complejos multifuncionales y de apartamentos que se utilizan como apartamentos para residencia permanente (la abrumadora cantidad de apartamentos en Rusia).
Cada vez aparecen más apartamentos en el mercado inmobiliario de Moscú, pero no todos los compradores comprenden completamente cuáles son las características de dichas viviendas. Los especialistas del servicio kvartirolog.ru contaron a The Village qué son los apartamentos, en qué se diferencian en principio de los apartamentos y qué es más rentable contratar una hipoteca si se tienen ahorros iniciales.
¿Qué son los apartamentos?
Los apartamentos son locales legalmente no residenciales destinados a residencia temporal. Por lo general, están ubicados en edificios remodelados en el centro de la ciudad o en edificios nuevos donde el promotor no pudo o no quiso obtener un permiso de construcción residencial. Estos edificios suelen estar registrados como no residenciales: hoteles, oficinas u otros fines. El tipo de edificio afecta el monto de los impuestos a la propiedad.
Los apartamentos modernos, por regla general, no son inferiores a los edificios residenciales en términos de paisajismo e infraestructura de la casa. Pero a la hora de comprarlos hay que prestar atención a si en este edificio y en su planta sólo hay apartamentos, o si también habrá oficinas o incluso locales comerciales. La opción más cómoda son, por supuesto, los apartamentos en un edificio donde también se venden apartamentos.
El estatus legal de los locales no residenciales impone una serie de restricciones a los apartamentos:
No puede registrarse con ellos; solo puede obtener un registro temporal por cinco años con posibilidad de prórroga. Al mismo tiempo, usted y su hijo podrán utilizar las clínicas, hospitales, escuelas y guarderías de la zona.
Si uno de tus vecinos hace ruido toda la noche, no tendrás base legal para influir en ello.
Las facturas de servicios públicos en los apartamentos son entre un 15% y un 20% más altas que en los apartamentos; esta diferencia surge debido a las diferentes tarifas de la ciudad para locales residenciales y no residenciales. Lo mismo se aplica al impuesto sobre la propiedad: es el 0,5% del coste para las propiedades tipo hotel y otros bienes inmuebles, entre los que se incluyen la mayoría de los apartamentos, y el 2% para los locales de oficinas. El impuesto sobre la vivienda para particulares es del 0,1% de su valor, si no supera los 10 millones de rublos. La tasa para propiedades más caras es más alta y puede llegar al 2%.
El desarrollador no está obligado a cumplir con los estándares previstos para las viviendas: nivel de insolación, desarrollo de infraestructura, etc. De hecho, los estándares generalmente no se violan mucho, especialmente si hay apartamentos en el mismo complejo residencial.
¿Cómo es el mercado de apartamentos en Moscú?
Hasta 30% Viene la diferencia de precio entre apartamentos y apartamentos. Los apartamentos de una habitación son de media un 15% más baratos que los apartamentos comparables, los apartamentos de dos habitaciones son un 20% más baratos. A medida que te alejas del centro la diferencia de precio suele aumentar. Es cierto que algunos apartamentos son más caros que otros comparables.
Alrededor de 50% Los complejos residenciales con apartamentos pertenecen a la clase ejecutiva, un poco menos del 40% a la clase élite, el 10% a la clase confort.
2,3 millones de rublos Los apartamentos más baratos dentro de la carretera de circunvalación de Moscú tienen el precio (habitación con una superficie de 16 metros cuadrados en Marfin con entrega a finales de 2018). Por 2,4 millones de rublos puedes comprar un apartamento de 25 metros cuadrados. m en Vostochny Biryulyovo, cuya finalización se promete a finales de este año.
¿Qué tan diferentes son los precios de apartamentos y apartamentos?
región de Moscú
Precio mínimo de un apartamento, millones de rublos.
Precio mínimo de apartamentos, millones de rublos.
de Sadovoy al tercer anillo de transporte
5,2 (36 m²)
3,2 (17 m²)
cerca del Tercer Anillo de Transporte
4,1 (22 m²)
4,4 (27 m²)
desde el tercer anillo de transporte hasta la carretera de circunvalación de Moscú
2,4 (25 m²)
2,3 (16 m²)
¿Qué es más rentable contratar una hipoteca?
Supongamos que desea comprar una propiedad cerca del Tercer Anillo de Transporte, a no más de dos o tres estaciones de la Línea Circle y a 15 minutos a pie del metro. Está considerando complejos residenciales de clase empresarial con entrega en 2018 y elige un apartamento o apartamentos de una habitación con una superficie de unos 40 metros cuadrados. m En promedio, un apartamento de este tipo costará 9,1 millones de rublos y un apartamento, 7,8 millones de rublos.
Digamos que tiene 3 millones de rublos como pago inicial, el resto del monto se puede contratar con una hipoteca al 11,7% anual (tasa hipotecaria promedio en Moscú para el primer trimestre de 2017 según el Banco Central de la Federación de Rusia). ) por 15 años. El coste del seguro de propiedad obligatorio será del 0,15% (devengado anualmente sobre el saldo pendiente) por año. Al mismo tiempo, es deseable que sus ingresos sean de al menos 150 mil rublos si compra un apartamento y 180 mil rublos si compra un apartamento: se recomienda que el pago mensual de la hipoteca no supere el 40% del tus ganancias.
¿Cuánto costará una hipoteca?
Gastos
Apartamento, millones de rublos.
Apartamentos, millones de rublos.
Costo del objeto
Una tarifa inicial
cantidad de crédito
Pagos totales durante todo el plazo del préstamo
Así, si la diferencia de precio inicial entre un apartamento y un apartamento es de 1,3 millones de rublos, la diferencia final con una hipoteca es de 2,8 millones de rublos.
Última actualización: 10/10/2017
Voy a comprar una casa en Moscú. Además de los apartamentos habituales, también ofrecen otro tipo de alojamiento: los apartamentos. ¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento? ¿Qué es mejor y más rentable para vivir?
Si responde de manera breve y general, para la residencia permanente de una familia promedio es mejor comprar un apartamento común y corriente. Es más rentable comprar apartamentos como propiedad de inversión: invertir fondos libres y recibir un pequeño ingreso estable.
Pero esto es general. De hecho, todo es un poco más complicado. Para aquellos que quieran profundizar más, veamos el tema con más detalle.
Qué es mejor elegir para comprar (un apartamento o un apartamento) depende de los objetivos y capacidades del Comprador. Las principales diferencias entre estos dos formatos de vivienda son su precio y su situación jurídica. El precio de los apartamentos suele ser notablemente más bajo que el de un apartamento de tamaño similar en la misma zona (a menos que estemos hablando de apartamentos de lujo como parte de complejos de oficinas y hoteles). Y el estatus legal de los apartamentos no los clasifica en absoluto como locales residenciales. Legalmente, los apartamentos son bienes raíces comerciales. Y es este estado el que cambia mucho desde el punto de vista de la compra, en comparación con los inmuebles residenciales tradicionales (más sobre esto a continuación).
En primer lugar, es necesario explicar cuál es la diferencia entre un apartamento y un apartamento en el sentido jurídico y en qué se diferencian técnicamente.
¿Qué son los apartamentos? ¿En qué se diferencian de un apartamento normal?
Exteriormente, ambas son viviendas urbanas. Es decir, locales destinados físicamente a que vivan personas. Físicamente, ¡pero no legalmente! Visualmente, puede resultar difícil distinguir un edificio residencial normal con apartamentos de un edificio con apartamentos. Aquí terminan sus similitudes y comienzan sus diferencias.
Los apartamentos como tipo de espacio habitable son típicos sólo de las grandes ciudades, donde ya se están realizando obras de construcción activa. En tales ciudades, por regla general, el desarrollo de territorios es bastante denso (especialmente más cerca del centro) y no siempre es posible construir nuevas áreas residenciales allí. La escasez de suelo y las restricciones urbanísticas no permiten la construcción de edificios residenciales de varios apartamentos en estos lugares. Y limpiar, por ejemplo, una antigua zona industrial urbana para viviendas (demolición de edificios permanentes, reubicación de comunicaciones, cambio del estado de un terreno) es demasiado caro.
Pero los Desarrolladores han encontrado una salida. En estas parcelas comenzaron a construir complejos no residenciales y a venderlos como residenciales. O reutilizar edificios administrativos e industriales existentes y hacerlos aptos para vivir. Es decir, legalmente (según los documentos) el edificio pertenece a un inmueble comercial (no residencial), pero en realidad las instalaciones que contiene están destinadas a vivir. Y la ley permite tal combinación.
El concepto de apartamento está definido por ley como un local que cumple con todos los estándares de construcción, sanitarios y contra incendios para residencia permanente.
El concepto de apartamento no está claramente definido en la ley. Solo se menciona que deben tener una superficie de al menos 40 m2, constar de al menos dos habitaciones, una cocina y un baño (lo cual no siempre es cierto).
Dichos locales se venden en edificios que tengan la personalidad jurídica de hotel, centro de oficinas o complejo multifuncional.
La popularidad de los apartamentos como tipo de vivienda se explica por su coste relativamente bajo. Respecto a la misma clase de apartamentos. ¿Por qué los apartamentos son más baratos que los apartamentos? Esto se puede explicar de forma sencilla: su construcción es mucho más económica para el propio promotor. ¿Por qué?
¿Cómo elegir un promotor al comprar un apartamento en un edificio nuevo? Características cualitativas y cuantitativas: consulte esta nota.
Porque las normas de construcción de viviendas NO se aplican a los bienes raíces comerciales (incluidos los apartamentos). Esto significa que es posible que no cumpla con los requisitos modernos para la vivienda, por ejemplo, en cuanto a aislamiento acústico, aislamiento térmico, ventilación, seguridad contra incendios, insolación (nivel de luz natural), distancia de carreteras e instalaciones industriales, etc. Además, el Promotor NO está obligado a proporcionar a los edificios con apartamentos la infraestructura social que acompañe a la vivienda. Es decir, no necesita construir escuelas, guarderías, clínicas, no tiene que preocuparse por el alumbrado público, plazas de aparcamiento, parques infantiles, paisajismo, etc. No es necesario cambiar el tipo de uso permitido del terreno, para la construcción de viviendas.
Todo esto reduce en gran medida los costos del desarrollador para implementar un proyecto con apartamentos y, por lo tanto, le brinda la oportunidad de venderlos mucho más baratos que los apartamentos.
A pesar de este formato de vivienda inusual, para muchos compradores el factor determinante es el precio. Y las características técnicas (aislamiento acústico y térmico, ventilación, etc.) pueden resultarles bastante satisfactorias tal como están. Los objetos sociales tampoco pueden tener una importancia decisiva. Y las ventajas individuales de los apartamentos (más sobre ellos a continuación) pueden superar su “estatus no residencial”.
En Moscú, por ejemplo, la proporción de apartamentos es aproximadamente una cuarta parte de las ventas totales de viviendas (las estadísticas de 2016 están aquí). Un gran número de locales de este formato se concentran en el Centro Internacional de Negocios de la ciudad de Moscú y en varios complejos de oficinas, negocios y hoteles en toda la capital.
Es cierto que Moscú no es un reflejo de la situación en toda Rusia. Moscú es un centro financiero y administrativo, es una concentración de capital y de los inmuebles más caros, es un lugar frecuentado por estrellas del mundo del espectáculo y habitantes de la revista Forbes. Por tanto, la demanda de bienes inmuebles en Moscú es específica. Consideramos la elección entre un apartamento y un apartamento desde la posición de un ciudadano común que no posee fábricas, periódicos ni barcos.
¿Por dónde empezar a comprar un apartamento? Desde el primer paso INSTRUCCIONES PASO A PASO.
Pros y contras de comprar apartamentos como tipo de vivienda.
Dado que consideramos los apartamentos en el contexto de la compra, como una alternativa a la compra de un apartamento normal (incluso en una casa en construcción), enumeraremos sucesivamente sus ventajas y luego las desventajas en relación con el tipo de vivienda tradicional.
Pros (ventajas) de comprar un apartamento:
- Un aumento notable en el precio de compra en comparación con un apartamento de la misma clase. El precio por metro cuadrado de los apartamentos es aproximadamente entre un 15 y un 25 % más bajo.
- Ubicación. Se pueden vender apartamentos donde no hay viviendas nuevas y los apartamentos existentes son demasiado caros. Por ejemplo, en el centro de la ciudad, en lugares históricamente prestigiosos, en distritos comerciales y en complejos de oficinas y hoteles. Posible proximidad al trabajo principal.
- Arquitectura libre y diseños no estándar. Por ejemplo, el estilo "loft" con característicos techos altos, grandes superficies de habitaciones sin tabiques y enormes ventanales de suelo a techo. Hasta lo exótico: entrepisos, segunda luz (vestíbulo con doble luz), terrazas con jardines de invierno e incluso chimeneas.
- Aquí es mucho más fácil que en un apartamento coordinar la remodelación del local y hacer que su hogar sea aún más exclusivo. A diferencia del parque de viviendas tradicional con muchas prohibiciones y restricciones a la reconstrucción, los apartamentos son una plataforma ideal para implementar diversas soluciones de diseño. Las restricciones se aplican sólo a la integridad de la estructura del edificio: las columnas y los techos no se pueden tocar.
- Los promotores suelen construir aparcamientos para residentes (incluidos los subterráneos) y mejorar los alrededores del complejo de apartamentos. Aunque no están obligados a hacerlo (según la normativa), a efectos de marketing se justifica.
- Incluido con los apartamentos también puede recibir servicios típicos de un hotel. Por ejemplo, administración del complejo, recepción y zona de espera en el lobby, conserjes y seguridad, mantenimiento de pisos, limpieza de habitaciones, planchado, etc. Directamente en el territorio del complejo de apartamentos también es posible disponer de servicios adicionales: centros de spa, cafeterías y restaurantes, tiendas, farmacias, salas de fitness, sucursales bancarias, salones de belleza, etc.;
- Este formato de vivienda está de moda entre la comunidad empresarial y los jóvenes creativos (especialmente en Moscú);
- El propietario del apartamento puede alquilarlo a través de una sociedad gestora, sin preocuparse de encontrar un inquilino y controlar su residencia. Y teniendo en cuenta el precio de compra y el coste de alquiler, se trata de una inversión más rentable que una operación similar con un apartamento.
Para el Comprador, todos los aspectos positivos y ventajas del apartamento se describirán en los mejores colores en el anuncio. Pero intentan no hacer publicidad que pueda molestar al comprador. Pero el futuro propietario de dicha “propiedad no residencial” debe estar preparado para lo que se esconde.
Depósito o anticipo: ¿qué forma de anticipo se utiliza en las transacciones de compra y venta de apartamentos? Vea el enlace en el Glosario.
Desventajas (desventajas) de comprar apartamentos:
- Al comprar apartamentos en la etapa de construcción, el Comprador NO celebra un Acuerdo de Participación de Capital (EPA), NO es accionista y NO está sujeto a la protección de la Ley Federal No. 214. Esto significa, entre otras cosas, que el promotor no asegura su responsabilidad (si la construcción se detiene, no recibirá nada), y no hay forma de recuperar del promotor una multa y compensación por el retraso en la entrega de la casa y la construcción. defectos en el interior del local.
- Imposibilidad de registro permanente (por la condición jurídica de “no residencial”). Para los apartamentos sólo es posible el registro temporal (hasta 5 años, con posibilidad de prórroga), y sólo si esta propiedad tiene el estatus de complejo hotelero.
- Debido al incumplimiento de las normas de construcción de viviendas, es posible que surjan problemas técnicos con el aislamiento acústico y térmico de las instalaciones, la insolación, etc. Las guarderías, escuelas y clínicas no están construidas para los residentes de apartamentos; tendrán que depender únicamente de ellos mismos y de los servicios pagos que los rodean.
- Aumento de las facturas de servicios públicos (a tarifas para locales no residenciales, sin beneficios). Especialmente para calefacción y agua caliente. Más pagos a la sociedad gestora por servicios adicionales.
- Aumento del tipo impositivo sobre la propiedad de bienes inmuebles. El impuesto sobre la propiedad de los apartamentos oscila entre el 0,5% y el 2% del valor catastral (frente al 0,1% para los apartamentos). Es cierto que el valor catastral de los locales no residenciales suele ser notablemente más bajo que el de la vivienda.
- Es imposible utilizar el capital de maternidad y otros subsidios de vivienda del Estado para comprar apartamentos.
- Obtener una hipoteca para comprar un apartamento es más difícil que para un apartamento. Muchos bancos aumentan el tipo de interés de estos préstamos o los rechazan por completo.
- Imposibilidad de utilizar deducciones fiscales (devolución del IRPF) en la compra de apartamentos.
- Los edificios de apartamentos no tienen reglas de coocupación. Si, por ejemplo, en una habitación vecina alguien construye un estudio de música, una oficina creativa o un club de juego, los vecinos no tendrán motivos legales para impedirlo. Después de todo, formalmente se trata de un local no residencial.
- Es imposible que los propietarios de apartamentos creen una Asociación de Propietarios para gestionar conjuntamente el edificio.
Algunas de estas deficiencias podrían eliminarse en un futuro próximo. En 2017 hubo propuestas para cambiar la legislación relativa a los apartamentos (ver aquí). Se propone convertir los apartamentos en un nuevo tipo de vivienda y consolidar su personalidad jurídica en la legislación. En particular, se propone permitir el registro permanente allí.
Además, los mayores costos de mantenimiento de los apartamentos (impuestos a la propiedad y alquiler) se ven más que compensados por su menor costo. Incluso cálculos aproximados muestran que el dinero ahorrado en la compra cubre el futuro “sobrepago” por mantenimiento durante las próximas décadas.
En cuanto a los préstamos para la compra de locales no residenciales, desde 2016 la Agencia de Préstamos Hipotecarios para Vivienda (AHML) ha puesto en marcha un programa de concesión de préstamos para la compra de apartamentos (ver aquí).
Después de registrar la propiedad, el propietario del apartamento puede realizar con él las mismas transacciones que con un apartamento normal (donar, legar, vender). Aunque en el Extracto del Registro Unificado de Bienes Raíces del Estado se escribirá “local no residencial”.
¿Qué motivos puede haber para declarar inválida una operación de compraventa de un apartamento?
¿Quién compra apartamentos?
En Moscú, por ejemplo, los apartamentos suelen ser comprados por quienes ya tienen una vivienda con registro permanente. Luego se utilizan como segunda vivienda (para "presencia física"): más conveniente en ubicación, cómoda en diseño y prestigiosa en estatus (si se trata de un complejo costoso).
Los propietarios de los apartamentos son tanto moscovitas como empresarios visitantes (incluidos expatriados extranjeros), para quienes este formato también resulta muy conveniente. También se le llama "apartamento tipo chaqueta", lo que enfatiza su propósito comercial. Estos apartamentos de negocios no son muy adecuados para toda la familia (especialmente si la familia es numerosa y con niños), pero son perfectos para una vida aislada y para diversas reuniones (de negocios y no tanto...).
Los apartamentos también los compran personas creativas que están acostumbradas a pensar de forma innovadora y a vivir de forma inusual. Pueden utilizar estos espacios simultáneamente como estudio, espacio de reuniones y fiestas, taller, zona de relax, zona de almacenamiento de sus trabajos, despacho de representación personal, dormitorio, vestidor y todo lo que se les ocurra. Afortunadamente, el estatus de “no residencial” te permite hacer allí lo que quieras.
Y, por supuesto, los apartamentos los toman quienes deciden invertir su dinero gratis en bienes raíces. Luego se alquilan a precios comparables al precio de alquiler de la misma clase de apartamentos. Y como el precio de compra era significativamente más bajo, el beneficio comercial de invertir en apartamentos fue mayor que en apartamentos normales.
Para conocer las reglas para preparar una transacción para la compra y venta de un apartamento, consulte el mapa interactivo INSTRUCCIONES PASO A PASO (se abrirá en una ventana emergente).
