Před několika lety se na trhu s nemovitostmi objevily takové speciální objekty, jako jsou byty. Každý je zvyklý si s tímto konceptem spojovat nějaké elitní bydlení s panoramatickým prosklením nebo luxusní pokoje v zahraničních hotelech. Částečně tomu tak bylo kdysi, ale dnes se vše dramaticky změnilo a není tak snadné pochopit, jaký je rozdíl mezi obyčejným bytem a bytem v roce 2019.
Co jsou byty a o jaký typ nemovitosti se jedná?
Abyste porozuměli položené otázce, musíte nejprve zjistit, co jsou byty a jak se liší od bytu. Když se obrátíte na různé zdroje, můžete zjistit, že tento termín má francouzské nebo italské kořeny a je přeložen do ruštiny jednoduše jako „byt“. Ushakovův slovník definuje byt jako velký pokoj nebo odpočinek. To však nijak nevysvětluje, jaký je právní rozdíl mezi byty a byty.
Pokud se obrátíte na ruskou právní úpravu bydlení, můžete snadno zjistit, že obytné prostory znamenají:
- obytný dům nebo jeho část;
- byt nebo jeho část;
- pokoj, místnost.
Tento seznam je vyčerpávající a nejsou v něm žádné byty. Tento typ nemovitosti proto podle zákona nelze klasifikovat jako bydlení. Tyto prostory však slouží výhradně k bydlení a jsou vybaveny veškerým potřebným vybavením. Chcete-li se přiblížit k pochopení rozdílu mezi bytem a bytem, musíte pochopit, ve kterých budovách se tyto objekty nacházejí a jaký je jejich funkční účel.
Vezmeme-li zahraniční zkušenosti, vidíme, že zahraniční nemovitosti pro přechodné bydlení s hotelovými službami jsou klasifikovány jako byty. Částečně to platí i pro Rusko. Například vyhláška Ministerstva kultury, která klasifikuje objekty cestovního ruchu, obsahuje pojem byty, který se výrazně liší od definice hotelového pokoje. Jedná se o prostory o výměře minimálně 40 metrů čtverečních, sestávající ze dvou a více místností, vybavených nábytkem, koupelnami a vším potřebným pro přechodný pobyt.
Někdy se takové obytné bloky nacházejí v kancelářských budovách nebo ve velkých obchodních centrech. Jsou určeny pro ubytování zaměstnanců vyslaných z jiných měst k výkonu určitých dočasných funkcí. Apartmány jsou k dispozici i pro zaměstnance, kteří nemají vlastní bydlení.
Dnes ve velkých městech najdete novostavby sestávající výhradně z bytů, které se od bytů liší tím, že mají větší komerční hodnotu. Bohatí lidé investují do výstavby nebo nákupu takové nemovitosti za účelem následného zisku.
Odpověď na otázku, co znamená mít spíše byt než byt, lze tedy formulovat následovně. Místnost určená k přechodnému pobytu se samostatným vchodem, zařazená do hotelového komplexu apartmánového typu nebo umístěná v administrativní budově, se obvykle nazývá byty. Na rozdíl od bytu nepatří do bytového fondu.
Výhody a nevýhody bytů
Podívejme se na rozdíl mezi byty a byty v praxi: výhody a nevýhody nákupu takové nemovitosti. Jak bylo zjištěno dříve, byty nepatří do bytového fondu. Z této okolnosti vyplývají stávající nedostatky těchto objektů:
- Není možné se u nich trvale přihlásit v místě bydliště. Je pravda, že neexistují žádné překážky pro dočasnou registraci v místě pobytu, pokud mají prostory hotelové služby. Jako v každém hotelovém pokoji se i v apartmánu můžete dočasně registrovat až na 5 let. Absence alespoň dočasné registrace může způsobit problémy se zápisem dětí do školy nebo školky, získáním povinného zdravotního pojištění pro služby ve zdravotnických zařízeních;
- Sazby za bydlení a komunální služby, které se používají pro obytné prostory, se nevztahují na komerční nemovitosti. V tomto ohledu musíte za energie zaplatit mnohem více než v případě bytu o stejné ploše. Rozdíl může v některých městech dosahovat až 20 %;
- daňová legislativa není ke komerčním nemovitostem příliš přívětivá. Sazba daně z nemovitosti je tedy u bytů 0,5 %, na rozdíl od bytu, u kterého se účtuje pouze 0,1 % ze základu, což u komerčních nemovitostí je však 1,44krát méně. Výpočet srážek při prodeji se provádí podle pravidel pro nebytové prostory. V tomto případě se poskytuje odpočet za nákup, jako u bytu - ve výši 2 milionů rublů;
- Kde jsou byty ještě horší než byty, je to, že developeři nejsou povinni organizovat sociální a kulturní infrastrukturu v místech, kde se takové objekty staví. Z tohoto důvodu mohou být školky, školy a polikliniky umístěny ve značné vzdálenosti od komplexů a přístupové komunikace mohou zcela chybět;
- zákon nerozšiřuje standardy SANPIN poskytované pro obytné prostory na byty, což dává developerům volnou ruku. Koneckonců nemusí dodržovat úroveň osvětlení, hlukovou izolaci a další povinné parametry;
- V případě podílové výstavby bytů je postavení akcionářů radikálně odlišné od postavení, kdyby dům měl byty. Prostě nejsou uznáni jako oběti podle parametrů MMR v případě úpadku developera.
Výčet nevýhod je poměrně působivý, ale v čem je výhoda bytů oproti bytu, že poptávka po nich každým rokem roste. Zde je vše jednoduché, protože absence nutnosti dodržovat mnoho formalit při výstavbě velmi snižuje cenu takové nemovitosti. Konečný kupující přitom musí za byt při koupi zaplatit mnohem menší částku, která je v porovnání s koupí bytu výhodná. Díky tomu je možné nejen pořídit relativně levné bydlení, ale také vydělat dobré peníze jeho pronájmem.
Podívejte se na užitečné video
Měli byste si koupit byt místo bytu?
Mnoho lidí se ptá, co je lepší: byt nebo byt? Tato otázka však není zcela správná. To je asi stejné jako srovnávat terapeuta a zubaře. Zdá se, že oba jsou lékaři, ale jejich úkoly jsou zcela odlišné. V praxi je výhodnější koupit byt pro ty, kteří nemají jiné trvalé bydlení. Přítomnost obytných prostor totiž zaručuje trvalou registraci a v důsledku toho volný přístup k různým sociálním potřebám rodiny.
Pokud již máte trvalou registraci, pak otázka, zda si vybrat byt nebo byt, již není tak jednoznačná. V tomto případě lze komerční nemovitosti zakoupit pro následující účely:
- k vlastnímu bydlení z důvodu blízkosti místa výkonu práce či studia, nebo z důvodu komfortnějších podmínek. Současně je docela možné pronajmout trvalý byt;
- k pronájmu za účelem komerčního zisku;
- pro organizaci hotelového podnikání.
Právě komerční složka určuje hlavní důvod, proč se staví spíše byty než byty, zejména v Moskvě.
Odpovědi na některé otázky
S přihlédnutím ke všemu výše uvedenému můžeme odpovědět na otázku, je garsonka byt nebo byt? Vše závisí na právním stavu, nikoli na uspořádání. Garsonka je totiž obytný prostor, který nemá příčky, tedy otevřenou dispozici. Může se vztahovat na rezidenční i komerční nemovitosti. V prvním případě se jedná o byt a ve druhém o byt.
Další naléhavou otázkou je, zda je možné v roce 2019 převést byty na byty a jaká je cena tohoto postupu. Možnost přeměny nebytových prostor na bytové prostory je zakotvena v bytové legislativě. Je třeba si uvědomit, že postup je poměrně komplikovaný. Hlavní překážkou je zajištění plného souladu s hygienickými normami, například sluneční světlo musí vstupovat do každé obytné místnosti areálu po dobu nejméně 2 hodin denně. Do statutu bytů tedy nelze převést byty, které se vyznačují nedostatečným osluněním. Kromě toho by na nemovitost neměla být uvalena žádná břemena třetích osob.
Pokud je možné dodržet všechna pravidla, můžete zkusit provést převod. Chcete-li to provést, budete muset kontaktovat bytový odbor vašeho města s žádostí.. K ní budou muset být připojeny následující dokumenty:
- osvědčení o registraci nemovitosti;
- titulní dokumenty;
- půdorys budovy;
- projekt přestavby, pokud se plánuje jeho provedení.
Kromě toho je nutné podstoupit schválení od různých služeb a státních úřadů a následně předložit příslušné certifikáty. To vše může trvat déle než jeden měsíc a vynaložené peníze negují výhody koupě bytu místo bytu. Úspěch akce navíc není zaručen. Individuální převod proto není ekonomicky opodstatněný. Je pravda, že se vyskytly případy, kdy se majitelé hromadně obrátili na developera s odpovídající hromadnou žádostí o převedení bytů do stavu bytových prostor ještě ve fázi výstavby před uvedením domu do provozu. Zároveň byl jejich problém vyřešen kladně.
Byty se tedy od bytů liší tím, že nemají status obytných prostor. Stojí méně, ale je lepší si je zakoupit, pokud máte trvalou registraci na jiném místě. Přestavba nebytových prostor na bytové je totiž poměrně náročná a často zcela nemožná. Koupě bytu je zároveň velmi výhodnou investicí do nemovitosti, protože poptávka po nájemním bydlení je vždy velmi vysoká.
Nemovitost s úlovkem?
Dnes si stále více lidí, kteří se stěhují za trvalým pobytem do Moskvy, pořizuje takzvané byty. Jsou levnější než běžné bydlení, ale oficiálně nejsou určeny k trvalému pobytu. Federální a metropolitní úřady opakovaně nastolily téma převodu bytů do stavu bydlení. A právě druhý den náměstek moskevského primátora pro politiku rozvoje měst a stavebnictví Marat Khusnullin znovu prohlásil, že se o této otázce diskutuje a odpovídající změny federální legislativy již byly předloženy ke schválení ruskému ministerstvu výstavby.
Bytoví developeři přitom budoucím obyvatelům slibují, že udělají vše pro své pohodlí, které by nemělo být o nic horší a možná lepší než u obyvatel sousedních chruščovských budov.
Vyplatí se tedy kupovat byty, které mají stále status hotelu? Jak se liší od běžných domů? A kdo bude nakonec profitovat z výstavby výškových prosklených budov v dlouhodobě zavedených oblastech? Odpovědi na tyto otázky zjišťoval zpravodaj MK.
Hlavním paradoxem situace je, že byty v Moskvě, navzdory všemu, jsou nyní mezi potenciálními kupci velmi žádané kvůli jejich nižší ceně než byty. Lidem nevadí, že v apartmánech hotelového typu lze registraci získat pouze dočasně, na dobu 5 let, a za bydlení a komunální služby budou muset platit přemrštěně. Mnozí jsou dokonce ochotni počkat se zápisem dětí do školky nebo školy, neboť podle zákona mají přednost občané s trvalou evidencí.
Podle vedoucího jednoho z analytických a konzultačních center Vladimira Bogdanyuka je dnes poptávka po bytech samozřejmě o něco nižší než po bytech, v Moskvě se však realizuje méně projektů s byty.
"Dobrá poptávka po bytech je způsobena skutečností, že se jedná o nejdostupnější formát nemovitostí pro bydlení ve starých hranicích Moskvy," říká. — Přibližně 70–80 % poptávky po bytech přitom pochází od kupujících, kteří bydlí v oblastech, kde se tyto byty nacházejí, nebo v přilehlých oblastech.
Mezitím ve snaze o rychlé peníze developeři často stejně staví byty. Například projektová dokumentace pro jeden z rozestavěných bytových komplexů v okrese Obruchevsky byla provedena s porušením. Podle Moskevské státní expertizy projekt mimo hranice určené oblasti v červených čarách silniční sítě počítá s výstavbou chodníků, trávníků a schodišťových svahů. Vzdálenosti od navržených a stávajících objektů k otevřeným parkovištím nejsou dodrženy. Budoucí kolmé parkování nezohledňuje podzemní komunikace a není zajištěno odvodnění z objektu. Kromě toho byly podle dokumentu porušeny i požadavky na požární bezpečnost. Navzdory těmto porušením stavba pokračuje a byly získány potřebné souhlasy.
„Byty budou brzy právně zatíženy nutností investovat do infrastruktury, ale ti, kteří si stihli vypracovat dokumenty předem, budou stavět s minimálními investicemi,“ říká aktivista a člen komunity okresu Vladimir Ivanov.
Podle Vladimira Bogdanyuka nelze celkově pozastavit výstavbu těch bytových projektů, pro které již byly obdrženy povolovací dokumenty. Zákon nemá zpětnou účinnost. Rizika nedokončené výstavby a zpoždění výstavby při nákupu nemovitostí na primárním trhu však mohou a měla by být minimalizována, pokud pečlivě prostudujete veškerou dokumentaci k projektu, stejně jako projektové portfolio developera a jeho finanční situaci.
Odborníci přitom podotýkají, že dnes je trend na trhu takový, že se staví stále více bytových komplexů s maximálním dodržováním požadavků na bydlení. Hlavním důvodem je konkurence rezidenčních projektů.
Výhody bytů oproti bytům
— Byty jsou o 10–15 % levnější než standardní byty — průměrná cena nabídky v segmentu nových bytových domů komfortní třídy v Moskvě je 133 400 rublů/m2. Bydlení je dražší - v průměru 146 360 rublů/m2.
— Často je lepší umístění ve staré Moskvě. Podle vedoucího oddělení nových budov MIC Alexandra Engela se dnes byty prodávají téměř ve všech částech Moskvy. Vedoucími jsou Severní správní obvod (asi 40 % nabídky) a Centrální správní obvod (asi 30 % nabídky).
— V blízké budoucnosti budou projekty tohoto druhu nutně zahrnovat potřebná zařízení sociální infrastruktury.
— Získání povinného zdravotního pojištění a registrace na klinice, pokud máte dočasnou registraci, proběhne bez problémů.
— V závislosti na třídě bydlení může projekt poskytovat vlastní balíček služeb od správcovské společnosti, přičemž téměř všechny projekty nabízejí úklid, ostrahu, odvoz odpadu a telefonování.
Nevýhody bytů oproti bytům
- Registrace. V bytech není možná trvalá registrace, ale dočasná registrace je možná na 5 let. Pravda, ne ve všech, ale pouze v těch, které mají status hotelu.
K zápisu dítěte do školy nebo školky nesouvisející s jeho bydlištěm se jejich žádosti posuzují po žádostech obyvatel domů spojených se školou nebo školkou, kteří jsou trvale přihlášeni.
Byty v tuto chvíli nezohledňují zatížení stávající infrastruktury a v okolních školkách, školách a poliklinikách prostě nemusí být místo, stejně jako parkovací místa pro auta.
— Poplatky za energie u bytů mají rostoucí koeficient oproti sazbám za byty a liší se zpravidla sazbou DPH. V číslech je aritmetika následující: pro vodu +10 %, pro teplo +25 %, pro elektřinu +27 % (na základě průměrného tarifu 2,5 rublů/kWh). V důsledku toho bude měsíční nájem bytu o velikosti 100 metrů čtverečních o 2-2,5 tisíce vyšší než u bytu podobné velikosti.
— Daň z bytu je vyšší než daň z bytu a činí 0,5 % z odhadovaných nákladů na byt oproti 0,1 % u bytu. Od 1. ledna 2015 se bude počítat z katastrální hodnoty nemovitosti.
Na co si dát pozor při koupi bytu?
Podle vedoucího oddělení novostaveb MIC Alexandra Engela platí při výběru nemovitosti v segmentu bytů stejná pravidla jako při výběru bytu. Měli byste věnovat pozornost umístění zařízení, kvalitě a rychlosti výstavby. Je žádoucí, aby se byty nacházely v oblastech Moskvy, které jsou mezi kupujícími žádané. Rozvojové území by mělo mít dobrou dopravní dostupnost (blízkost metra, hlavních tahů apod.). Stojí za to přistupovat k výběru samotného vývojáře neméně zodpovědně - musíte si prostudovat historii společnosti, dříve realizované projekty a také dokumentaci ke stavebnímu projektu. Je velmi žádoucí, aby prodej bytů probíhal v souladu s federálním zákonem 214, který dnes maximálně chrání práva akcionářů.
NÁPOVĚDA "MK"
Byty (v Rusku) jsou prostory, které nejsou součástí bytového fondu, ale mají potřebné podmínky pro život. Byty se prodávají v administrativních budovách i v budovách se statutem hotelu.
Na globálním trhu s nemovitostmi existuje několik typů bytů:
- pokoje v aparthotelech - pokoje s kuchyní a kuchyňským vybavením, které se pronajímají ke krátkodobému pronájmu a vyžadují dostupnost hotelových služeb;
- byty v činžovních domech - byty, které jsou pronajímány k dlouhodobému pronájmu a vyžadují obsluhu (strava, úklid, ostraha atd.);
- byty v kondominijních hotelech - byty, které lze využít buď pro vlastní bydlení majitele, nebo převést pod správu provozovatele hotelu;
- byty v polyfunkčních a bytových komplexech, které jsou využívány jako byty k trvalému bydlení (převážný počet bytů v Rusku).
Na moskevském trhu s nemovitostmi se objevuje stále více bytů, ale ne všichni kupující plně chápou, jaké jsou vlastnosti takového bydlení. Specialisté ze služby kvartirolog.ru řekli The Village, co jsou byty, jak se v zásadě liší od bytů a co je výhodnější vzít si hypotéku, pokud máte počáteční úspory.
Co jsou byty?
Byty jsou ze zákona nebytové prostory určené k přechodnému bydlení. Obvykle se nacházejí v rekonstruovaných budovách v centru města nebo v novostavbách, kde developer nemohl nebo nechtěl získat povolení k bydlení. Takové budovy jsou obvykle evidovány jako nebytové – hotelové, kancelářské nebo jiné účely. Typ stavby ovlivňuje výši daně z nemovitosti.
Moderní byty zpravidla nejsou horší než obytné budovy, pokud jde o terénní úpravy a infrastrukturu domu. Při jejich pořizování si ale dejte pozor na to, zda se v této budově a na vašem patře nacházejí pouze byty, nebo zda tam budou i kanceláře či dokonce obchodní prostory. Nejpohodlnější variantou jsou samozřejmě byty v objektu, kde se byty i prodávají.
Právní stav nebytových prostor ukládá bytům řadu omezení:
Registrovat se u nich nelze – můžete získat pouze dočasnou registraci na pět let s možností prodloužení. Zároveň budete moci s dítětem využívat kliniky, nemocnice, školy a školky v okolí.
Pokud někdo z vašich sousedů dělá hluk celou noc, nebudete mít žádný právní základ to ovlivnit.
Poplatky za energie v bytech jsou o 15–20 % vyšší než v bytech – tento rozdíl vzniká v důsledku rozdílných městských tarifů pro bytové a nebytové prostory. Totéž platí pro daň z nemovitosti: ta činí 0,5 % z ceny u nemovitostí hotelového typu a ostatních nemovitostí, mezi které patří většina bytů, a 2 % u kancelářských prostor. Daň z bytu pro fyzické osoby je 0,1 % z jeho hodnoty, pokud nepřesáhne 10 milionů rublů. Sazba u dražších nemovitostí je vyšší a může dosáhnout 2 %.
Developer není povinen dodržovat standardy určené pro obytné prostory: úroveň oslunění, rozvoj infrastruktury atd. Ve skutečnosti standardy většinou nejsou příliš porušovány, zvláště pokud jsou byty ve stejném bytovém komplexu.
Jak vypadá trh s byty v Moskvě?
až 30 % vzniká cenový rozdíl mezi byty a apartmány. Jednopokojové byty jsou v průměru o 15 % levnější než srovnatelné byty, dvoupokojové jsou levnější o 20 %. Jak se vzdalujete od centra, cenový rozdíl se obvykle zvyšuje. Pravda, některé byty jsou dražší než srovnatelné byty.
asi 50 % obytné komplexy s byty patří do business třídy, o něco méně než 40 % - do elitní třídy, 10 % - do komfortní třídy.
2,3 milionu rublů nejlevnější byty v rámci moskevského okruhu jsou cenově dostupné (pokoj o rozloze 16 m2 v Marfinu s dodáním na konci roku 2018). Za 2,4 milionu rublů si můžete koupit byt o velikosti 25 metrů čtverečních. m. ve Vostočnyj Biryulyovo, jehož dokončení je přislíbeno na konci tohoto roku.
Jak se liší ceny bytů a apartmánů?
moskevský region
Minimální cena bytu, miliony rublů.
Minimální cena bytů, miliony rublů.
ze Sadovoy do třetího dopravního okruhu
5,2 (36 m²)
3,2 (17 m²)
poblíž třetího dopravního okruhu
4,1 (22 m²)
4,4 (27 m²)
od třetího dopravního okruhu k moskevskému okruhu
2,4 (25 m²)
2,3 (16 m²)
Co je výhodnější vzít si hypotéku?
Řekněme, že chcete koupit nemovitost poblíž třetího dopravního okruhu, ne dále než dvě nebo tři stanice od Circle Line do 15 minut chůze od metra. Uvažujete o bytových komplexech business třídy s dodáním v roce 2018 a vyberete si jednopokojový byt nebo byty o rozloze cca 40 metrů čtverečních. m. V průměru bude takový byt stát 9,1 milionu rublů a byty - 7,8 milionu rublů.
Řekněme, že máte 3 miliony rublů jako zálohu, zbytek částky lze vzít na hypotéku za 11,7 % ročně (průměrná sazba hypotéky v Moskvě za 1. čtvrtletí 2017 podle Centrální banky Ruské federace ) po dobu 15 let. Náklady na povinné pojištění majetku budou činit 0,15 % (každoročně narůstající z neuhrazeného zůstatku) ročně. Zároveň je žádoucí, aby váš příjem byl alespoň 150 tisíc rublů, pokud kupujete byt, a 180 tisíc rublů, pokud si kupujete byt: doporučuje se, aby měsíční splátka hypotéky nebyla vyšší než 40 % vaše výdělky.
Kolik bude stát hypotéka?
Výdaje
Byt, milion rublů
Byty, miliony rublů
Cena objektu
Počáteční poplatek
Výše kreditu
Celkové splátky za celou dobu úvěru
S počátečním cenovým rozdílem mezi bytem a bytem 1,3 milionu rublů je tedy konečný rozdíl u hypotéky 2,8 milionu rublů.
Poslední aktualizace: 10.10.2017
Koupím dům v Moskvě. Kromě běžných bytů nabízejí i další typ bydlení - byty. Jaký je rozdíl mezi bytem a bytem? Co je lepší a výhodnější pro život?
Pokud odpovíte stručně a obecně, tak pro trvalé bydliště průměrné rodiny je lepší koupit obyčejný byt. Je výhodnější koupit byty jako investiční nemovitost - investovat volné prostředky a získat malý stabilní příjem.
Ale to je obecné. Ve skutečnosti je vše trochu složitější. Pro ty, kteří se chtějí ponořit hlouběji, pojďme se na problematiku podívat podrobněji.
Co je lepší si vybrat ke koupi - byt nebo byt - závisí na cílech a schopnostech kupujícího. Klíčové rozdíly mezi těmito dvěma formáty bydlení jsou jejich cena a právní status. Cena bytů je zpravidla znatelně nižší než u bytu podobné velikosti ve stejné oblasti (pokud se nebavíme o luxusních bytech v rámci kancelářských a hotelových komplexů). A právní postavení bytů je vůbec neřadí k bytovým prostorům. Z právního hlediska jsou byty komerčními nemovitostmi. A právě tento stav se z pohledu koupě oproti klasickým rezidenčním nemovitostem hodně mění (více níže).
Nejprve je třeba vysvětlit, jaký je rozdíl mezi bytem a bytem v právním smyslu a jak se liší technicky.
Co jsou byty? Jak se liší od běžného bytu?
Navenek jsou oba městským bydlením. Tedy prostory fyzicky určené k bydlení lidí. Fyzicky, ale ne právně! Vizuálně může být obtížné odlišit běžnou obytnou budovu s byty od budovy s byty. Zde jejich podobnosti končí a jejich rozdíly začínají.
Byty jako typ obytného prostoru jsou typické pouze pro velká města, kde již probíhá aktivní výstavba. V takových městech je zpravidla zástavba území poměrně hustá (zejména blíže k centru) a ne vždy je možné tam stavět nové obytné oblasti. Nedostatek pozemků a urbanistická omezení neumožňují v těchto místech výstavbu vícebytových bytových domů. A vyklízení např. bývalé městské průmyslové zóny pro bydlení (demolice stálých objektů, přeložky komunikací, změna stavu pozemku) je příliš nákladné.
Vývojáři ale našli cestu ven. Na těchto pozemcích začali stavět nebytové komplexy a prodávat je jako bytové. Nebo přestavět stávající administrativní a průmyslové budovy a upravit je k bydlení. Tzn., že ze zákona (podle dokumentů) budova patří ke komerčním (nebytovým) nemovitostem, ale ve skutečnosti jsou prostory v ní určeny k bydlení. A zákon takovou kombinaci umožňuje.
Pojem byt je zákonem definován jako prostor, který splňuje všechny stavební, hygienické a požární normy pro trvalé bydlení.
Pojem byty není v zákoně jasně definován. Uvádí se pouze, že musí mít plochu alespoň 40 m2, sestávat minimálně ze dvou místností, kuchyně a koupelny (což není vždy pravda).
Tyto prostory se prodávají v budovách, které mají právní status hotelu, kancelářského centra nebo polyfunkčního komplexu.
Obliba bytů jako typu bydlení se vysvětluje jejich relativně nízkou cenou. Pokud jde o stejnou třídu bytů. Proč jsou byty levnější než byty? To lze vysvětlit jednoduše – jejich výstavba je pro samotného Developera mnohem levnější. Proč?
Jak si vybrat Developera při koupi bytu v novostavbě? Kvalitativní a kvantitativní charakteristiky – viz tato poznámka.
Protože standardy bytové výstavby se NEVZTAHUJÍ na komerční nemovitosti (včetně bytů). To znamená, že nemusíte splňovat moderní požadavky na bydlení, například na zvukovou izolaci, tepelnou izolaci, větrání, požární bezpečnost, oslunění (úroveň přirozeného světla), vzdálenost od dálnic a průmyslových objektů atd. Developer navíc NENÍ povinen opatřit budovy byty sociální infrastrukturou doprovázející bydlení. To znamená, že nepotřebuje stavět školy, školky, polikliniky, nemusí se starat o pouliční osvětlení, parkovací místa, dětská hřiště, terénní úpravy atd. Není třeba měnit druh povoleného využití pozemku - za účelem bytové výstavby.
To vše výrazně snižuje náklady Developera na realizaci projektu s byty a dává mu tedy možnost prodat je mnohem levněji než byty.
I přes tento neobvyklý formát bydlení je pro mnoho kupujících určujícím faktorem cena. A technické vlastnosti (zvuková a tepelná izolace, ventilace atd.) pro ně mohou být v původním stavu zcela vyhovující. Sociální objekty také nemusí mít rozhodující význam. A jednotlivé výhody bytů (více o nich níže) mohou převážit nad jejich „nebytovým statusem“.
Například v Moskvě tvoří podíl bytů zhruba čtvrtinu celkových prodejů bydlení (statistiky za rok 2016 jsou zde). Velké množství prostor tohoto formátu je soustředěno v Moscow City International Business Center a v řadě kancelářských, obchodních a hotelových komplexů po celém hlavním městě.
Pravda, Moskva neodráží situaci v celém Rusku. Moskva je finanční a administrativní centrum, je to koncentrace kapitálu a nejdražších nemovitostí, je to putyka hvězd showbyznysu a obyvatel časopisu Forbes. Proto je poptávka po nemovitostech v Moskvě specifická. Volbu mezi bytem a bytem zvažujeme z pozice běžného občana, který nevlastní továrny, noviny a lodě.
Kde začít s koupí bytu? Od prvního kroku NÁVOD KROK ZA KROKEM.
Klady a zápory koupě bytů jako typu bydlení
Vzhledem k tomu, že byty uvažujeme v souvislosti s koupí, jako alternativu ke koupi běžného bytu (i v domě ve výstavbě), uvedeme postupně jejich výhody a následně nevýhody oproti tradičnímu typu bydlení.
Výhody (výhody) koupě bytu:
- Citelný nárůst kupní ceny oproti bytu podobné třídy. Cena za metr čtvereční u bytů je přibližně o 15 - 25 % nižší.
- Umístění. Byty lze prodat tam, kde nové bydlení vůbec není a stávající byty jsou příliš drahé. Například v centru města, na historicky prestižních místech, v obchodních čtvrtích i kancelářských a hotelových komplexech. Možná blízkost hlavního zaměstnání.
- Volná architektura a nestandardní dispozice. Například styl „loft“ s charakteristickými vysokými stropy, velkými plochami místností bez příček a obrovskými okny od podlahy až ke stropu. Až do exotiky - mezipatra, druhé světlo (dvousvětlová hala), terasy se zimními zahradami a dokonce i krby.
- Zde je mnohem snazší než v bytě zkoordinovat přestavbu prostor a učinit svůj domov ještě jedinečnějším. Na rozdíl od klasického bytového fondu se spoustou zákazů a omezení rekonstrukcí jsou byty ideální platformou pro realizaci nejrůznějších designových řešení. Omezení se týkají pouze celistvosti konstrukce budovy – sloupů a stropů se nelze dotknout.
- Developeři často budují parkoviště pro rezidenty (včetně podzemních) a upravují okolí bytového komplexu. Ačkoli to nejsou povinni (podle předpisů), pro marketingové účely se to ospravedlňuje.
- Součástí apartmánů jsou i služby typické pro hotel. Například správa areálu, recepce a čekárna ve vestibulu, concierge a ostraha, údržba podlah, úklid pokojů, žehlení atd. Přímo na území apartmánového komplexu jsou možné i doplňkové služby: lázeňská centra, kavárny a restaurace, obchody, lékárny, fitness, pobočky bank, kosmetické salony atd.;
- Mezi podnikatelskou komunitou a kreativní mládeží (zejména v Moskvě) existuje móda pro tento formát bydlení;
- Majitel bytu jej může pronajmout prostřednictvím správcovské společnosti, aniž by se staral o hledání nájemníka a sledování jeho bydliště. A s přihlédnutím k pořizovací ceně a ceně pronájmu se jedná o výhodnější investici než podobný provoz s bytem.
Pro Kupujícího budou v inzerátu v těch nejlepších barvách popsány všechny kladné stránky a přednosti bytu. Snaží se ale neinzerovat to, co by Kupujícímu mohlo vadit. Budoucí vlastník takového „nebytového majetku“ by ale měl být připraven na to, co se skrývá.
Záloha nebo záloha - jaká forma zálohy se používá při transakcích při koupi a prodeji bytů? Viz odkaz ve slovníku pojmů.
Nevýhody (nevýhody) koupě bytu:
- Při nákupu bytů ve fázi výstavby kupující NEUZAVÍRÁ Smlouvu o majetkové účasti (EPA), NENÍ akcionářem a NEPODléhá ochraně federálního zákona č. 214. To mimo jiné znamená, že developer nepojišťuje svou odpovědnost (pokud se stavba zastaví, nic nedostanete), a neexistuje způsob, jak vymáhat po developerovi penále a kompenzace za pozdní předání domu a výstavbu závady uvnitř areálu.
- Nemožnost trvalé registrace (vzhledem k právnímu postavení „nebytový“). U apartmánů je možná pouze dočasná registrace (až na 5 let s možností prodloužení), a to pouze v případě, že tato nemovitost má status hotelového komplexu.
- Z důvodu nedodržení stavebních norem pro bydlení jsou možné technické problémy se zvukovou a tepelnou izolací prostor, oslunění atd. Školky, školy a polikliniky se nestaví pro obyvatele bytů, budou se muset spoléhat jen sami na sebe a na placené služby kolem sebe.
- Zvýšené účty za energie (v sazbách za nebytové prostory, bez výhod). Zejména pro vytápění a ohřev vody. Plus platby správcovské společnosti za doplňkové služby.
- Zvýšená sazba daně z vlastnictví nemovitosti. Daň z nemovitosti se u bytů pohybuje od 0,5 % do 2 % z hodnoty katastru (oproti 0,1 % u bytů). Pravda, samotná katastrální hodnota nebytových prostor je většinou znatelně nižší než u bydlení.
- Na nákup bytů nelze použít mateřský kapitál a další dotace na bydlení od státu.
- Vzít si hypotéku na koupi bytu je náročnější než na byt. Mnoho bank u takových úvěrů zvyšuje úrokovou sazbu nebo je úplně odmítá.
- Nemožnost uplatnění daňových odpočtů (vrácení daně z příjmu fyzických osob) při koupi bytů.
- Bytové domy nemají pravidla spoluobydlení. Pokud například v sousední místnosti někdo postaví hudební studio, kreativní kancelář nebo hernu, nebudou mít sousedé žádný právní důvod to zastavit. Ostatně formálně se jedná o nebytový prostor.
- Je nemožné, aby vlastníci bytů vytvořili HOA pro společnou správu budovy.
Některé z těchto nedostatků mohou být v blízké budoucnosti odstraněny. V roce 2017 se objevily návrhy na změnu legislativy týkající se bytů (viz zde). Navrhuje se udělat z bytů nový typ bydlení a upevnit jejich právní postavení v legislativě. Zejména se tam navrhuje umožnit trvalou registraci.
Zvýšené náklady na údržbu bytů (daň z nemovitosti a nájemné) jsou navíc více než kompenzovány jejich sníženými náklady. I hrubé výpočty ukazují, že ušetřené peníze na koupi pokrývají budoucí „přeplatek“ za údržbu na desítky let dopředu.
Co se týče úvěrů na koupi nebytových prostor, od roku 2016 spustila Agentura pro hypoteční úvěry na bydlení (AHML) program poskytování úvěrů na koupi bytů (viz zde).
Po zápisu vlastnictví s ním vlastník bytu následně může provádět všechny stejné transakce jako s běžným bytem (darovat, odkázat, prodat). I když ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí bude napsáno „nebytové prostory“.
Jaké důvody mohou existovat pro prohlášení transakce koupě a prodeje bytu za neplatnou?
Kdo kupuje byty?
Například v Moskvě si byty obvykle kupují ti, kteří již mají bydlení s trvalou registrací. Poté se používají jako druhé bydlení (pro „fyzickou přítomnost“) - výhodnější umístění, pohodlné uspořádání a prestižní postavení (pokud se jedná o drahý komplex).
Majiteli apartmánů jsou jak samotní Moskvané, tak hostující podnikatelé (včetně zahraničních expatů), pro které je tento formát také velmi výhodný. Říká se mu také „kabátový byt“, čímž se zdůrazňuje jeho obchodní účel. Takové obchodní byty nejsou příliš vhodné pro celou rodinu (zejména pokud je rodina velká a s dětmi), ale jsou ideální pro bydlení na samotě a pro různá jednání (obchodní a ne tak...).
Byty si kupují i kreativci, kteří jsou zvyklí myslet mimo rámec a žít neobvykle. Tyto prostory mohou využívat současně jako ateliér, jednací a párty prostor, dílnu, odpočinkovou zónu, úložný prostor pro svá díla, osobní reprezentativní kancelář, ložnici, šatnu a cokoli jiného, co je napadne. Naštěstí vám status „nebytový“ umožňuje dělat si tam, co chcete.
A byty si samozřejmě berou ti, kteří se rozhodnou své volné peníze investovat do nemovitosti. Ty jsou pak pronajímány za ceny srovnatelné s cenou pronájmu bytů stejné třídy. A jelikož pořizovací cena byla výrazně nižší, komerční přínos z investice do bytů byl vyšší než u běžných bytů.
Pravidla pro přípravu transakce na koupi a prodej bytu naleznete na interaktivní mapě NÁVOD KROK ZA KROKEM (otevře se ve vyskakovacím okně).
